前三季度豪宅市场分析，顶豪悄悄走向高点！

70年建国大庆过去之后，楼市奋战四季度的号角开始吹响。『地产营销人』在10月1日当天，发布了《9月份北京楼市成交排名》，给很多唱衰楼市的人带来一点点小意外。

包括不少同业在担忧2019年“金九银十”不在，但数据显示，9月除了新房成交套数环比略有下挫，成交均价和成交金额都维持上涨。更为关键的是二手房数据，多数人之前预计非常惨淡，但事实是保住了1.2万套的交易量，甚至环比还有所上升。

即使观望存在，也属正常现象，市场分化和强者恒强贯穿楼市主调，其中必须提到豪宅细分市场的出色表现。

2019年前三季度，北京单价在80000元/㎡以上豪宅成交共1171套，同比上涨133.27%；成交面积21.32万㎡，上涨156.87%；成交均价102741元/㎡，上涨11.22%；成交金额219亿元，上涨185.75%，这个数据显然比整体住宅成交更为耀眼。

那么，豪宅成交今年呈现什么特征？下面，我们做个梳理，以飨诸位：

1、核心主城成交占比高，朝阳大幅增长

今年北京单价8万以上豪宅，核心主城区成交量呈现暴增态势。二、三环之间成交高达314套，近乎过去两年总和。比2018年上涨130.88%，比2017年也增长了46.73%。

二、三环之间是北京楼市最后的豪宅存量消化地，土地的稀缺加之成熟的配套资源和便利的交通条件，已成为高端客群置业的首选之地，也是抗楼市周期波动最坚挺的地带。

从主城区域来看，朝阳区豪宅成交311套，不仅占据了二、三环之间豪宅成交的绝对主力，同时其增长速度令人惊叹。2019年朝阳豪宅成交同比增长211%！

朝阳一直以来是北京豪宅的聚集地，市场认同度高，且产品力强。在北京楼市进入限竞时代后，朝阳豪宅成交均价依然稳定在11万/㎡之上，实现三年最高，证明了独一无二的区域市场地位。

2、3000万以上顶豪，进入成交常态

总价3000万以上的城市顶豪，如果不细分数据，根本无法感知到今年的销售强势。北京市场极强的购买力在支撑“豪宅中的豪宅”曲线持续上扬。

从统计图表可看到，2018年受限制签约影响，总价3000万以上顶豪仅成交12套，这显然无法还原市场真实。今年，网签全面放开，顶豪积压认购陆续签约，数据呈现暴增，1-9月成交量已达180套！

由此反映出，3000万以上顶豪市场不再是北京楼市的天花板，“高端有市场”的格局正在形成，限制优质项目的不是价格，而是资源和产品力相互匹配的高度。

3、户型面积增大，超大平层受欢迎

豪宅户型面积的提升有一个过程，从原来的城市高档住宅到别墅，再回归到顶豪超大平层，专属客群的居住需求一直在变化。

如今，顶豪产品的户型普遍超过300㎡，功能向复合化、多元化方向发展。

今年北京300㎡以上的城市顶豪，成交已达120套，超过2017、2018两年的套数总和，验证了趋势确立。

尤其是核心主城区，三环内顶豪产品，超级大平层是稀缺中的稀缺，在满足自住用途的同时，也兼具不可多得的收藏价值，是不少高端客户持续猎寻的置业目标。

通过对今年豪宅市场的多维分析，能够窥见细分领域的成交生态，豪宅作为一种楼市中不可或缺的品类，且生命力和爆发力不可小觑。

而对于有实力、有条件的购房来说，寻找恰当的楼市周期和项目时机，入手优质城市顶豪产品，达成终极置业愿望，并完善资产配置，应时刻保持对市场的关注。

前三季度，朝阳区东二环一个顶豪项目的业绩十分抢眼，位于建国门商圈矗立于通惠河岸的中海枫丹公馆实际销售额已超过10亿！

自今年5月份始，该项目在升级社区品质，释放部分珍藏大平层房源后，一路热销，在套均3000万总价门槛之上获得市场追捧。

据悉在本月底，中海枫丹公馆将迭代样板间，推出景观大平层新作，值得业内同仁及关注客户期待。

中海枫丹公馆是由品牌央企中海地产开发。从中海凯旋、中海紫御公馆到中海九号公馆，在中海北京高端项目发展史中，享有较高的知名度和美誉度，在业内有良好的品牌口碑与认可度。

而中海枫丹公馆是现今中海唯一在二环附近在售的顶豪府邸，其资源丰盛度和品质高度，几乎无项目可与之比肩。

中海枫丹公馆坐拥长安街与东二环交汇处的核心地理优势，西临王府井商圈、金融街商圈，东侧为央企总部聚集区与国贸CBD接壤地带，北侧为第一使馆区及相应涉外服务区，南望崇文门商圈，地段优势突出，可以很好的满足高端置业者居住或商务社交的需求。

