你在担忧楼市时，有的高端置业者正在捡“金子”
北京楼市从10月份开始，再次挂上周期转换的档位，市场间明显分化出两种置业行为。
对于刚需刚改的自住客群诞生了观望情绪，他们习惯性的惧怕楼市的调整，总想选择一个对自己最有利的时点介入，因此徘徊在各个限竞房售楼处的案场，左右思量，纠结难耐。
限竞房市场受此影响不得不拉长销售周期，与这些客户展开拉锯战，这种局面估计在春节之前不会改观。
而另外一些具有较强购买力的高端置业者，则暗自庆幸期望的入手时间终于来临。他们经历过楼市的几次浮沉反转，对优质房产在北京这样的城市所拥有的价值具有清晰的判断力。因此，只有这部分客户在默不作声的低调看房，悄悄买入。
当然，高端置业者大多不会选择限竞房，因为他们在意品质，在意地段，在意房产灵活的交易属性和现房状态的所见即得，所以他们买的与前一类客户根本不是一种产品。
这种对当下楼市的不同认知，产生了完全迥异的置业行为，我们不能说谁更聪明，但时间往往会给出正确答案。
那么，这些高端置业者都在挑选什么房子？他们的需求是如何构成的？这是『地产营销人』最近正在研究的课题。
拜赐于供应的良机，进入年底的楼市又出现了内城的新房入市，而且不乏有非常优质地段的别墅项目亮相。这种产品激活了『地产营销人』身边一些具有资金实力的朋友的置业需求，再加上一线操盘手的内部消息透露，高端置业者的需求分类逐渐变得清晰。
到底是谁在买内城别墅？他们置业目的何在？下面我们围绕这个话题展开分析一下：
1、 有别墅的人再回归市中心
一个住惯了别墅的客户，他的置业路径大抵是这样的：先从原有住了多年的经济型别墅，譬如叠拼，置换到环境更好、面积更大、形制更高的舒适性别墅，譬如：联排、双拼，然后下一个置业目标便是在市中心寻找一个生活便利的高端住宅。
郊区有别墅，内城有豪宅，基本上是高净值人群必备的置业计划，同时也代表了两种可随时切换的不同生活方式。一种贴近自然原生，追求闲适静谧；另一种则享受城市，追求繁华便利。
不过，在回归内城中心的过程中，很多住过别墅的人仍旧希望住到保持“墅感”的房子里，这是常年积累的居住体验偏好，就好像很多山西人在北京吃饭，喜欢蘸点醋一样，一种习惯的形成很难轻易更改。
由此，在二环沿线上出现的内城别墅就成为这类客户的钟爱。既地段稀缺，配套成熟、交通方便，又在产品上延续了墅居的体验，这种置业机会和窗口期并不是总能出现。
2、 没别墅的人置换内城别墅
当然，在内城买别墅也并不是都住过别墅的人，不少高端客户也是通过市区平层住宅的置换，升级为内城别墅。
这类客户可能在资金实力上不如第一类人群，但他们更加年轻，事业正处于上升期，财富积累迅速攀升，在工作和生活的状态上，更依赖于城市的存在。包括频繁的社交活动、商务谈判、行业互动等都需要居住地嵌入在城市高效运转的区域，这是郊区无法赋予的功能。
但以此同时，这部分客户从来没有住过别墅，内心有实现人生第一墅的居住梦想，因此内城别墅就满足了他们在功能和心理上的两种需要，通过对已有房产的处置，腾出资格和资金，以置换达成心愿。
3、 外地企业主单纯置业目的
还有一类客户容易被忽略，这就是来自外地的企业主，其中不乏有大量的外地开发商老板，他们在京置业的目标很简单：地段和品质。
这种对地段的理解不同于长期居住于北京的客户，他们完全以环线而非区域来定义位置的优劣，多年形成的研判标准都是以天安门为半径考量到项目的距离。距天安门越近的项目在这类客群中就是越值得入手的资产。
