能7折捡漏的法拍房，安全么？

上周的法拍房不少是在7折左右成交的， 有房源直接捡漏200万，买到即赚到。

看到这样的捡漏法拍市场，有些朋友既想买又不放心不敢买。不敢买的主要原因，就是对法拍房的“底细”搞不清楚。

网络上对于法拍房的评价大多比较负面，导致有些朋友认为法拍房是不安全的，搞不好会赔了夫人又折兵。

一旦我们搞清楚了法拍房的来源问题，知根知底，这些担心疑虑都会迎刃而解。今天我们就来聊聊，法拍房具体是怎么形成的。

来源分类

我们按照法拍房案件类型可对法拍房来源进行分类，通俗的说就是对房东所牵扯案件进行分类。

这些案件可以分为：民事类、刑事类、行政类。其中大部分的法拍房来源于民事类案件，刑事类案件占少数，行政类案件会更罕见一些。

有些房子可能只涉及其中一两个纠纷，有些比较复杂，会涉及到多种类型的纠纷。不过这些案件都有一个共同点：牵涉到被执行人的财产，法院需要执行拍卖被执行人名下房产，才能解决纠纷。

民事类案件

1、合同纠纷类

主要是金融借贷类合同纠纷，像企业之间的借贷、个人与企业之间借贷、个人与个人之间借贷、个人与银行等金融机构借贷等。

这其中还包括大量的房屋买卖合同纠纷，一些二手房市场上的“坏单”最终也会面临“法拍”的境地。

之前分享过的法拍房案例——《被你忽略的法拍房产权人信息，原来背后还隐藏着这么关键的事儿！》，这篇文章中的法拍房来源就是合同纠纷引起的，一般这类原因形成的法拍房标的有大有小，数量较多。

2、与企业有关的破产清算类

一些由于经营不善，选择破产清算的企业，往往会涉及到房屋拍卖，近两年数量也开始增多。

案例《1900万买法拍，还要花200万买公摊绿地，城管警察都说管不了》中，这套别墅的来源就是企业破产清算导致的。

一般来说，企业破产清算导致的法拍房，标的数额比较大，背后牵扯到的债权方也相对复杂。

3、婚姻、家庭、继承纠纷类

像是离婚财产纠纷、继承纠纷等家长里短，一不小心，房屋最后会落得“被拍卖”的下场。《离婚后，我的房子竟然变成了法拍房》中，因为前夫欠债，妻子被迫搬离住了二十年的家。

刑事类案件

提到刑事类案件，多数人都会觉得有命案或者有黄赌毒类的风险。但其实，并不是所有涉及刑事类案件的法拍房都是这样。

法拍房市场中，涉及到的刑事类案件，大多是诈骗罪和贪污受贿罪。

17-18年很多P2P暴雷，小贷公司老板卷款而逃，还有18-19年扫黑除恶打倒的一批套路贷、黑恶势力等。他们公司或者个人名下的财产也会被拍卖。

买家眼中的法拍房分类

前面讲的案件分类大多数买房人都很“无感”，站在买房者的角度上，大家会更在意法拍房交易的安全。

我们法务面对这些不同案件来源的法拍房，我们会更直观的帮助客户分类为：较安全房源&危险房源。

较安全房源，有这么几个特征：产权安全清晰、案件背景清晰、案由简单、涉案人员简单且配合、所属法院执行能力强。

这几个因素也决定着法拍房的处置效率，也建议大家在选房尽调的过程中多注意这类法拍房，一来没有很大的风险，二来后续的过户交房也会比较顺利。

目前上海法拍房市场上，有60-70%的法拍房都是属于较安全房源，辨别出这类法拍房，对于参拍者而言是非常重要的。

一旦我们发现，在产权、案件背景、涉案人员等上述特征中有不对劲的情况就要重点关注了，很有可能这套房子存在过不了户或者交不了房的情况，属于危险房源。

虽然危险房源只占上海法拍房市场的30%，但也不能掉以轻心，每年买法拍房踩坑的朋友也不在少数。

对于打算自己买法拍的朋友，学会“准确具体地辨别安全法拍房源”至关重要。如果你没有把握，也可以找我们蓝鲸法拍专业人士助拍，安全兜底帮你买好房。