独家|“京城一哥”首开掉队，总投资额逾360亿的8个项目，平均建造时长超10年，其中4个还没完成！

碧桂园用了两年，以业绩连番两倍的速度，成为新晋“宇宙第一房企”，睥睨群雄。

万科用了两年，打赢“野蛮人”宝能集团董事长姚振华，专心打造“美好生活”。

恒大这两年，更是在扶摇直上后稳扎稳打，偿还千亿永续债，开启“利润为王”新征途。

可见，两年已足够地产群雄们肆意演绎。

然而，《国际金融报》记者发现，素有“京城一哥”之称的首开股份，旗下有8个项目，平均用了逾十年的时间去打造，至今至少仍有4个尚未竣工。

首开股份2017年半年报显示，这四个尚未竣工的项目分别为首开国风海岸项目、时代紫芳（五-六区）、太原龙城大道以及国风润城，在建时长分别达到14年、14年、8年和9年。

为何“十年磨一剑”

首开股份2017年半年报显示，这8个平均耗时10年的项目，预计总投资额高达361.22亿元。

▲上表为《地产深度报道》根据首开股份2017年半年报制图

先撇开为何这8个项目的建造工期长达十年之久。我们来看看这8个项目每年的资金投入进度。

按照预计360亿元的总投资额和平均十年建造工期粗略推算，首开每年在这8个项目上的投资额应该约为36亿元。

然而，一位注册会计师对《国际金融报》记者表示，从首开股份2017年半年报数据来看，这8个项目的投资进度或远低于36亿元/年。

“从半年报来看，这8个项目期末数与期初数之间的差额为3.6亿元，如果这半年内并未发生项目结转的话，这3.6亿元就代表了首开在半年内对这8个项目的总投资额。按比例计算来看，这个资金的投入进度显得略慢。”前述注册会计师解释说。

值得注意的是，这8个项目中，首开国风海岸项目和国风润城项目还产生了存货跌价准备，总计跌价金额逾8000万元。

《国际金融报》记者发现，这两个项目均地处辽宁省，首开国风海岸项目坐落于葫芦岛，而国风润城项目地处沈阳市省北新区。

有业内人士对记者表示，东北地区是库存重灾区。“即使去年东北地区去库存成效明显，但多个城市的去化周期仍高于12个月的合理期。”前述业内人士对记者表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：“一般开发周期非常长的项目，无外乎两种情况，即坐等地价上涨和土地持有成本不大。实际上对于葫芦岛市场来说，由于临近秦皇岛等海景房项目销售相对好，因此对于葫芦岛来说潜在的投资机会并不大，所以不排除房企很有意识地放缓了开发的节奏。背后的逻辑在于，房屋认购的人数不多，若是开发，可能也会造成高库存的现象。”

掉队的“北京一哥”

一面是手中存有大量的早期项目未竣工，一面是业绩增速明显放缓。

从首开公布的2017年度业绩预报来看，2017年1-12月，首开共实现签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%；签约金额691.90亿元，同比上升9.65%。而在2016年，首开实现的年度签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。增速放缓迹象较为明显。

在销量额增速上，首开的表现更是大跌眼镜。

克尔瑞统计数据显示，首开2017年跌出30强房企之列，较2016年大跌了16个名次。

在其极具优势的北京市场上，首开逐渐有被后来者赶超之势。

克而瑞数据显示，首开2017年在北京的销售总额为257.1亿元，位列第一。但位列二、三的泰禾和万科，销售额分别达到239.6亿元和226.1亿元，与首开之间的差距十分微小。

有机构统计数据显示，若按权益数据计算，包含商品住宅、商办类以及纯商业产品在内，在2017年的北京市场中，泰禾以152.97亿元占据榜首。首开则以141.06亿元屈居第二。

业绩增速放缓在计划之中，主要涉及统计节点的问题。

但有市场人士认为，该说法似乎不够有力。“每家机构对于所有房企的统计口径、统计结点都有自己的标准，至少在一家机构内不会产生不同的统计口径。首开在多家机构的统计数据显示下，均呈现倒退状态，这应该与统计口径无关。”前述市场人士说。

“虽然一线城市住宅销售难是所有房企面临的问题，但今日之果乃昔日之因，首开去年在多个市场表现全面欠佳，不仅是宏观环境不利所能解释的。”一位国资背景房企投资人士对记者表示。