根据『地产营销人』多年的跟踪，发现很多具有二环地段特征的项目购买客群中都有大量外地企业主的身影，他们不差钱，且使用用途多元。
既有给子女在京上学就业使用的；也有当做个人会所，兼顾商务用途的；甚至不急于居住，纯粹以收藏为目的，作为家族恒产永久传承的。
而品质则是这些企业主中部分作为同行的高眼界所致。无论如何，优质的产品，领先的户型设计，高标准的设施配置都是房产保值增值的重要依托。
4、 怀有内城情结的人易出手
当然还有一种客群也是普遍存在的，就是对北京内城怀有特殊情怀的人群。
也许他们从小就在内城长大，历经漂泊和艰苦的奋斗，事业有成，财富积累完成，最终需要一套房产回归故地，找回儿时对北京城的记忆和生活体验，这是把置业作为还原心愿的一种行为。
就像前文所阐述的那样，北京内城，特别是二环，并不是总有合适的产品可以入手，一旦机会出现，他们不会受到周期大势的影响，会坚决果断的购入，因为从长期来看，这也许是仅存的置业契机，未来不是房价涨不涨的问题，而是这种房产会不会再有的问题。
以上从高端置业者的不同需求分类可以看出，内城别墅虽然总价高，市场小众，但需求的潜力却非常之大。偶有出现的产品供应，受周期干扰极小，可视为另一种特殊的刚需，这是市场细分之后可洞见的真相。
那么，高端置业者最近都在关注什么楼盘项目呢？『地产营销人』发现，位于二环的中国玺新近推出的别墅产品普遍聚焦了市场的目光。
作为2016年亮相，2017年摘得北京住宅销冠的中国玺，如今已是现房兑现，正是最佳的入手时点。
由招商蛇口操盘的中国玺拥有不可复制的二环区位，加之京开高速、西铁营地铁上盖等便捷交通；北侧万达广场以及两河六公园的商业和公园配套优势，让中国玺成为近两年北京关注度最高的内城高端之作。
『地产营销人』跟踪并记录了中国玺的热销历程。2016年中国玺初亮相便一鸣惊人，示范区开放当天千人到访。随后整个2017年，中国玺三次开盘，持续蝉联月度、季度销冠，最终勇夺北京年度总销冠。
北京四环内禁止新建住宅，以及新增产业限制目录对中心城区别墅产品的规划限制，二环有墅，对于很多置业者来说，希望越来越渺茫。
二环不仅仅代表着北京政治、经济、文化不可撼动的核心地位，也是未来“首都政务特区”的所属边界，其价值稀缺性不言而喻。
住在北京二环，让时间价值最大化，时间成本最小化，居者足不出户便可融入社交、商务、接待、交流的“主场”，在生活极尽便利的同时，也回归内城情怀，并获得资产保值增值的巨大空间。
中国玺将“绝版”的土地价值最大化发挥，打造真正符合时代需求的别墅产品，以满足高端客户的需求。42席平墅和叠拼，作为内城别墅，堪称产品价值序列中最高级的居住形态。
中国玺的别墅产品，南向面宽开阔，宽深比达1.5：1，最大面宽达到19.7米，创北京城市顶豪最大面宽。并拥有270度大角度观景视野，带给居者比视野更宽阔的自然景观。
而产品设计中，户型框架定制、独立入户、独立车位、停车入户、270°采光、双层地下空间以及社区中心景观的位置，让中国玺的别墅产品也更具收藏价值。
在社区服务上，中国玺遵循定制化理念，为客户提供个性化的悉心物业服务，如物业托管、酒店式服务等特殊内容，真正让高端管家进化为御用内侍。
分化的楼市，有人看好，有人看空，预期不同，恰恰证明市场的健康与理性。但『地产营销人』发现，看淡的人随风倒，对楼市没有独立的价值判断；而看好的人，往往信心坚定，不为外界所动。寻找并附身捡起“金子”的，正是他们。
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