企业设立过程中的税收风险（二）出资方式~土增税
房地产是非货币性资产的一种，由于其资产的特殊性，税收也有不同的规定。单位和个人用房地产出资涉及到一个非常重要的税种，即土地增值税。
按《公司法》的规定，以房地产出资应当将房地产的权属过户登记到被投资企业名下。按《土地增值税暂行条例》的规定，这种变更房地产权属的行为要交纳土地增值税。因此，单位和个人以房地产出资应当缴纳土地增值税。
当然了，凡事都有例外。财政部 税务总局公告2021年第21号 《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（以下简称21号公告）规定，“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”
那么，什么是21号公告所称的“改制重组”？从21号公告的全文来分析，改制重组分为两个部分。
（一）改制。包括：1、非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司；
2、有限责任公司变更为股份有限公司；
3、股份有限公司变更为有限责任公司。
（二）重组。包括：1、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业；
2、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业。
根据该条规定，个人和单位以房地产出资暂不征收土地增值税的前题条件是“改制重组”，如果不是在改制重组的过程中以房地产出资，则不享受暂免征收土地增值税的待遇。
即便符合条件，也仅是暂不征收土地增值税，以后被投资企业再次转让该房地产时，仍需缴纳土地增值税。
并且，“改制重组”有关土地增值税政策不适用于任意一方为房地产开发企业的情形。即投资方和被投资方，只要任何一方是房地产企业，则不享受暂免征收土地增值税的税收优惠政策。
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