代建“靠不住”，绿城激进拿地重回“老路”
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作者 | 郑鹏超
编辑 | 武亚玲
绿城中国的龙头梦，10年后终于在“副业”上实现了。
10年前，冲刺行业龙头的绿城中国遭遇宏观调控重击，创始人宋卫平调转船头，向轻资产转型，“用别人的钱来做项目”，绿城管理因此成立。
历经股东、人事调整动荡，绿城如今早已滑落至房地产行业第二阵营，绿城管理却意外成了代建行业龙头，2017-2019年收入接近翻倍，2019年市占率23.7%，并在不久前登陆港股，成为代建第一股。
绿城也由此成了业内唯一一家往轻资产转型，还做到行业第一的房企。
看上去其轻资产转型非常顺利，但近两年房地产销售规模见顶已成共识，加之“三道红线”限制房企融资的扩张，这些因素都催促着房企转型进一步提速。
不少房企也盯上了代建，入局者众，导致这片“蓝海”开始泛红。为了保证收入增速，绿城管理开始采取合营模式，大幅拉低了公司盈利水平。这也是为什么绿城管理收入3年翻倍，但2019年净利润却下滑3%的核心原因。
长远看，绿城管理虽然做到了行业TOP1，但2019年净利润却只有3.25亿元，想要拉动集团业绩持续增长，犹如小马拉大车，有心无力。否则，绿城这两年也不会拼命拿地，重回“老路”。
尽管房企多元化转型，早就不是新鲜事，商业地产、新能源车、智能制造等，只要是空间够大的行业，房企们都趋之若鹜。但从结果看，真正落地的却不多，转型维艰，更是难逃“圈地圈钱”嫌疑。
房企正加速转型，但能否像曾经的房地产主业那般辉煌，让大佬们赚个盆满钵满，还是个未知数。
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品牌房企众多，
为何绿城的代建能做到TOP1？
在房企发力轻资产转型方面，能做到行业TOP级的寥寥无几，但死抠质量的绿城却做到了TOP1。
根据中指院研究数据，2019年绿城管理(HK:09979)新订约总建筑面积约1600万平方米，市占率为23.7%，规模是第二名的两倍以上。2019年绿城的销售收入中，代建业务收入占比更是高达32.9%，这在房地产行业是绝无仅有的。
不少人认为代建是建筑业务，苦逼的活，这就完全错了。通俗来讲，即委托方出钱/地，绿城管理出人出品牌，并向委托方收取相应管理费、项目分成。理论上，不管项目最终盈亏，绿城都能旱涝保收。
绿城管理的合作伙伴主要为项目持有者、政府，分别对应商业代建、政府代建模式。今年上半年，绿城管理的商业代建、政府代建收入占比分别为74.8%、23%。
一般而言，代建一个项目，绿城管理只需派驻几个项目经理即可，完全轻资产模式。这种模式的好处显而易见，在降低风险的同时，还能推动业务快速增长，以及更强的盈利能力。
2017-2019年，绿城管理收入接近翻倍，净利率分别为25.8%、24.6%、18.6%；同期，绿城(HK:03900)整体业务的净利润率则只有6.4%、3.9%和6.4%。
如此一块“肥肉”，为什么其他头部房企都没有做出名堂，偏偏绿城做到TOP1？这还要从代建模式的特点说起。
代建和建筑公司不同，“贴牌”本身意味着产品的溢价力。这是小房企选择代建的最直接驱动力，将自己的地块交给大牌房企来开发，之后打上大牌房企的旗号销售，为的不就是把房子卖出更高价、赚取更高利润。
在C端市场的品牌溢价是做代建的前提条件，其二是产品力。而在这两方面，绿城均有其优势。虽然规模远不及万科、碧桂园、保利等，但其品牌口碑却一点不输；至于产品力，绿城在业内也一直以高品质、物业一流、绿化考究著称。
绿城管理更是在招股书中频繁强调“绿城”品牌、产品力价值对公司的重要意义。
以其海口桃李春风项目为例，根据中国指数研究院，2017年该项目的平均售价约29300元/平米，较相同别墅旧有项目阶段的平均售价高出3.9倍，2019年增至37800元/平米，较邻近区域可比较项目的平均售价高出约18%。项目溢价能力可见一斑。
不过，品牌、产品口碑只是绿城代建业务成功的基础，毕竟万科、保利的口碑也不差。绿城代建崛起的核心，还在于其抓住了很好的时间窗口。
2010年，刚坐上行业老二宝座的绿城，放言要在3-5年内超越万科，并开始激进拿地。令其措手不及的是，“新国十条”、“新国五条”、“限购令”等一系列调控政策密集出台，中国房地产进入最严厉的调控期。
销售缩水、资金吃紧、负债走高，绿城被逼向轻资产转型，组建绿城管理公司，成为第一个吃螃蟹的房企。
成立仅3个月，绿城管理签约的商业代建项目就超过20个。对此，宋卫平曾向媒体表示：“全国比我们房子做得好的最多是一家、半家，不可能是两家、三家，因为有这个自信，所以我们认为这块地交给别人做不如交给我们做。”
这话只能听一半。因为过往10年，房企们压根没有心思搞什么代建业务。2010-2019年，商品房销售收入由5.25万亿增至16万亿，年复合增速高达两位数。头部房企稍微上点杠杆，过往10年的收入、利润就可以保持年复合20%以上的超高速增长，哪还有动力去做其他业务？
这也给了绿城管理宝贵的扩张机会。2019年，其销售收入高达664亿元，而同期一众著名开发商首开、万达等的销售金额还不到600亿元。
绿城管理由此成为行业TOP1。但过度注重代建业务，也让绿城的开发业务从2010年的第7名，沦落至2019年的20名开外。
