什么是二抵？一文看懂
首先什么是银行抵押贷款？
抵押贷款，又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。
二次抵押贷款又是什么?
个人二次抵押贷款是银行为已获得银行抵押贷款的借款人提供的加贷款服务。您在偿还一定贷款本息后，如一时需要资金用于个人消费或经营，可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向银行申请贷款。
什么是顺位抵押？
顺位抵押，就是指产权在已经有抵押权人的情况下，原抵押物抵押给下一个抵押权人，这本次抵押则称之为顺位抵押，所谓顺位，就是当前抵押顺序在上一个之后，可以是第二次抵押，也可以是第三次、第四次......
今天，我给大家细说一下二抵。二抵和一抵大致是相同的，一些比较基础的贷款知识我就不多讲了。
最近二抵有点火，究竟是啥子原因
原因都在这里
1、是银行普遍利率上浮，原来的按揭贷款（一抵）利息比较低，比如公积金贷，很多人舍不得还掉一抵。
2、如果还掉一抵（一抵转单）操作比较麻烦（需要下家批贷，垫资还上家，解押，抵押等操作步骤），如果没有一抵还款能力的话，还需要额外支出一定的银行过桥垫资费用。
我们这几个方面来深入了解二抵：
l 什么叫房产二抵？
l 为什么多数银行不愿意做二抵业务？
l 二抵的额度和如何计算？
l 办理房产二抵有注意哪些事项。
l 目前成都市场有哪些机构可以做二抵，产品如何选择。
相信大家认真读过此文，对二抵就有一个比较清楚的认识。
Part.1
什么叫房产二抵？
所谓“房产二抵”，全称“房屋二次抵押贷款”，又叫房屋“净值贷”，又叫“二次顺位抵押”有的银行也叫房屋“余值贷”或“余额贷”。就是将已经抵押了的房产（买房时的按揭，或者做的银行抵押消费贷，抵押经营贷）再次抵押。也就是说，借款人可以不用还清以前的贷款，直接用房产再次申请抵押借款。（备注：凡是抵押类贷款，一定需要房产证原件到房管局进行抵押登记，二抵则需要办理顺位抵押登记）
Part.2
为什么多数银行不愿意做二抵业务？
一抵二抵从放款机构的角度讲，涉及到一个情况叫优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。抵押权的顺序，直接影响抵押权人能否得到充分的清偿，这是抵押权人的一项权利，一般称为顺序权，或次序权。这里我们先把一些相关的法律条文展示一下：
1、《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
2、《担保法解释》第58条规定：当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押物登记的日期，并依次确定抵押权的顺序。抵押权不以登记为生效要件的，已登记的抵押权的顺序先于未登记的抵押权的顺序，未登记的抵押权的顺序以抵押合同签订生效的先后时间为准，抵押合同同一日生效的，抵押权的顺序相同。但是，由于未经登记的抵押权无对抗效力，即使先设定的抵押权也不能对抗后设定的抵押权。
3、《担保法解释》第76条规定：同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
所以你想，如果一套房子抵押给两个银行，一旦出现坏账，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加债务处理难度。先登记的抵押权效力优先于后登记的抵押权。也就是说一抵大于二抵对房产的优先清偿权。
但尤其是大城市，贷款按揭买房的比例非常大，毕竟优质的二抵客户还是比较多的。有一些银行也不想错过这块蛋糕。我们后边介绍成都哪些银行做二抵业务。
Part.3
房产二抵额度和利息如何计算？
房产 “ 二抵额度 = 房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额”。
房屋价值：指房屋的评估价值。注意：这个评估价值是专业的房产评估公司给的评估值，不是市面上房产中介说的卖价。具体可以咨询北金网进行房产估值。
抵押率：一般以住宅做二抵的，抵押率最高不超过70%；以商业用房做二抵的，抵押率最高不超过50%。
利率计算：一般银行类二抵，实际年利率7%-9%，金融公司二抵实际年利率14%-20%。这个“实际”二字，大家可以参考上面文章《关于贷款利息的一些套路》。
原贷款的本金余额：也就是一抵未还的剩余金额。
Part.4
做二抵之前，有哪些注意事项？
