跌下来的刚需房，能不能买？
大家的核心问题都只有一个，xx楼盘价格已经跌到腿脖子了，我看的很心动，目前的情况下到底能不能买？
这事吧，从自住兼顾投资的角度，我觉得应该是怎么去看的。
首先是刚需们必须明确，自己和家人在哪儿工作，有多少钱，准备买多大的房子，准备什么时候能住进去，准备住几年，考不考虑升值空间。因为只有明确了这几个前提，才能够相对精准地去缩小自己看房的范围。
在以上前提之下，下面是我对几个近期有降价刚需购房片区的现有估值，以及刚需上车盘的看法：
灌口片区：
新房估值25000一平米，二手房估值22000-24000一平米。
这一片区最近一个降价的是来自福州的x侨观澜，价格从刚入市时候的最高峰3万8左右一路坐着滑滑梯到现在的2万5上下。
这一片有学校，有规划地铁，有规划万达广场，相对生活氛围已经比较成熟，但因为先天素质摆在那儿，难以摆脱小镇工业区非主流形象。因此除了本地土著，有钱人改善客不会到那里生活，这也就决定了这一片价格的上限。几年前某毒瘤企业在这里拍下地王的时候，其实已经是这里的巅峰时刻，此前没有，此后不再。这一带过渡性自住是可以的，适合钱不多，要保障房间数，开车进岛40分钟，且对学区要求不高的年轻人。
马銮湾片区：
刚需新房估值33000到37000，二手房估值30000上下。
这一带目前降价的我看来看去只有海沧小王子有机会。当然，不排除融创和龙湖为了年底冲业绩来一波。这一带的二手房主要看景观，以及学区配置。如果学区差点的，对楼层要求不高，其实是可以淘到3万往下的房子，比如泰禾院子，青春海岸和万科城。
这一带因为建发四盘入驻，目前看整体板块比较火热，但要注意概念炒作最终都是要看兑现的。当年泰禾院子4万➕高位站岗的故事还历历在目。就生活便利性而言，目前这一带的生活配套还基本上靠社区店以及工业区村级商业综合体。所谓的sm广场，哼哼，你觉得哪一年能建成，参考下岛内sm广场的开发进度？我记得我当年上大学的时候sm刚开始建，现在三期还在动工……
集美新城板块：
首先说一下，我觉得海翔大道边上的那几个不属于集美新城板块，纯粹就是学区推动，目前的价格并不适合刚需，适合为了孩子舍弃环境的父母们，以及投资客。
集美新城刚需新房估值33000-38000，二手房估值34000-40000。
集美新城主要是两片，一片是杏锦路板块，一片是行政服务中心板块。
杏锦路目前三大新楼盘，国贸、联发、住宅，其中的110平以内小户型都比较适合刚需。面积越小，户型配置越好，过往楼盘口碑越好的项目，越值得入手。
杏锦路的成熟度，已不用多说，这一带城市生活要素基本配齐了，接下去就要看时间到底能不能绽放出玫瑰，我觉得这里是岛外最有可能追赶五缘湾价值的地方。
目前这里的中航城a，园博1号，龙湖春江，国贸系，二手房都比较坚挺。
另一片的行政服务中心板块，由于没有新房，而且学区被海翔大道板块比下去，目前比较沉寂，这反倒适合刚需去淘宝，也许能够有惊喜。
至于更偏远的华侨大学附近几个楼盘，比如恒大正荣莲花尚院什么的，那地方就不是集美新城，也并没有特别的发展前景，小心买进去掉坑里出不来。
环东海域板块：
目前学区一手房30000出头，二手房30000-33000。非学区海景一手房33000➕，无海景无学区一手房最低25000起。
环东海域唯一的逻辑，就是学区。刚需如果考虑海景度假什么的，有点太早，那是40岁以后再考虑的事情。
因此基于学区，首选就是一手房里面的特房，金地，然后是二手房里面的恒亿国贸。不过今年拆迁户这一波，都把这几个地方给炒高了不少。再加上由于拆迁户的入住，原住民生源牢牢占据这几个学校的位置，后续再出好成绩，就要看老师们的努力，以及有了钞票的原住民对教育是否真的重视了。
如果没有学区，你愿意住连京东到家都不送的地方吗？清醒一下……刚需也是人，也要生活配套的好不好。
相对而言，集美段的环东海域二手房可以挑挑捡捡选择一下，尤其是过去有大赠送的那几个品牌开发商的小区。眼瞅着年底到明年初，紧挨着滨海西的中海和港中旅新盘就要出来了，海景不会更好，但噪音和路边震动绝对更带劲，而且价格奔着4万➕而去，可能还要捆着车位卖。聪明的刚需我觉得应该知道怎么选。
翔安：
翔安真是个地大物博的地方，我估摸着这里的土地可以再造一到两个厦门……