看完今年刚需住宅成交分析,就知道该买哪个新盘了!

今年北京新房成交好于往年,最大的贡献便是刚需市场的爆发。
『地产营销人』在很多场合都说过“刚需下沉”的观点,即小户型低总价的产品在逐渐分层,撑大了细分市场的空间,从而让更多购房者能够顺利“上车”,提早加入有房一族。
那么,1—8月北京住宅刚需成交到底呈现出什么特征?金九银十还有什么项目值得关注?
下面,我们通过数据,层层揭开谜底:
300-400万,今年成交增九成
从今年1-8月北京住宅成交总价段分析可看到,不同总价区间,都实现了不同程度的增长。
其中,最为突出的两个总价段是:300-400万住宅总价段成交4882套,同比增长高达89.30%;200-300万住宅总价段成交3291套,同比增长26.92%。
相对而言,400万以上的住宅总价段成交,同比仅实现4.12%的增长。
可见,住宅总价段成交在不断下移,低总价产品更受市场欢迎,而400万以上虽然成交套数最多,但跟去年相比,基本持平,增长幅度不大。
80㎡以内,成交增长超1.3倍
从今年1-8月住宅成交面积段看,80㎡以内的户型成交4445套,同比增长近134.07%;80-90㎡户型成交12683套,同比上涨23.62;而90㎡以上户型成交都略有下降。
由此可见,80-90㎡户型成交依然占据最大套数比重,80㎡以下小户型成交在大幅提升。
刚需客户对于小面积产品释放出巨大热情,但实际上,是对开发商创新户型能力和增强空间功能提出更高要求。
五-六环之间,低总价产品较少
不过,把不同总价段放到环线里看,对于价格和区位的关系就更显直观。
今年1-8月,总价400万以上的住宅,五-六环之间成交13451套,占比80.47%;而总价400万以内的住宅,五-六环之间的成交不足两成。
与之相反的是六环外,总价400万以内住宅成交5728套,占比超七成;总价400万以上住宅成交占比仅27.24%。
这说明,小面积、低总价的产品主要还是分布在六环外,五-六环之间的低总价产品较少,把大部分初次置业者挡在了门外。
那么,对于买房人来说,如何才能以更低的总价,或是更少的首付,买到距离市区更近的位置,享受更好的居住品质呢?
前不久,『地产营销人』探访的由华润、中交联手开发的亦庄橡树湾,是一个对刚需客户、初次置业者最适合的纯商品房“上车“项目。
亦庄橡树湾身处亦庄新城核心,位于五、六环之间的亦庄马驹桥板块内的漷马路与兴华南街交汇处,项目距五环直线仅约8公里,是北京六环内少见的刚需住宅大盘。
延续海淀橡树湾经典品质
华润将经典产品系“橡树系”赋予项目,延续海淀橡树湾品质基因,形成南北双星闪耀的呼应格局,经典复现,值得期待。
“橡树系”作为华润置地高品质标志性产品线,以典雅院落,亲近自然的人文社区著称。产品系涵盖学府、英伦、法式等风格元素,提供城市怡然舒居的生活享受。
亦庄橡树湾建筑立面秉承学院式文化格调,高低错落,造型端庄,古典与现代交相辉映。外观暖咖色调,同时汲取古典建筑中的优美秩序,透出古朴之美,具有红砖“学院派”建筑的典型特征,整体风格典雅大气。
同时,项目园区运用3大景观主题造园,以运动健康为设计理念,融入现代自然风格的园林景观,建有健康跑道、生态园林、下沉式商业、运动花园,还配备有社区共享中心、共享会客厅、聚会花园、主题乐园等,营造全龄健康生活氛围。
低总价、精装修纯商品房
亦庄橡树湾为纯商品房社区,共规划有30栋楼,打造的是6-15层洋房、小高层产品,共计2288套,是体量充沛,具有规模效应的大型社区,在亦庄新城堪称标杆旗舰项目。
