选别墅难上加难，城市山居的机会不多了！

发现一个市场现象，今年新拍出的不限价土地，未来可供应为别墅项目的凤毛麟角，这说明了什么？

『地产营销人』的预判是，北京别墅供应将在半年后出现明显减少。

当然，这种下滑趋势在去年就开始了，从供应数据看，2019年北京别墅供应为5218套，同比2018年下降31.27%；供应面积为136.44万平方米，同比下降35.43%。

而今年截止到8月25日，北京别墅供应仅为1885套，不足2019年供应的四成，照此下去，全年降幅会更大。

禁墅令的严苛执行，以及开发商近两年来热衷于做小面积、高周转的产品，导致别墅、特别是形制纯粹的别墅，越来越少见。

与此同时，今年北京别墅市场也出现两个显著变化：

一是顶级别墅大受追捧。5000万级以上的低容积率、资源出众的独栋和类独栋产品，在疫情后出现罕见热销，启动速度快于普宅项目，且单盘成交破10亿并不鲜见。

二是不少打着院墅概念的新入市别墅，其实都是洋房或小高层的下跃产品，并非纯质别墅。

整体看，在需求没有减少的前提下，今年别墅产品却供应乏力，与改善客群对位的低密优质别墅日渐减少，有提前告别市场的趋势。

其实，中产人群在疫情后置业别墅的意愿有所提升。改善升级发展的必然阶段，以及各种黑天鹅事件让人们对生活方式产生的反思，潜移默化的助推了别墅需求。

总结下来，如今人们对别墅产品的关注点主要有三个方面：

1、向往墅居的原生态环境

原生态代表出众的自然条件。洁净的空气，较高的森林覆盖率，有河流、群山的自然景观，宁静、闲适、田园般的环境，与习以为常的繁忙、喧嚷的城市景象产生鲜明反差。

从居住角度看，低密墅区的氛围，广阔的活动空间，非拥挤嘈杂的状态，即便在疫情来临时，也能保持淡定，无需担心病毒传入，为生活带来实实在在的安全感。

当然，人们对原生态环境的青睐，也是一种生活态度和心境的转变。不管黑天鹅事件如何冲击，不确定性如何增多，只要一方宅院安在，内心世界就能保持平静。

2、空间复合且追求舒适

经历过限竞房别墅极度的空间压缩和地下开采之后，人们对别墅的需求又回归对舒适性的向往。

居室可以不多，但可灵活多变，空间尺度阔绰，保持足够舒适；室内外切换，无论是庭院，还是露台，直接步入，畅快呼吸，与自然亲密交互。

功能空间的复合化，不仅适应家庭需要，在疫情突发时，原有生活的不便也能轻松化解。居家办公、运动健身、全家欢聚，所有生活场景在特殊时期都能找到解决方案。

3、离尘不离城的恰到好处

追求原生态，固然要与城市保持适当距离，但也并非不食人间烟火。

离尘不离城，意味着要回到市区，交通顺畅便利。原生自然和市区繁华，可快捷转换，左右兼顾。如此需求很难有别墅项目能满足，但置业者却最为渴望。

那么，对广大中产来说，如果希望今年完成别墅心愿，有什么别墅项目值得重点考察和关注？

『地产营销人』的建议是，去看看凯德·麓语，那里的城市山居，是原生态纯粹的别墅生活，也是疫情后最佳改善升级的置业标的。

凯德·麓语位于城市与自然最佳分界点上，在昌平未来科学城以北的生态涵养区内，是北京距燕山山脉最近的大型纯别墅社区。驱车走京承高速，11出口左转即至，这种恰到好处的区位，让大量别墅置业者欣然向往。

绝版山水资源，风景气候更宜人

京北昌平，420公里燕山山脉东西纵横，百亩森林依托地势满山密布。凯德·麓语南有110公里京密引水渠蜿蜒流过，北有连绵群山环抱，天然宜居的山水格局，是北京隐秘的城市“桃花源”。

项目背靠军都山而建。军都山溯源自古代部落桓都，处于燕山山脉和太行山山脉的接合部位，温榆河发源其阳，白河横穿其阴，东以古北口与燕山相邻，西界为居庸关同太行山对峙，是北京主要山脉之一，万里长城的主要部位都在军都山系之中。

凯德·麓语所在的军都山区域，海拔200-500m，属于北京第二地理阶梯。低缓的山势，不但利于空气流通和植被生长，还增加了攀登游览的乐趣，同时也让自然灾害的隐患大大降低。这里年平均降水约为500-550 mm，降水湿度均衡，区域气候温润，物产丰饶。

