在成都，多套房家庭如何快速最低成本取得购房资格，如何巧妙过户

这篇文章主要针对房子多的土著与名下多套房的家庭。
这篇不是单纯说赠与，而是告诉大家一个操作技巧。
代持风险大，
操作需谨慎。
现在很多人买房都只想到代持，这里的代持都是用非直系亲属与朋友的资格，代持最大的风险实际是人的风险。
很多家庭用自己小孩的资格，或者用自己爷爷的资格，实际这还是代持。
不过对于自己的直系亲属，大家都默认无条件信任，血浓于水嘛。但即使是直系亲属也不是完全没有风险，比如爹妈最后都可能会把房送给保姆，小孩最后都会被冲昏头把房给绿茶与小白脸加名字。
所以代持实际是人的风险，更不用说给远点的亲戚，比如你啥舅舅伯伯，就很多人觉得本地人房票多，但有些亲戚没法信任，房票根本不能用，还不说没啥亲缘的朋友。
所以很多人搞代持非常谨慎，干脆不操作。

完全赠与，

需要满五唯一 。

首先，全款房才能赠予。有贷款的房子就没办法了，所以我一直给大家强调顶层设计是防止贷款炒房，给了全款买房很多漏洞。
赠予这个问题主要可能报废房屋的问题，若不想房子报废则必须满五唯一。所谓满五唯一，房产证到手5年，然后被赠与人名下在四川省没房，才能让这套房是完美可交易的房子。满足不了这个条件的赠与，今后交易还有20%的个人所得税，很多人会觉得划不来。100%受赠后，按受赠前产权登记日期计算满五唯一条件，达成满五唯一条件无需缴纳个税。
直系亲属赠与的税费是3%，这个是根据房管局内部的指导价与评估价，比如你那套房子市场单价18000，50平，90w。赠与的税费理论上是2.7w。但操作下来实际才1w。
明白了吧，市场价不等于指导价与评估价。直系亲属间的赠与不需要购房资格。
赠予后再出售，不能达成满五唯一条件，需缴纳20%的个人所得税。
这对于很多家庭成员都有房子的来说就很尴尬了，满足了满五，但满足不了唯一，等于自摸都没办法。
所以我这里给大家系统讲讲一些操作技巧，虽然一些中介知道这个方法，不过本人文章的完善性与逻辑性绝对是最佳阅读。
其实这个方法还是赠予！！！不过不是全部赠与，这里面还是有一些操作窍门。
先赠予1%，剩余99%共有份额内交易。

现在很多家庭的情况是这样的。

  1. 住房都在父母名下，单身狗子女名下无房，刚需资格，父母名下有多套房没有资格。这种没必要赠与，这种直接用子女的资格去买就是了。成都大部分中产家庭情况如此。
  2. 住房父母名下超过两套，单身狗子女名下超过一套，这种一般就瓜起了，都没法买房了，大部分富裕阶层如此。
  3. 还有一些全家摇号，祖孙三代参与，结果最后爷爷中了，其他覆没，在纠结怎么把这套房落户到实际需要人名下。因为产权在爷爷名下，如果仙游了，你的叔叔舅子不就可以参与继承纠纷，而且走买卖现在要限售起码5年，等的时间太久了，特别家里还有钱想再买的。会错过很多时间。

我相信成都买房的逃不出这三种尴尬的情况。

所以这里给大家一个办法。

直系亲属间（爷奶，爸妈，兄弟，子女。有些区貌似还认你的老丈人与老丈母，法律上的父母，具体自己问），可以通过先赠予1%的方式给受赠方，然后你们变成共有产权人，记住注明份额，另外99%的产权可以通过份额内共有产权内部交易过户，受赠人再交易时，只需缴纳1%份额内的个人所得税和99%份额的正常交易税。为什么另外99%可以通过交易获得，因为直系亲属间只要拥有1%产权，剩余99%即可在产权内交易，不需要购房资格，对，不需要购房资格，即只要提供亲属证明即可买卖。

