房地产系列｜｜因房屋漏水引发相邻权纠纷案件应注意事项

文：黄静丽律师

该类案件争议焦点一般包括两个，一是漏水原因，二是漏水与损害事实的因果关系。笔者围绕上述两个争议焦点，总结律师代理此类案件的考量因素如下。

一、漏水原因一般需要专业鉴定机构进行鉴定。

根据深圳法院审判实践可知，虽然法院是审判机关，但法院自身是无法确定具体漏水原因的，如果原被告双方对漏水原因无法达成一致意见，一般都由专业鉴定机构出具报告。如果原告未提供足够证据使得法院可以直接认定漏水是因被告原因导致，又未在举证期限内提出鉴定，对于房屋是否漏水、漏水原因等事实，法院没有认定的依据，将会驳回原告的诉讼请求。

二、不是所有漏水原因都需要专业鉴定机构出具报告。

法院会结合物业提供的服务派工单、来电/来访情况登记表、维修前后漏水情况变化、是否邀请楼下住户实地查看等情况进行综合判断，如果现有证据已形成完整的证据链，达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，无需另行进行漏水原因的鉴定，可以直接认定楼上住户房屋漏水直接导致楼下住户遭受损失，需要承担赔偿责任。

三、经鉴定仍无法确定漏水原因的，无需承担损失责任，但必须立即聘请有装修资质的机构进行防水处理至不渗漏，排除妨碍。

比如，楼上房屋卫生间天花板渗水，楼下权利人已联系物业管理人员并由维修人员上门查看，但具体漏水原因不清楚。双方均同意委托鉴定机构进行鉴定，经法院摇珠委托鉴定机构对于漏水原因进行鉴定，但无法鉴定渗水原因。出于方便生活、公平合理原则，法院认定楼下权利人应当及时聘请有装修资质的机构，至楼上房屋卫生间进行防水处理至不渗漏，排除对楼下房屋的妨害。

四、固定漏水损害事实。

楼上房屋漏水至自己家中，对于后期主张损失赔偿非常重要的步骤就是，固定漏水导致的损害事实，可以拍照、录制视频，请物业管理处人员、社区工作站甚至街道办工作人员上门勘察确认。同时，建议在问题解决之前，不要对漏水部分或者是房屋整体进行粉刷翻新，很可能导致涉案房屋的现状与拍照锁定损害情况时已发生改变，无法确认涉案房屋是否漏水、漏水的原因及其他相关情况，最后直接影响法院对诉讼请求支持与否。

另外，损失怎么确定，损害赔偿的主旨在于填补受损失一方的损失，赔偿数额应与侵权行为造成的损害相一致，即适用损益相抵原则。一般损失包括家私家电损失、维修损失和无法正常居住的损失（可以参考租金计算标准）。

五、漏水导致的损失延迟发生，需要对该类延迟发生的损失承担赔偿责任。

原被告双方，曾因被告洗手间漏水，造成原告餐厅天花板漏水泡发，双方达成和解，被告赔偿原告损失12000元。后来，原告又因卧室、地板、门套等漏水向被告主张赔偿，被告抗辩系原告家中白蚁滋生导致渗水。法院最后认定，应由被告对原告承担赔偿责任。理由：第一、涉案小区物业管理处工作人员（证人）陈述，涉案小区从未听说有白蚁；第二、白蚁滋生需要潮湿环境，原告房屋天花板、墙面等处于潮湿环境，满足白蚁生长所需；第三、原告房屋天花板、房屋门套等潮湿的原因，还是因为被告房屋漏水导致，即被告房屋漏水在前一次或未完全排除，或漏水已经处理完毕，但所造成的损害在前一次和解时仍未完全暴露。

六、重新装修、改造，若因此导致漏水，需要承担法律责任。

法院通过对比，涉案房屋装修时提交给第三人的装修图纸与物业提供的原始平面图，并结合现场勘查情况，发现，被告在放置洗衣机的地面加设了相应的排水口供洗衣机使用，洗衣机的底部或周边存在被告自行所铺设的排水管道。原告阳台漏水位置为紧挨着排污管的四周，并沿着排污管道向下渗漏，而该点位正是对应楼上被告所加设的排水设施。原告的阳台顶面漏水系被告阳台漏水所致，被告作为房屋所有人对其房屋负有管理义务。原告请求被告立即对漏水部位进行防水工程，原审法院予以支持。

七、前手业主造成漏水不当然免除现业主的维修义务。

诉讼中，若被告辩称，原告主张房屋漏水属于前手业主使用造成。该理由并非其法定的免责事由。即便该漏水原已存在，被告作为现阶段房屋的使用人，同样负有维修的义务，现业主可在其维修完毕后，向前手业主主张权利。

八、主张租金损失或在外住宿费用不一定会被支持。

1、若涉案房屋正在对外出租，主张租金损失必须提供房屋租赁合同、收付凭证、漏水导致租金减损的凭证（如补充协议或相关微信短信聊天记录等）。若涉案房屋并未对外出租而是空置状态，不能主张租金损失。

2、主张在外住宿费用的，前提条件是漏水已影响正常居住和使用（比如多次或持续不断的漏水，甚至停电），若漏水对房屋的使用并没有过多的影响，比如仅因燃气管道生锈就搬离住所主张住宿费用，该做法缺少必要性。另外，因房屋漏水对生活造成不利影响而搬离住所的，在外短暂居住的期限不宜过长，比如一两年、两三年，与人之常情不相符合，也让人怀疑不积极主动沟通止损。对外住宿产生费用的，建议当事人自己支付，若委托他人代付款的，需要保留委托凭证，并能证明因果关系。

九、合理设置诉讼请求。

楼上房屋漏水，楼下房屋权利人可以请求立即对漏水部位进行防水工程或者是要求聘请有装修资质的机构至房屋漏水部位进行维修至不渗漏止，排除妨害。但不能请求停止使用楼上房屋，此请求明显超出漏水现象所影响的范围，未免过于苛刻。若楼上房屋经过装修、改造甚至是违规加建导致漏水，楼下权利人也不可以请求拆除加建漏水部分，法院不会处理，只能请求对漏水部分进行维修至不漏水。加建行为是否违反相应的行政法规，是否属于违法建设行为，应由相关行政主管部门依法判断、认定。

十、私力救济应合理合法维权，避免暴力导致侵权。

作为漏水房屋的权利人，建议积极配合，友好沟通尽快处理漏水问题，否则损失也在进一步扩大，也可能因此导致对方采取诸如锁水阀、暴力踢门等的私力救济行为，从而引发新的诉讼。

漏水事实发生后，一般情形下，当事人会先进行私力救济，但可能遇到不那么顺利的情况，比如多次联系解决房屋漏水问题均遭推诿拖延抵赖；多次向物业管理处、警方和社区工作站投诉，均拒绝沟通解决；但漏水影响房屋部分区域正常使用，可能导致情急之下，楼下权利人直接去锁水阀或者是踢门逼迫正面沟通解决。

十一、申请物业作为第三人，提供重要证据 

无论是原告还是被告，都需要与物业保持良好关系，在纠纷诉至法院时，可能还可以得到物业的重要协助，比如提供原始平面图（以确定住户是否进行过违法改造）、装修整改通知书、服务派工单、来电/来访情况登记表等。

愿我们人人都是一位好邻居。