户型为建面约75-139㎡的二至四居,全精装品质交付,大部分为南北通透户型,可覆盖不同家庭结构各种置业需求。
78㎡两室两厅一卫户型南北通透,客厅配有阳台,方便衣物晾晒;客厅餐厅连动,空间更显开阔;U型厨房操作动线设计合理,拥有超高利用率;干湿分离卫生间,缓解家人早晚高峰使用尴尬。入口处配玄关,并设有隐藏式家政间,方便洗衣机安放,整体空间布局精巧。
92㎡三室两厅两卫户型南北通透,享有7.1米超大南向面宽,采光通风效果俱佳;客厅270°转角飘窗设计,具网红户型特质,奢享广阔景观视野;餐客厨连为一体,增强交流互动;北侧书房与次卧之间隔墙,可根据不同家庭生命周期,进行拆分组合,空间灵动。
121㎡四室两厅两卫户型南北通透,格局方正。三面宽朝南,享有10.2米的舒适面宽;奢华主卧套房,配有270°转角大飘窗采光;南向次卧及客厅也配有飘窗,扩展空间丰富;南向次卧紧邻客卫,享有套房功能;北向书房空间灵活,可自由分割使用。
亦庄橡树湾全系产品均为精装交付,虽为刚需刚改客户打造,但依然高配室内健康新风系统,可净化除霾,为室内输送鲜氧,与同类社区相比,品质更胜一筹。
项目建材选用精挑细选,玻化砖、仿石砖、仿铜不锈钢等皆为匠造,十分考究。一线品牌配置厨卫,如:橱柜选用欧派或同档次品牌,洁具选择TOTO或同档次品牌,为居者考虑到每一个生活细节。
在如此产品品质之上,项目体现出超高性价比,预计首批推出房源不到4万元/㎡, 92㎡三居和78㎡两居在第一次开盘都能满足五-六环之间的普宅标准,这意味着购房者首次置业仅需35%首付,二套只要60%便可轻松入手,88万元起即可拿下,机会实属难得。
亦庄洼地,产业赋能价值
按照今年土地行情,距离亦庄橡树湾约15公里的分钟寺未来售价预计11-12万/㎡,而上月亦庄河西区出让的商品房地块,成交楼面价接近4万元/㎡。对比之下,亦庄橡树湾身处亦庄“洼地“,升值空间值得想象。
另外,亦庄橡树湾区位优势显著,其所属亦庄马驹桥片区,在亦庄新城规划中显露“城心”地位,为中央生活区规划定位。
马驹桥和台湖2019年一同划归经开区重点开发,成为城市副中心科技创新功能的重要承载地,也是北京经济技术开发区高质量发展的新空间,未来发展能直接享受副中心和经开区双重利好,发展潜力巨大。
项目周边交通出行便利,有多路公交车可达国贸、亦庄、通州等核心商圈。特别值得一提的是,在北京交通委发布的正式文件中提到,“应预留与市郊铁路S6线马驹桥站及相邻地块的接驳条件,与地铁进行一体化设计。”未来地块西侧一路之隔将通地铁,为重大利好。
在亦庄橡树湾其他生活配套方面,社区西北侧800米分布有百尚生活广场,北侧1公里为百尚购物中心,再往北有百分百购物中心;优质教育资源也分布附近,距项目约4.8公里有耀华国际学校,约5.8公里为中芯国际学校,约6公里为建华实验学校亦庄分校。
另外,亦庄橡树湾西北侧规划有小学教育用地,项目还将自建一所幼儿园。
在北京楼市,刚需是最大的支撑力,无论周期如何变化,小户型、低总价的产品总能拥有最大市场空间。
五-六环之间,罕见规模大盘,经典产品系复刻,低总价配对高品质,轨道接入,配套齐全,产业发达,如此项目在今年市场绝无仅有。据悉,亦庄橡树湾有可能10月开盘,建议买房人,早做准备,抢占第一波房源最值!
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