通过先赠与1%再共有份额中交易买卖剩下99%产权获得，从购买日重新计算三年限购期限。
限售期内的全款房，
先赠予1%，限售期完后再以买卖99%产权的方式合理避税。
实际操作中，有一种情况不能通过上述方式进行：上次有套房，赠予了1%，剩余99%想通过买卖方式进行被驳回，为什么？这套房是限售期内的房产，限售期内没有交易权利，直系亲属间也不能。
通过几次赠予得出以下结论：直系亲属间，不在限售期內的全款房可以通过先赠予1%，再买卖99%产权的方式合理避税。
这里给大家针对上面3全家摇号举个操作例子
比如小圈，祖孙三代参与摇号，全款340w买新房，最后爷爷中了，全家高兴，爷爷还在全家庆祝宴上宣布说这套房今后是小圈的。小圈开始很开心，过段时间，小圈很痛苦，这套房咋转给自己喃，小圈买了340w的房子，手上还有200w现金还想买。
现在小圈为难的地方在于如何过户，里面每一步都很痛苦。
  1. 走买卖，这个需要购房资格，这意味不能再买了，新房交房限售下来起码5年，今后和爷爷交易，5年时间房价暴涨咋办？那200w就没法买了，难不成用奶奶的资格？又陷入一个死循环。5年时间房价暴涨就错过投资时间了。
  2. 走赠与，交房房产证下来最快起码2年，但不满足满五唯一啊，走赠与的话起码要7年。这期间又要错过一个好的投资周期。
  3. 走继承，我们先想小圈是个拿不出钱投资的屌丝，他不可能咒他爷爷早点挂啊，他巴不得他长命百岁，如果继承房屋时候不唯一住房，还不是今后交易要交20%的继承个人所得税。更怕穷的叔叔嬢嬢参与继承纠纷。
所以小圈非常痛苦，咋样把这套房最快给我，又不妨碍投资？即使家人代持，也会有各种烦劳。中奖了又如何？代持风险大大的，所以一个家庭最保险的只有爹妈子女这一层关系。走代持你绝对是忧心忡忡。中奖了后又会有新的烦恼。
所以这个时候我给小圈一个操作！

让小圈放心大胆去把剩下200w买房，见到哪个摇哪个。安心等340w住房产权下来。
今后爷爷最快两年取得产权，然后让爷爷送你1%的份额，然后你们变成共有份额，即一个产权上，爷爷99%，小圈1%。
然后新房产证下来后，限售期限完了后，小圈再去和爷爷走产权内的直系亲属买卖，把剩余99%正常买卖。
然后小圈取得1%赠与份额+99%买卖正常份额的100%产权。
今后小圈想卖这套房咋办，99%市场价走交易，1%缴纳20%的个人所得税，比如这套房今后600w，只有1%，6w的份额交20%的个人所得税，这些钱就是渣渣钱，就当降价了一点卖，这套房子的大头不吃亏。懂了么。
份额内买卖的定价问题。
你600w的房子都可以1块钱卖给你亲戚，但税收不会少，比如你300w的房子在链家那1块钱一平交易，拿到房管局那里去核税，房管局还是以它内部的评估价作为交税依据。你卖一元，房管局还是以15000核税。
无限购房资格。
赠予1%给直系亲属，走产权内的直系亲属买卖。
然后针对2的情况，子女父母名下都无购房资格咋取得资格，比如小笋名下N套，父母2套，父母只需要把一套房的1%赠与小笋，然后走产权内的直系亲属买卖。
这样父母的房子就少了一套，取得了购房资格，这套房今后交易与小圈的情况一样。
懂了么？嘻嘻嘻。
所以经常一些人抱怨成都限购伤害了那些有钱没资格的有钱人，我在想这些有钱人要么渠道没认知，要么肯定是孤儿，没一个直系亲戚。
即便你走100%赠与，你赠与祖屋或者学区还不是可以，哈哈哈哈。这种操作的好处，只要你反复折腾，就有无限购房资格。但所有的前提是你没有贷款，前提你还有钱。
这个方法啊，给你留口子。
所以我之前一直说，限购限的只是贷款买房的人，这种顶层设计，只要你愿意交买卖税赠与税，国家巴不得回收点存款支持下税收。
折磨的人都是投机炒房的人，因为你初心就是用银行资产投机，玩的是空手套白狼，还不起贷款还会引发银行的金融风险。
这里给大家几个实际操作中细节刁钻问题的解答！
Q
产权份额内的买卖被限售不？比如某个粉丝，13年交房，18年取得产权证可以买卖不？
A

不行，2017年4月1日之后的商品房交易，就要求房产证满两年才能交易，不满两年不得过户交易。要不就交增值税啦，99%的增值税哦。

Q
夫妻之间的赠与呢？比如有个粉丝问我，夫妻一方婚前财产打算卖套。房，资金变成婚内财产，要求另一方婚前资产赠予份额给他，来弥补。这种加名字的赠与需要交税，影响交易不？
A

需要，所有打着赠与的旗号，都是要交税的，今后买卖也走赠与的规则。适用满五唯一。我还是建议夫妻之间不用提防，为啥要预算到离婚呢，比如我结婚就压根没考虑过离婚，所以结婚就要谨慎，该考虑的就要考虑商量清楚。

赞 (0)

相关推荐