今日天府新区土拍解析——豪宅扎堆的新区
拍卖规则是——有底价+限价竞买+竞配建并无偿移交统筹住房面积，这种拍卖的目的是避免了出现高溢价率。这个板块是麓湖板块，成都的神盘区域
宗地一、二毗邻麓湖生态城、万科公园传奇、蔚蓝卡地亚花园城、保利天空之城等高端改善楼盘。保利天空之城维权很多，听说维权很多，现在万科的房子维权也多。蔚蓝卡地亚是我个人觉得天府新区最棒的盘。还藏了几栋，可以关注下。
德商竞得93.19亩，楼面价13875元/平米；中海竞得99.94亩，楼面价13950元/平米。两家都有一定的无偿代建部分，实际楼面价更高一些。按照15000算，最后开出来，以中海德商最近的风格，一定卖精装！而且刚好在2020年全面精装时代，价格可以参考差不多的金科博翠府，
金科博翠府容积率2.13，但这两宗土地由于实际容积率都在2.0，所以这两个项目一定更贵，可以预计3w左右。
今天的成交价在早先土地比较其实并不低，之前的项目万科天府锦绣、保利和光屿湖的无偿移交比例很高。万科天府锦绣，无偿移交人才住房多达1175套；保利和光屿湖，无偿移交人才住房也有745套。也没超过锦江生态带的万科君逸，41亩小盘楼面价12000元/平米+无偿移交125套人才住房，实际楼面价也比今天高，且地段不如麓湖公园区。
麓湖公园区土地也没多少了，住宅用地只剩5块，3块在昌公堰TOD附近，2块在红石公园以北。所以对于天府新区麓湖板块的开发与库存也将近完成！
周边其他项目楼面价：
万科公园传奇7551/平米——听闻20000左右。
万科吉宝公园都汇9412元/平米
首开项目9900元/平米
中海麓湖公馆11325元/平米
保利项目12108元/平米。
我一直很吐槽天府新区的开发商，几乎没有真品质开发商。全是一堆造城户。中海，万科，保利。。。看到都要吐了。毕竟现在还处于拓荒阶段，绿城仁恒这些也不敢进去，当然我不知道绿城与仁恒有拓荒的先例，人家开发几个养老别墅盘我也不觉得叫拓荒。
蔚蓝卡地亚，麓湖这种原来也是搞生态养老盘的。你们看哈它们作品在成都的位置就清楚了。
这个板块主要是以麓湖来辐射带动的。
标杆盘肯定是麓湖，万华8000亩，才开发了1/3，还可以卖10年。所以虽然板块土地没多少了，但项目是超级多，而且都是属于大开发商。一个豪宅盘卖完可不是那么容易的。
天府新区有一个主城区无法比拟的优点，土地完整且区域整洁，新！土拍的集中在成都容积率限制2.5以下，所以开发商必须开发低密豪宅！所以基本杜绝老房子。今后很多区域可以形成完整的豪宅板块。对标比如攀成钢，金融城这些区域。由于大多是低密，不会成为大源那种高密。所以今后天府新区的二手房贵，不太意外。因为成本本身就非常高，还不说有多少油水。麓湖板块与秦皇寺几乎确定是豪宅区域，锦江生态带还有刚需项目。
即将开盘的这几个项目好不好卖？难！
成都这里高端购买力其实并不强，基本超过300w的房子很难卖出去。二手市场也如此，所以项目虽多，真不一定好卖！！！开发商也许短时间并不担心，我们对成都有没有资金信心这还在意淫阶段。但现在一提到天府新区的高端购买力，总很多人给我举例麓湖每次清，首先我确实不知道麓湖是怎么卖的！真的，你们可以好好琢磨我这句话。我身边也有麓湖业主。
如果喜欢天府新区麓湖板块的，钟意麓湖的，还有很多项目没开发，你可以等，只要你有钱。如果不喜欢，有品牌信仰的，确实周围开发住宅地块越来越少，也该抓紧入手了。
天府新区已经快新房3w了，之前文章我写过，今后主城区属于新房的终极改善区域，特别是两江环抱区域。所以主城区也不是拿来吸引谁的，卖多少定位没问题。
我记得当初交叉限购的时候，网上最喜欢解释的就是天府新区是吸引人才的，所以要避免投资客，让刚需人才更容易上车。现在我觉得这是个笑话啦，
成都现在吸引人才的等级还是应届大专与本科。应届大专与本科的购买力如何？普遍如何？在天府新区上班的科学城人才如何？他们的购买力能不能去支付均价25000的房子？当然你非要说没得个300w购买能力的不算人才我也确实没办法。我晓得很多成都土著砸锅卖铁都凑不到300w。我也晓得有些人才还是去高新与主城区买了。当初一堆落户天府新区的人为啥要去天府新区？首先觉得天府新区便宜，第二点觉得那里潜力大，还有当时交叉限购还可以买11区，选择范围大（现在关门打狗了，买不到11区了）吸引人才靠啥吸引？房价啊，成都为啥受欢迎？性价比高，房价低。
现在天府新区的产品定位已经是终极改善了，我真不觉得是吸引人才的，是吸引土豪的。如果人才加个至少家庭100w存款我觉得也行。但大专与本科就可以落户，两年社保的主力军人才，成都科学城月薪1w的，真不觉得买得起。也许房地产本身也不可能让你们都买得起房，有筛选机制，即便那些人才交付房有5年不涨价卖给人才的鼓励机制，但开盘也是2.5w左右。面积也大，确实适合那些5年就能赚个100多万的。我想问多少炒房客如果不靠房子有能力5年赚100w的？
所以各位不要觉得天府新区是吸引人才的了，人才也不一定去天府新区，有11区与高新也可以选择。现在这些口号很自欺欺人，还是认命我成都想开发天府新区作为终极改善区吧。这样你买房落户更冷静。不要有奢望了。
天府新区的立案项目我很喜欢，如果有资格我也会去买，但我买仅仅是希望那里有套珍品，我不是刚需哈。
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