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代建，带不动绿城这个大盘子
2016年新一轮房地产调控开始后，代建行业开始突飞猛进的发展，不断吸引着新的入局者。
截至2020年7月，已布局代建业务的品牌房企超过30家，越来越多的房企都想分食代建这块“肥肉”，竞争开始加剧。
这一背景下，绿城管理选择用合营的方式来保证收入的高增长。简单来讲，就是绿城管理通过与其他代建公司成立合营公司，开展业务合作最终进行分成。根据招股书，绿城管理一般拿项目管理费的2-3成。
具体到合作模式上，由合作伙伴出人，绿城管理出品牌、体系标准、技术等。其代建模式的转变，有点类似“直营—加盟”模式，不同的是，绿城管理还要负担“加盟方”的成本、费用开支。
2017-2019年，绿城管理的收入由101.6亿元增至199.4亿元，年复合增速达40%，合营公司的收入占比则由2017年的11.8%，提升至2019年的32%。若不考虑合营给绿城管理带来的增量，其收入仅由2017年的8.97亿元，增长14.7%至2019年的10.3亿元。
而2016年至2018年，代建行业的年复合增速却高达38.3%，绿城管理直营跑输行业增速。“直营—加盟”的转变，放大了经营杠杆，保证其收入高增长，但这也严重拉低了公司的盈利能力。
2017-2019年，公司的毛利率由56.8%降至44.2%，净利率则由25.8%降至18.6%。
这主要是因为，“加盟”相比直营，毛利率差距悬殊。以商业代建为例，2019年直营业务的毛利率高达64.5%，“加盟”业务的毛利率只有24.7%。毛利率低不说，绿城管理还要负担“加盟”业务所产生的费用支出，这导致合营公司2018年、2019年分别亏损2743万元、1538万元。
如此也不难理解，绿城管理2017-2019年收入翻倍，2019年净利润却出现了负增长。
表面看，代建业务的盈利能力远超开发业务，但绿城为了规模牺牲了利润。2019年，代建业务收入占绿城销售收入的1/3，净利润占比却不足1/10。
长远看，即使代建行业规模还会进一步扩张，但在头部房企纷纷入局，以及行业整体规模有限的背景下，靠代建业务拉动绿城中国的业绩增长，显然不大现实。
这一点绿城看得很清楚。因此，2017年发力合营模式，向代建业务要规模的同时，绿城又开始发力开发业务。
根据其财报数据，2017—2019年每年拿地金额均为2016年的3倍，今年前6个月拿地金额更是达到2019全年拿地金额的68%。
此外，绿城中国2019年、2020年上半年，在房地产行业销售规模滞涨的背景下，公司销售金额逆势发力，分别同比增长29%和22.7%。
代建“靠不住”，当下的绿城又不得不回到“老路”上来。
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房企转型，
“醉翁之意不在酒”
房企转型有多难？看看绿城就知道了，10年把代建干到行业老大，如今也不得不“重”装上阵。
绿城遇到的坎，大多数房企也很难躲过。在行业销售额超过16万亿的背景下，转型岂会如此容易？
这两年，规模见顶成了房企们绕不开的话题，同时也把它们的股价死死摁在地上。根据中证房企指数显示，房地产板块指数在近6年的底部震荡，市盈率在今年11月30日更是跌至历史低点8.2倍。
地产股成了投资人口中的“三傻”之一，房企们开始言必称转型，文旅、造车、智能机器人，还有养猪，涉猎五花八门，为的就是寻找新的业绩增长点。但从现有的数据来看，真正干出成绩的房企寥寥无几。
当下来看，最有可能做出成绩的便是商业地产及新能源汽车。因为这两块业务“先辈们”都已趟出了路，也都是万亿、甚至十万亿的市场。但房企不管是做商业地产还是造车，似乎都变了味。
以新城控股(SH:601155)为例，2019年公司商业地产出租、管理业务的毛利润为27.3亿元，公允价值计量的投资性房产价值为492.6亿元，商业地产的股东权益毛回报率约5.5%，扣除中间费用，商业地产的回报率会更低，甚至亏损。
商业地产运营带来的持续回报太低，新城比谁都清楚，但依然坚定要做。关键就在于其可以依托商业地产拿到便宜的土地。这点从2019年新城房地产开发业务的毛利率为31%，高出同是布局二三线城市的碧桂园5个百分点便可以看出。
至于新能源汽车，宝能、华夏幸福、雅居乐等房企，先后投入巨资入局。其中，宝能号称投入超千亿，要做成全球规模、实力头部的车企。11月底，宝能遭到发改委点名，原因是拿地之后迟迟不建厂。
以广州宝能产业园区为例，2017年拿地时起初规划投资300亿元、产能100万辆，至今还在“平整土地”。而同期拿地的小鹏汽车，今年6月9日其CEO已经在该工厂通过直播的形式，介绍小鹏P7从冲压焊装到总装检测的全过程。
据不完全统计，宝能6大城市总的规划年产能已高达290万辆，而今年前三季度，国内新能源汽车整体销量只有73.4万辆。
另外，根据媒体报道，宝能在西安的汽车基地竣工投产、新车下线前，与之配套的商业房地产项目已率先拿到了售楼证。也就是说，宝能的车还没造好，房子却已经开卖了。
显然，不管是造车还是做商业地产，房企们更多是“醉翁之意不在酒”凡此种种，比起房企转型维艰，总是难逃“圈地圈钱”的嫌疑。
言必称转型的房企，多元化业务何时才能真正进入收获期？