建业、盛润、正商、鑫苑 河南四大房企大起底 净利合计44亿 有息负债430亿

投实君按：2017年作为房地产行业全面调整的一年，房地产企业又交出怎样的“成绩单”呢？投实APP，情报级金融信息终端

投实君选取了河南的4家地产商为研究标的：建业中国、盛润集团、宏光正商、鑫苑中国。

根据这四家地产企业2017年年度报告显示，报告期内，建业中国营业收入101亿元，同比下降1.41%；鑫苑中国营收93.58亿元，同比下降20.3%；分别对应的净利润为11.27亿元、5.93亿元，同比上涨72.85%、1.37%。

另外两家盛润、正商营业收入分别为69.22亿元、195.65亿元，同比增长82.2%、59%；对应净利润为1.29亿元、25.85亿元，同比增长72%、100%。

仅从业绩看，对于这四家房企来说，算是过了个销售“小年”。

然而，当“调控年”遇上“还债高峰期”，这四家房企的融资又是怎样情况呢？投实APP，情报级金融信息终端

据投实君统计，2017年，这4家河南地产商房企合计负债1489亿元。其中，有息负债融资合计430亿元。

2017年，建业中国、盛润集团、宏光正商、鑫苑中国负债率分别为82.83%、72.1%、83.01%、84.08%，较上年末分别上涨4.54%、-3.5%、-8.31%、8.95%。

此前，任志强指出，到2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。

多元化VS单一布局  板块收入PK

一二线城市占比情况

建业住宅集团（中国）有限公司为建业地产（0832.HK）的境内孙子公司。根据建业中国年度报告显示，报告期内，各业务板块的合计收入98.87亿元，其中商品房销售额收入为91.24亿元，占92.28%；轻资产收入3.18亿元，占3.22%。

根据建业中国房地产业务非一二线城市占比情况显示，存货涉及非一二城市相关资产的账面价值为107.63亿元，占78.64%；投资性房地产涉及非一二城市相关资产的账面价值11.77亿元，占98.10%；无形资产涉及非一二城市相关资产的账面价值1.8亿元，占72.57%。投实APP，情报级金融信息终端

房地产业务非一二线城市相关资产账面机制合计为121.21亿元，占涉及房地产业务的全部账面价值的80.08%。

河南盛润控股集团有限公司公司作为一家投资方向多元化的集团企业，业务涵盖基础设施、道路交通、热电、能源、房地产、医疗健康等多个领域。根据年度报告显示，报告期，各板块合计收入69.22亿元，其中房地产板块4.58亿元,占6.62%；能源板块为41.35亿元，占59.73%。

公司新增业务板块为能源业务，是公司2016年所收购企业“河南丰利石化有限公司”的主营业务。丰利石化是一家新兴石油化工企业，主要从事原油炼化和丙烯生产及深加工等。

河南宏光正商置业有限公司主营业务是唯一业务为房地产销售业务。报告期内，公司的控股股东为永钻环球有限公司，实际控制人张敬国先生、HuangYanping女士（张敬国先生的妻子）及张惠琪小姐（张敬国先生的女儿）。公司营业收入全部来源于商品房销售业务板块，2017年商品房销售195.65亿元。投实APP，情报级金融信息终端

鑫苑(中国)置业有限公司控股股东为鑫苑地产有限公司，实际控制人为张勇。公司主要从事房地产开发与经营业务。报告期内，各业务板块收入合计93.58亿元，其中地产销售收入89.18亿元，占95.29%，物业收入3.66亿元，占3.91%。

报告期内，鑫苑中国涉及非一二线城市相关资产的账面价值存货为9.68亿元，占比3.23%；投资性房地产为0.01亿元，占0.05%。

4家地产商合计负债1489亿

合计授信额度1573亿

根据四家河南地产商年度报告显示，截至2017年末建业中国、盛润集团、宏光正商、鑫苑中国总资产分别为521.69亿元、357.74亿元、439.65亿元、508.09亿元。对应的货币资金分别为115亿元、44亿元、21亿元、110亿元。

从预收款项上看，正商为229亿元、鑫苑131亿元、建业117亿元、盛润5.84亿元。投实APP，情报级金融信息终端

四家房地产企业合计负债1489亿元。其中，建业负债合计493亿元，其中短期借款0.16亿元，应付票据19.59亿元，长期借款22.45亿元，应付债券29.83亿元，公司资产负债率82.83%，较2016年末增加了4.54个百分点。

根据年度报告显示，这四家河南地产商获得金融机构授信合计1573.25亿元。其中，正商综合授信505.7亿元。投实APP，情报级金融信息终端

1.建业中国

2.盛润集团

3.宏光正商

4.鑫苑中国

哪家融资成本最低？

从资本成本上看，这四家房地产商融资利率又如何？

根据正商年度报告显示，于2017年12月31日，借款的有效年利率范围为4.75%-7.16%(2016年12月31日：4.75%-8.40%)。

根据年度报告显示，盛润集团长期借款类合计61.56亿元，融资利率在4.9%至12.9%之间。投实APP，情报级金融信息终端

（以上仅为部分截图）

根据建业年报显示，于2017年12月31日，本集团银行借款实际年利率介乎4.35%至6.50%（2016年：4.35%至7.34%）。借贷成本已按每年4.35%至20%（2016年：4.39%至11.8%）的利率资本化。投实APP，情报级金融信息终端

根据鑫苑年度报告显示，剩余借款金额达到报告期末净资产5%以上的单笔借款合计64.58亿元，取得的资金成本在6.18%-9.5%左右。

从三项现金流来看，四家地产商的2017年经营活动现金现金流依次分别为23.66亿元、9.14亿元、17.45亿元、37.48亿元。

对应的筹资活动现金流分别为3.08亿元、-62.03亿元、4.11亿元、30.51亿元。