1、房本要“在手里”，也就是要能拿出来办理抵押登记。
现在很多银行为了规避风险，办理完抵押消费贷或经营贷以后，是要扣押客户房本的，有少数银行甚至连按揭贷款都要收押房本。很久之前有一些没有做过二抵的客户咨询了很久贷款问题，最后决定做的时候才知道房本还扣押在银行，咨询当初的业务经理得到的回复是拿不出来，除非还款。
2、要看一抵是什么类型的贷款？
是否为买房按揭？还是房子买完后又做的抵押消费贷或抵押经营贷？还是抵押给非银行机构的短期拆借贷款？
根据这个表可以看出，如果一抵是按揭，这是最好的情况，那只要能做二抵的渠道统统都可以受理；如果一抵是非按揭类银行一抵，那银行一般就不受理这类二抵了。如果抵押给典当机构或者民间，一般二抵就没有渠道可以申请了，只有再次找民间借贷，或者考虑一抵转单了。
3、该房子要有足够的抵押额度。
上边我们介绍过如何计算二抵额度，看看您的房子二抵可贷额度与一抵额度差多少。比如你房子评估值200万，7成140万，减去一抵金额120万，余值也就剩下20万。只要你的房子符合二抵申请条件，且有剩余抵押价值，那就可以申请。
4，一抵是否为最高额抵押。
最高额抵押权和一般抵押权是银行的两种担保方式。这里不对两种抵押权做过多的解释，您可以看一下一抵的抵押贷款合同，会在首页或者比较清楚的位置写明是属于哪一类，或者直接咨询当初办理贷款业务的客户经理。如果是最高额抵押，那有一些二抵产品是无法申请的，有一些会影响贷款额度，计算额度时减去的就不是剩余贷款额度，而是一抵贷款的总额度了。
5，买房按揭贷款还款多久了？
如果一抵是按揭贷，一般大银行对按揭的时间有要求，不是刚刚贷款买了房子就能做银行二抵的。比如建设银行二抵要求一抵是本行发放，且按揭得2年以上。浙商银行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非银行机构一般不对按揭时间有要求。
6，看一抵在哪个银行
如果一抵和二抵是同一家银行，相对更好操作。符合该条件不仅能申请本行二抵，同时还可以多计算一些额度。
Part.5
二抵机构有哪些？如何选择合适的机构？
和一抵一样，可以做二抵的机构我们一般分为三类：
贷款产品如何选择？就看你的需求！（这段话之所以标红，是小编认为：没有最完美的贷款，只有最合适你的贷款选择）
1、看借款期限
如果只是想短期拆借一下（用款1-6个月就能还款），建议选择二抵，且选择可以提还款，最好没有违约金的二抵渠道。但是如果你资金需要用三五年以上，那我建议做结清按揭做一抵，因为我上面讲了，二抵年利率比一抵至少高
2、看用款紧迫度。
如果使用资金很着急，比如一周内资金必须到账救急，那肯定选择二抵或者信贷，因为结清按揭做一抵时间至少三周以上了，再低的利息也解决不了部分特殊情况的紧急。
3、看一抵剩余额度多少。
这一点不容易计算清楚，一般我这样建议客户，举例如果你一抵还剩100万，而你只需要50万以内，那我建议二抵；如果你一抵只剩几十万，二抵空间能贷一百多甚至更多，那我建议一抵；这个道理很简单，因为二抵年利率比一抵高几个百分点甚至十几，这样就可以通过利率差加上一二抵额度来计算怎么选择更划算了。
4、根据审核条件
重点说一下：二抵如果走银行，那需要的申请资料是很多的。例如建设银行，需要按揭是本行发放；例如浙商银行，需要有满足半年营业执照。举这两个例子，是想说银行类二抵需要资料和审核难度比一抵更大，当然金融公司二抵就相当简单了。
具产品体政策就不一一赘述了。
大家可以加下方小编的公共账号进行咨询。
总结一下
一抵和二抵的区别
1、放款机构区别：几乎所有都可以办理一抵，但是能办理二抵的银行数量极少，多数为金融公司或者民间借贷。
2、利息区别：银行类一抵年利率普遍在5%-8%之间 金融公司一抵年利率普遍在8%-13%之间 银行类二抵年利率普遍7%-9% 金融公司二抵年利率普遍14%-20%，以上利息均为 实际 利率。
3、还款方式区别：银行类一抵可以最长20-30年，先息后本或等额本息多种选择，银行类二抵一般最长5年-8年，少数先息后本多数等额本息。金融公司一抵多为5-10年等额本息或者1-3年先息后本。 金融公司二抵多为3-8年等额本息或者1年先息后本。
4、金额区别：银行一抵多数最高500-1000w 银行二抵300w最高，金融公司一抵最高300-500，二抵100-300最高。
5、银行与金融公司速度的区别：银行一二抵速度都相对较慢，大概1-3周放款，金融公司一二抵基本都能1周内放款，这一点是优势。
可能有些不足，欢迎大佬来指正！