项目周边还有2000亩静之湖森林公园，总面积达2106.5公顷，以及景区森林覆盖率达90%以上的大杨山森林公园。动植物资源丰富，生态环境独一无二，是距市区最近的自然风景区之一，也是北京最为宜居的上风上水之地。

人文底蕴丰厚，闲适墅居胜地

凯德·麓语四周被众多自然景观和名胜古迹环伺，历史古迹和现代人文在此交织，孕育出独特的区域气质。

区域内有始建于辽代的石塔林，位于五代佛教名寺内，为曾经明清“燕平八景”之一，亦是中国重点文物保护单位，每年会吸引众多游客纷至沓来。

追溯历史渊源，这里还曾是皇家狩猎苑囿，被康熙赐名“御果园”。独特的地势特征和优渥的水文环境，使此处盛产的草莓、苹果等优质果品远近皆知。盛名在外的昌平桃林苹果，世界级的草莓嘉年华，让北京采摘爱好者每年必至，成为小有名气的网红打卡地。

历史人文的积淀以及自然环境的优越，如今这里也吸引了众多艺术家来此落户。附近由上苑村、下苑村、东新城村等五个自然村落构成的远近闻名的“上苑艺术家村”，已云集了200多名当代艺术家进驻，其中不乏钱绍武、王华祥、田世信等名家隐居于此，让区域又多了一层浓郁的艺术氛围。

除了先天地貌优势，凯德·麓语周边还有军都山滑雪场、太伟高尔夫球场等高端休闲场所。其中，富有盛名的静之湖休闲山庄，内设有静之湖四星级标准度假酒店，亦是为游客提供的休闲度假胜地。

城市山居别墅，可作第一居所

凯德·麓语在北京城区与燕山接驳的浅山区，与繁华都会中心约30分钟的驱车距离。

项目享有京承高速、立汤路、怀昌路等主干道组成两纵三横城市级交通路网。驾车半小时即可快捷通达望京、亚奥、首都机场等城市商圈和核心站点。

在建中的京沈高铁顺义西站和地铁17号线（2020年即将开通）也在区域中，未来出行更便利，可作为第一居所使用。

凯德·麓语所打造的距离城市最近的山居生活，既享有稀缺山水资源，又能快速到达市区繁华处，如此独特区位和著墅理念，在北京别墅市场极为罕见。

大型纯质别墅社区，超低容积率

凯德·麓语为大体量纯别墅社区，整体限高12米，容积率仅约0.65，在京属于无法再现的住宅用地指标，资源极为珍贵。

项目利用山地特征优势，打造出独具特点的社区景观和坡地景观。私家庭院、公共园林、区域山水资源有机结合，将生态、自然、生活融为一体，既保留了原生态环境，又兼具舒适私密的特点。

凯德·麓语前三期独栋别墅群均已入住，现房实景呈现，居住氛围成熟。今年继续增添集中绿地，提升社区品质。

在项目北侧山脚下，别墅社区之内，开发商拿出约5.2万平米，不惜千万元成本打造山脚下公园，这在用地紧张、寸土寸金的北京楼市，堪称大手笔规划。

公园充分发挥靠近自然山体的特点，在保留自然野趣的同时，精细设计了全家庭型运动、休闲、山地露营等丰富的功能，有儿童游乐区、长者运动休憩区、球类场地、林间跑步、宠物乐园、花海、阳光草坪等区域，满足了山居别墅生活丰富多彩的需求。

9月，凯德·麓语将新推叠拼、联排和类独栋产品，让购房者有机会以更低总价门槛入住成熟而纯质的别墅区中。

叠拼产品的户型面积区间为280-410㎡，分上叠和下叠两种产品，空间尺度较市场同类项目更舒适，单层面积近100㎡，且上下叠产品均含有私家庭院和地下空间，并拥有中西厨、超大客厅赋予的超凡体验。

联排别墅户型建面约500㎡，空间奢阔，均层面积可达100㎡以上，远超过市面上的类别墅产品。面宽约9.3米，进深约10.7米，面宽、进深几乎达到1：1，户型方正；卧室均为套房设计，二层还有起居空间，过渡自然，功能复合；庭院面积约100㎡，边户花园甚至超200㎡。

城市向往山居，山居不远城市。

中产生活的新目标，是改善升级的动力。在北京别墅淡出历史舞台之前，拥有理想中的别墅，是一种机遇，更是一种幸福。

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