两日融资39亿！发行公司债&首单物业费ABS落地 建业变轻 融资先行

投实讯 地产白银时代，融资能力成为房地产企业决胜的关键。

4月13日，建业集团宣布，“招商创融-建业物业资产支持专项计划“成功设立，并将于近日在上海证券交易所挂牌，该计划发行总规模9亿元，最高利率5.9%。这是河南首单物业费ABS业务，也就是说建业物业利用物业费成功融资了9亿元。

4月14日，建业住宅集团（中国）有限公司，在上海证券交易所发布公告，宣布“16 建业 01”公司债发行工作已于2016 年 4 月 13 日结束，实际发行规模为30 亿元，最终票面利率为 6.%。

物业费ABS之后 购房尾款、景区门票收入、住房公积金贷款统统可以证券化……

如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。

根据建业集团发布的信息，“招商创融-建业物业资产支持专项计划“发行总规模9亿元，存续最长期限5年，评级为AA+，最高发行利率5.9%。

这是河南省首单物业费收费权资产证券化产品，也是全国首单非上市企业的物业费收费权资产证券化产品，是截至目前全国民营企业（包括AAA评级）中发行利率最低的物业费收费权资产证劵化产品。

根据招商资管4月13日发布的公告，招商证券资产管理有限公司作为计划管理人拟设立“招商创融-建业物业资产支持专项计划“，向客户要约发行本专项计划项下的资产支持证券（包括优先级和次级资产支持证券）。2016年4月8日通过簿记建档发行，本专项计划项下的资产支持证券已经得到全部认购。本专项计划于2016年4月13日正式成立。

以建业物业公司持有的物业费收费权为基础资产，是标准化资产证券化中的一种，也是企业类资产证券化业务中较为新颖的基础资产类型。

资产证券化是利用收益权来进行融资，以现金流作为基础资产，不需要实际的抵押物，实现从重资产运营向轻资产运营的逐步转移。

随着资产证券化业务发展日趋常态化，资产证券化产品的基础资产类型更加丰富。未来金融机构逐鹿的重要疆域正是资产证券化。

2015年7月10日，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获得上海证券交易所无异议函。世茂物业费ABS不仅获得了中诚信证券评估有限公司给予的AAA级最高评级，而且在2015年8月11日产品正式发行和认购当天，就获得了超过3倍的超额认购。不难看出市场对这种模式的认可度和购买意愿。

金科地产是在物业费资产证券化领域试水的第二家房企。2015年9月6日，金科地产公告称通过招商证券资产管理有限公司设立招商创融-金科物业资产支持专项计划1号，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资。

做资产证券化的必要条件是“特定资产产生的稳定现金流”。既然物业费可以资产证券化，那与之类似的资产当然也尝试。

例如，房地产物业费及购房尾款、景区门票收入、住房公积金贷款、及公用事业等基础资产，都可以进行证券化融资哦~

2015年5月25日，河南省政府官网发布《河南省人民政府关于推进资产证券化的指导意见》（豫政 〔2015〕28号 ），要求加快推进资产证券化，盘活河南省金融机构和各级政府投融资公司存量资产。推动具备条件的各类金融机构积极开展资产证券化业务，力争年度资产证券化总量不低于贷款余额的3%，地方法人金融机构和省内大型企业、城投公司资产证券化业务实现突破；

依托资产证券化 建业启动轻资产转型 未来非地产收入将达20~30亿

纵观国外发达国家的房地产发展趋势，开发只是起点，服务与运营才是主流趋势。

2016年全国两会上，作为全国人大代表的胡葆森表示，建业集团将通过轻资产的模式，来完成自己的供给侧改革。建业转型的目标是：由房地产开发商向客户新型生活方式服务商的转型。

这一转型目标早在2015年6月6日，“建业+——建业集团新蓝海战略发布会”就被提出，胡葆森说，建业的愿景，已经从“为河南人民盖好房子”，变为“服务1000万河南人”，建业未来将发挥企业战略优势、品牌优势和资源叠加优势，努力打造建业产业联盟、商家联盟、投资联盟、合作平台，以分享为指导思想，以轻资产为主要模式，用三到五年，构建大建业的商业生态系统。

此次试水物业费资产证券化，正是建业轻资产转型的重要一步。

在老胡2016新春寄语里，他提到，2016年，以会员制服务客户的“建业君邻会”即将成立，协助客户分享建业各类服务资源的支付工具“建业通宝”也将发行，嵩云科技为服务业主客户的“一家”和服务球迷客户的“建业足球”等APP产品也将不断升级——这一年，将是建业服务资源大整合的关键节点。

过去的这一年，从旅游地产到互联网，从拓展资本通道到生态农业，建业的战略转型之路令人瞩目：

“+旅游文化”：2016年两会上，胡葆森透露，建业将进军旅游行业，在2016年3月将成立自己的旅行社，做私人定制的旅游线路。

2015年9月16日，建业地产公告，与河南省新闻出版广电局签署战略合作协议，在郑州共同开发中原文化智汇港项目。

2015年5月19日，建业集团宣布与国内影视业的大佬华谊兄弟共同打造“建业·华谊兄弟电影文化小镇项目”。10月31日，不到半年时间，电影小镇奠基仪式举行；

“+生态农业”：2013年，建业与鄢陵县政府达成协议，在鄢陵县马坊乡投资建设了“建业绿色基地”项目。如今，作为绿色生态基地的一个组成部分，建业绿色基地大食堂于2015年9月19日正式开业。

2016年1月，胡葆森接受明源地产研究院访谈时谈到，建业希望未来5年之后企业整体利润在30亿左右，房地产最多占一半，而另外一半来自于非房地产的业务。