项目周边五大商圈的聚合效应，让中海枫丹公馆既能感受到北京皇城的历史文脉与传统文化，又能坐享一城之心的繁华配套。同时，项目还毗邻古都龙脉通惠河，生态环境优美，景观出众，具备高端顶豪的天然基因。

中海枫丹公馆南侧紧邻通惠河北路，可快速连接二环、三环、四环等主干道，周边分布有地铁1、2 号线，可快速实现与北京各城区及核心商圈的交融。

项目地处三环内，更临近二环，众多高档商场、购物中心、休闲娱乐会所环伺，汇集了以中国大饭店、W酒店、柏悦酒店、长富宫饭店为代表的高级酒店群，高端商务和娱乐休闲活动，皆可近距享用。

另外，中海枫丹公馆3公里内坐拥3所中学、2所小学、3所幼儿园、1所国际学校，可满足居者从幼儿园到中学以及高端国际学校的教育需求。协和医院、同仁医院、朝阳医院、首都儿科研究所、北等知名医疗机构分布周边，为业主带来国内顶尖医疗保障。

除了城市资源的聚合，更值得一提的是，中海枫丹公馆的产品理念和社区实景呈现。

该项目承袭中海豪宅打造基因，将整个小区设计理念源于欧洲皇家新古典主义仪范的枫丹白露宫，梦莎屋顶、老虎窗法式廊柱、全黄金麻石材立面。原汁原味的法式建筑，可媲美卢浮宫、凡尔赛宫，是建国门东南地标性建筑。

一轴、双庭、四徽的园林景观规划设计，严格遵循法式园林的规制。三进式归家礼序，浓郁的欧式皇家园林营造，更能彰显主人尊贵的身份，使居于此地的金字塔尖人群，内心的领地感得到充分满足。

项目主力产品是446平米的平层官邸，一梯一户设计，使用率高达84%。户型南北通透，方正藏风聚气，中轴对称型制，重现法国宫廷的章法礼序，并人性化居住体验融入设计内核，多功能区域划分实现层次生活。

该面积尺度，在北京三环以内实属罕见，不仅以非凡空间带给居者奢侈的居住体验，更能彰显居者身份和品味。

项目收官之作的楼王产品，结合当下审美升华创作，再造顶级样板间，预计10月底对外开放。

不同于此前法式、英式设计风格。此次，样板间采用世界城市推崇的现代设计，以现代轻奢风格，赋予新的空间感知，打造符合当代设计趋势的场域美学空间。

中海枫丹公馆，以美学远见与细节考量，以全球顶级理念见解，将百年经典品牌元素、人文艺术、生活哲学融入空间设计，超宽敞的内部空间，美学和品质并重，激发深层的感官反应。

入户玄关，运用半通透的设计手法，光影虚实交错，空间灵动通透层层递进。与之呼应的是对称式的布局，各功能区有序排列，从开放到半开放，再到私密，动线被精心安排贯穿，呈现一种川流不息的律动，形式的美感与空间本身和谐共融。

高饱和度的黄色的和拉丝金铜家具提升空间品质，暖色丝绒配饰为空间升温；几何地毯与大理石拼花的肌理结合，为坚实的材质覆着一层温暖；客厅以利落金属线条和简洁软装配色，代表着国际顶级豪宅的质地，同时融入大道至简的视觉美感。

中、西厨分离，以人为设计出发点，注重实用性，满足主人多元需求。中式圆桌和方正的空间，蕴意传统风水中的天圆地方，诠释大道至简，联通万物的内涵。

主卧、衣帽间、主卫，通达贯连，在柔和灯光的铺呈下，线条细节由立面至顶面延伸，赋予视觉以延伸感。大块镜面、多维映衬，虚实交错中更增强纵深感，既强化空间的舒展扩容，又凸显灵动层次。

次卧在极简的基调上，融入一丝中性蓝，质感温和，谦和近人。细腻的切割墙面藏起储物空间，不露痕迹。主次卧外，户型的另一端还有两个客卧和连接彼此的客厅，佣人房及家政区，功能区和娱乐区分割明确。

除此之外，全屋采用了定制智能化，智能照明、电动窗帘、背景音乐、新风空调控制、燃气、水浸报警等，一键开关、多场景智能联动，不仅解放双手，更是提供安全保障，给生活带来前所未有的便利。

不仅如此，项目在销售过程中，不断持续完善，力求用最经典的产品获得高端客户首肯。

刚刚过去的9月，中海枫丹公馆新售楼处正式亮相，同时社区园林景观经过细节提升与焕新，强化了互动性和观赏性，传递出历久弥新的美感。

无论四季度行情如何，今年北京豪宅成交表现已成定局，必将再创新高。换一个角度，对于三环内主城区的在售项目，热销也代表着绝唱。

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