Grace Green：熟谙中西的澳洲资深地产贷款专家
大概从2010年开始，购买澳洲商业物业的华人越来越多！无论是酒庄，牧场还是超市，酒店，办公室或者仓库等物业都有涉及，但是商业物业不像家庭住宅，价值评估和贷款比较清晰容易，而且因为动辄几千万的贷款额度，一般银行都特别谨慎。
即使批复，给与的贷款比例也很低，这让很多商业物业买卖流产，买卖双方都只能望洋兴叹。但是其实，如果能找到一个资深商业物业贷款专家，熟谙澳洲地产，金融和法律知识，在澳洲西人圈人脉通达，不仅做买家贷款，还可以做卖家贷款，让许多问题迎刃而解。
资深商业地产贷款专家Grace Green
Grace Green就是这样一位资深商业物业贷款专家。这些年经她手的疑难贷款案例，几乎都化腐朽为神奇，重要的是Grace Green熟谙中西文化和语言，西人和华人她都了解，沟通特别到位，最后往往能让买卖双方高兴地击掌成交。
于是这让我们特别好奇，不由得想探寻一下为什么Grace Green一个澳洲留学生出身，短短十几年的移民生活就可以成为澳洲主流商业地产贷款专家？
01
有预见，有行动
Grace是2004年来到南澳阿德雷德的Flinders大学留学，主修会计。
Grace在Flinders大学毕业留念
那时候她20出头。这样的华人留学生在澳洲一大把，一般的路径就是读完本科，再读硕士，中间努力考个雅思，准备申请移民，如果一切顺利，毕业拿到PR后找一份安稳的工作，买车买房，这几乎算是海外华人成功的标准了。
如果按照此标准，一般留学生要走7-10年，而Grace两年就完成了。
Grace 生于长春一个普通的家庭，和其他有家庭背景，经济实力强的留学生比发展更为不易，不过Grace的思维方式与众不同，她具备了那个年龄少有的预见性和行动力。
早在18、19岁，还在中国长春老家的时候，她就开始学车了，同时英语特别好，她说这两样未来一定特别有用，所以当她来到澳洲前就达到雅思7分了。
来澳洲后完全没有语言障碍，更不被交通所限制。自然打工也不必局限在唐人街餐馆，她找到的第一份工作是在南澳妇女儿童医院，然后中间假期抽空，她则开车2-3个月进行环澳旅行。
当大家都想当然地继续读硕士的时候，她果断拒绝，因为在澳洲，硕士学位反而比本科更难找工作。2006年当她顺利拿到PR的时候，因为之前儿童医院的打工经历，她成功应聘成为了南澳政府健康部门的财务人员，就在妇儿医院的同一栋楼，这样的工作对于澳洲本地人，也是非常好的位置。不难看出短短两年她已经和同龄留学生拉来了距离，迅速地进入了澳洲主流职场。
之后她并没有止步，她又先后去了著名的必和必拓（BHP Billiton)和蓝拓（BlueScope Steel)矿业和钢铁公司，就是2008年澳洲主办奥运会，赞助所有的金银铜牌的企业。
这中间她还考下CPA（澳大利亚注册会计师），买了3套房产。
2011年，Grace成为CPA Full Member
这样她还觉得不过瘾，于是在2012年她决定辞职，拿着旅游度假的工作签证去了英国，要边工作边游玩。她到英国第一周就找到了财务咨询师的工作，往返西欧各大城市。
Grace在英国工作时，与伦敦塔拍照留念
中间回到澳洲在达尔文度假期间，偶遇了生命中的真命天子格林，他是澳洲的飞行员，有着丰富的人生阅历。经过两年的恋爱历程，最后他们决定移居墨尔本。
Grace与丈夫Green
幸福家庭成为Grace的无限动力
来到墨尔本后，因为先生对牧场的痴迷，Grace接触了大量的商业地产，此时她不再满足于以往在大企业担当会计经理工作的日复一日，正好顺势转入了商业贷款领域。
于是她加盟了Ray White（loan market）贷款连锁机构，成立了连锁公司，专注于各类投资组合贷款，为各类投资者铺路搭桥。
02
有知识，有钻研
从一个大型企业的高薪会计转行到地产贷款领域，说起来容易，做起来难。
且不说整个领域知识庞杂，重点都是大客户，谁会愿意把这么大的生意交给一个新手呢？
但Grace 能吃苦，肯钻研，当然人也聪明。她上了大量的课程，钻研其中各种细节，她独辟蹊径，发现了“卖家贷款“这个独特的，常人不知道的方式，于是她从这个角度开始入手。
Grace工作留影
卖家贷款Vendor Finance是什么 ？
Grace侃侃而谈，先从卖家角度说，当人们在购买大型农地，或者囤地做开发中，由于这些抵押物在起初阶段现金流回报差，价值或者价值预期很高，甚至有买家对赌未来价格，但是买家包括海外买家，他们很难在澳洲银行贷到款或者贷款比例极低，怎么办呢？
便有人想出来“卖家贷款“，甚至是Property Option（只交很少首付），延长交割时间等形式。理论上当然不难理解，银行借不到钱从卖家那里借呗，但实际操作上有太多的细节，比如如何和有经验的律师合作，如何和买卖双方沟通甚至谈判？
中介资质上光有贷款牌照是不够的， 还有要地产中介牌照，因为Grace有多年财务背景，她在很大程度上甚至可以帮助地产中介或开发商，从财务的角度上，运用高级策略，把一个本来销售不掉的物业，销售掉且利益最大化。
那么从买家角度运用Vendor Finance方面，Grace也举了一个实际案例。
因为物业新交割还没有稳定租约，银行不予受理此类贷款，Grace帮助买家从非银行机构贷到评估价值的65%，可因为市场下行，物业评估价值比实际购买价值低了200万澳元，于是Grace和卖家及卖家的贷款机构反复沟通，把200万差价和部分尾款转成“卖家贷款“的方式，分两年还清，只还利息和少量本金。
在这两年期间，买家有对物业进行分割，进一步增加了物业价值，使得LVR贷款比例降低，这期间还把物业满租，租金慢慢稳定，两年后就到达银行贷款要求，Grace又进行了贷款重组给了银行，达成最终目标。
与买卖双方（或代理）的有效沟通甚至谈判，及与双方贷款机构、与双方律师协调，需要深谙各种高级贷款策略、技巧和法规，绝非一日之功，需要大量的案例实践和经验积累
Grace和西人团队
澳洲能够做此类贷款的机构并不多，更不要说华人了，而Grace打进了这个圈层，获得了背后多个实战经验西人智囊团队的支持，这几年帮助了很多华人解决了难题。
03
有理想，有责任
随着越来越多华人进入商业地产领域，Grace也看到了很多失败的案例，多是由于团队不够专业的原因。
Grace深深为华人痛心，她觉得她有责任站出来帮助华人，于是做一个商业地产买家顾问的想法，由此诞生。