增收不增利，两千亿之后的旭辉地产略显疲软
自从突破千亿后，旭辉地产有了新抱负，想把形象从“黑马”转变成“三好生”，但目标达成有些困难。
出品|每日财报
作者|何洛
旭辉地产，2000年成立于上海，2012年公司在香港主板上市。从2012年开始，旭辉地产进入加速度阶段，销售规模从96亿逐年递增至500多亿，平均年复合增长率高达53%。2019年，旭辉地产的销售规模又从530亿冲入2000亿大关。
2017年，旭辉地产董事局主席林中曾公开表示：未来五年，旭辉地产关注规模也要兼顾利润，保持五年内复合增长率不低于40%，向3000亿销售规模、百亿利润的目标进军，同时力争在2020年之前进入行业前八。
有意思的是，自去年以来许多上市房企要么提出转型走多元化道路，要么“战略收缩”，其中有头部房企，也有中小企业。与之相比，旭辉地产的表现似乎一直比较“激进”，不仅定下了全年2300亿元的销售目标，更在上半年收购了港股公司永升生活服务。此外，在公司最新对外宣传中，再次强调了旭辉地产的目标是要成为一家全球化的世界500强企业。
然而，2000亿之后的旭辉地产表现得并不尽如人意。
旭辉地产近5年发展堪称神速。根据《每日财报》的统计，2015至2019年全口径销售额分别为：312.5亿（克而瑞排行榜第25位），653.2亿（18位、同比增长109%），1040亿（15位、增长59.22%），1625.2亿（15位、增长56.27%），2090.1亿（15位、增长28.61%）。
旭辉地产今年的销售目标是2300亿元，同比增长约15%。然而，截至7月末，旭辉地产仅完成1027.2亿，与去年同期的1034.6亿相比，增速微微下滑了。
与此同时，旭辉地产在克而瑞排行榜的排名也下滑了，从过往三年保持的15位，落到了第17位。虽说今年受疫情影响，房企的销售在开年头几个月承压。但是，相比同在腰部上下的中国金茂（2019排名18位）、阳光城（13位）、金科（17位），可以看出，旭辉地产的相对竞争力也落后了。
尽管旭辉地产的合约销售额已经突破2000亿元，但是营业收入和利润规模仍然相对较小，利润率相较上一年没有进步。
2019年，旭辉地产实现营业收入548亿元，同比增加了29%；毛利率为30%，较2018年降低4.7个百分点；核心净利润69.03亿元，核心净利率12.6%，同比降低0.5个百分点。归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71%。
今年上半年则更明显，营收实现了11.3%的增长，但是归母净利润却只增长了5.38%。
数据显示，2020上半年，旭辉地产已确认收入约为230.2亿元，按年增长11.3%；实现核心净利润比去年同期11.2%的增长，达到31.94亿元，核心利润率达13.9%，实现毛利约为59.01亿元。
2020年前4个月，因受疫情影响，旭辉地产调整推盘节奏，上下半年销售占比从四六开调整为三七开。5月起，随着市场复苏，旭辉地产大幅增加新推盘数量。
2020年1-6月，旭辉地产累计实现合同销售金额807.3亿元，同比下降约8.7%；累计实现权益金额444亿，权益销售额比例仅约55%。
值得注意的是，权益金额大抵只有流量金额的一半，换句话说，虽然销售额高，但一大半都不是自己的。
尽管陷入“增收不增利”的尴尬境地，旭辉地产并未放慢规模扩张的步伐。公开资料显示，自2020年开年以来，旭辉地产仍然在逆市拿地。
2020上半年以来，旭辉地产组织转型明显提速，新增了6个项目，新增计容面积117万平米，环比增长611.0%，拿地金额71亿元，环比增长156.3%，平均溢价率约10%；最近几年，旭辉地产的土储增长速度可谓非常之快。
据中指研究院发布的2020年1-9月全国房地产企业拿地排行榜TOP100显示，旭辉地产在前三季度拿地花费478亿元，位列第14名，拿地面积为628万平米位列TOP100第20名，平均拿地成本7612元/平米。
数据显示，2013-2015年，旭辉地产的总土地储备分别为920万平米、960万平米、1250万平米；2016—2019年，旭辉地产的土地储备分别为1750万平米、3100万平米、4120万平米、5070万平米。
敢于逆市拿地是旭辉地产近三年业绩爆发的原因之一。2016—2018年，旭辉土地储备增至1750万平米、3100万平米和4120万平米。目前旭辉地产的土储中，一二线及准二线占比达到87%，总土储面积约6540万平米，对应货值9880亿元。
旭辉地产还有一个让人诟病的地方：销售均价低于结算均价。具体来说，2016至2019年，旭辉地产的销售均价分别是18000元/平米、16500元/平米、15800元/平米和16600元/平米。而2017至2019年，公司结算均价只有14000元/平米左右，甚至2019年只有12900元/平米，价格一直没有上来，旭辉地产的盈利也自然受到影响。
值得注意的是，按旭辉地产今年中期业绩数据显示，其剔除预收款资产负债率74.24%触及踩线，净负债率63.2%，现金短债比2.35，按监管部门设置的三道红线看，旭辉地产踩了一条红线，得监管一张黄牌警告。
营收增速放缓、业绩不断下滑、深陷“增收不增利”的窘境……旭辉地产如何把形象从“黑马”转变成“三好生”，《每日财报》将持续关注。