超建补缴地价时，该如何评估确定补缴金额？

导读

中估协组织的研讨班上讨论了一个案例：某开发企业2015年受让的一宗商业用地，建设涉及超容积率建设，经处罚后同意其补缴超建部分土地出让金，自然资源局2021年受理补地价（估价期日），至该时点，土地已使用6年，剩余使用年限为34年。估价期日把土地使用年期分为了6和34年两段。

该如何评估确定补缴金额呢？课堂内外老师和学员有不少讨论，莫衷一是，本文就有关观点进行了梳理和分析，提出了评估和确定补缴出让金的思路和建议。

超建补缴地价时，该如何评估确定补缴金额？

岳晓武

（中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长、中国土地学会土地法学分会副主任委员、北京仲裁委仲裁员）

笔者也算国内最早接触土地估价的人员之一了，毕业后的前9年专注于土地估价和地价管理，直接参与了我国土地估价制度、估价规程、地价管理体系等创建。98年机构改革后转岗土地出让和土地资产等，已经20多年没再专门研究土地估价了，近两年回归中估协开始复习和学习。上周参加中估协会议，会后协会组织了宣讲和专业研讨，这两天看到课堂内外讨论的一个案例很有意思，值得探讨一番。

案例基本情况如下：某开发企业2015年受让的一宗商业用地，建设涉及超容积率建设，经处罚后同意其补缴超建部分土地出让金，自然资源局2021年受理补地价（估价期日），至该时点，土地已使用6年，剩余使用年限为34年。估价期日把土地使用年期分为了6和34年两段，那么估价机构该如何评估呢？

看到课堂内外老师和学员的不少讨论，概括起来，不外以下几种意见：

观点1.估价期日把土地使用期限拦腰分成了两段，理论上估价期日需要补前6年的超容积率部分地价和后34年超容积率部分地价，因此，补地价=2021年估价期日前6年超容积率部分地价+2021年估价期日后34年超容积率部分地价；

观点2.2015年出让起点的前6年超容积率部分地价以及这6年的利息+2021年估价期日后34年超容积率部分地价。这样两段评估值最后都是落在估价期日;

观点3.2021年估价期日剩余34年期超容积率部分地价；

观点4.2021年估价期日40年期超容积率部分地价；

观点5.估价期日分别为2015年和2021年的40年期超容积率部分地价，二者取其高值。

这个案例本身应该是超容积率建设但属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，根据规划法可采取罚款后补超建部分地价。补缴地价首先要进行评估，补缴时，往往土地已经使用了若干年，如何评估、如何确定补缴的土地出让金数额，确实是估价师和自然资源出让机构工作人员需要认真思考和明确的。

与此类似的，还有一些地方90年代土地使用制度改革初期所搞的“弹性出让”后遗症，例如温州20年期问题房到期如何补地价或开发商销售前自愿补缴地价至最高年期等。此类问题，利用司在2005年全国处长研讨班上给出过具体意见，地价如何评估和确定我们之前也专门探讨过，