地产热门指标ROE和ROIC究竟是什么？如何用？
引言
ROE和ROIC这两个词这几年在房地产行业很流行，就像俩网红，各自拥有自己的粉丝和“流量”，备受重视或质疑。ROE和ROIC究竟是什么？有着怎样的计算逻辑和规则？适合哪些企业及如何用好呢？
ROIC即投入资本回报率，是指总投入1块钱，1年内所赚取的收益。
通过以下公式可以更直观地了解其影响因素：
差别在于：ROE是股东投入本金的年化收益；ROIC是全投入资金的年化回报率。
一个是股东层面财务视角，一个是公司层面业务视角。
举个浅显的例子，假设企业自有投入100元，经营收益12元，利息为0，ROE即为12%，ROIC也是12%。
另一种情况，企业自有资金投入100元，同时利用金融杠杆借了400元，同时投入到5个项目，借款利息8%。最终得到5个项目总经营收益60元，扣除利息32元后，得到净利润28元。这时ROE为28%，而ROIC仍是12%。
ROE本是公司级指标，那么项目级ROE怎么算呢？同样是上述公式，分子还是项目净利润，分母是自有资金投入，同时还要看项目全周期的自有资金投入。
例如项目级的净利润总和是1亿元，自有资金投入为5亿元，那ROE就是20%吗？并不是，还需要看这5亿元究竟占用了多长时间，即按年化算。
如果这5亿元投入了一年时间，即自有资金占用了一年，ROE就是20%；如果这5亿元用了2年，ROE就是10%；如果这5亿元只用了半年，ROE是40%。
项目级ROE是一个年自有资金投入的收益率，它代表最少本金、最短时间赚取最高利润。所以项目级ROE要高，代表分子越大越好，即净利润越高越好，而分母越小越好，即自有资金投入越少越好、占用时间越短越好。
举个例子：
项目销售额为1亿元，利润率10%，自有资金投入为销售额的30%，1年半自有资金回正，2年半项目结束，怎么计算ROE？
按项目ROE计算公式，分子为净利润1000万元（1亿元×10%），分母为4500万元（1亿元×30%×1.5年）。
即：ROE=1000万元/4500万元≈22.22%。
把项目级ROE进行年度切片，可形成公司级ROE，所以公司级ROE计算公式中，分子是各项目年度净利润之和，分母汇集了各项目的资金占用并按月平均，可算出公司级的自有资金年平均占用。公司级ROE计算如下：
再看ROIC。不同于ROE是看自有资金层面，ROIC是看全投入资金层面，分子是净利润加上财务费用，分母是所有的资金投入，包括自有资金加上融资。
那么，资金投入10亿元，净利润加财务费用2亿元，ROIC就是20%吗？也不是。要看所有资金投入的年占用时间，所以还有一个经营性的年回正周期。
举个例子：
销售额1亿元，净利润10%，假设财务费用率是5%，自有资金投入30%，总资金投入40%，一年半自有资金回正，两年净现金流回正，所以ROIC分子是不是净利润1000万元？
不对。财务成本是5%，则分子应该是1500万元（1000万+1亿元×5%）。
分母等于多少呢？不是自有资金3000万元，而是总投入资金，所以是1亿元×40%=4000万元，2年现金流回正，所以分母是4000万×2=8000万。
即：ROIC=1500万/8000万=18.75%。
这是项目级ROIC，值越大，代表分子赚得越多越好，分母投入资金越少越好，占用时间越短越好，也代表最少的资金、最短的时间赚取最高利润。
ROIC也可以按公司级来汇总，分子就是各项目的年度净利润之和加上公司年度财务费用，分母是公司自有资金年平均占用加上公司年平均负债额，这个年度负债不光是公司级的股权融资，还包含了所有项目的开发贷，即公司所有融资的年平均占用。公司级ROIC计算如下：
在运营考核中用到的ROE和ROIC，与财务核算、财务报表里的ROE、ROIC有时不是一回事。
财务报表里的利润是结转利润，但是如果用结转利润来算ROE特别是算ROIC这个指标的时候，就会出现问题。因为利润都在最后才结转，而资金投入在前，于是出现一个“关公战秦琼”的跨时空状态，即分子和分母对应的时间不是同一个时间轴。也就是说，当年在公司级投入的资金作为分母，但是利润可能之后一两年才结转，这样会导致数据偏差。
正是基于此，很多企业在进行ROE、ROIC考核时采用的是管理口径。即销售还没有结转，以销售额对应的销售净利来当分子，这种算法能够在年度时间切片上实现投入和利润的大体对应。
在考核ROE和ROIC时，建议采用管理口径来替代财务核算口径，一来可及时反映企业真实的经营状态，二来过程中可动态调整经营策略，三来指标考核也会更准确、更有效。
1.应用ROE和ROIC指标，进行有效考核
ROE更多体现公司级经营的逻辑，其综合了融资角度来评价整体经营质量和经营效益，是股东视角，强调股东回报。
ROIC更多强调业务本身的经营质量，更侧重于项目，由于反映的是全投资，其管理逻辑更为下沉。
所以，关于融资的考核，对ROIC指标影响不大，但是对ROE影响大。
例如有些城市公司融资相对容易，可通过大量融资来提升ROE，此时可能会出现由于融资的差异导致指标考核结果的巨大差别。
而以ROIC来考核，不管融资多少，因为是全投资，则更能评价企业或项目本身的经营质量，也更能够判断项目经营能力的好坏。
具体到这两个指标的使用场景：
公司级或者董事会更代表股东层面，会更看重ROE指标，董事会对集团、对公司的评价，会考核ROE这一指标。这也是股神巴菲特最爱ROE这个指标的原因。
集团对一线的考核，可能更看重业务单元的经营能力，而非融资能力，此时对区域、对城市公司的考核，就会用ROIC这个指标。
如前所述，一个代表股东层面，一个代表业务经营层面。
那如何关联考核呢？
某企业的算法是用利润当基数，乘以ROIC对应的提升比例，结合平衡计分卡，最后形成地区公司的绩效奖金池。
具体而言，假设该企的ROIC基准值为25%，奖金提取比例为1.5%，ROIC越高奖金提取比例就会越高，通过关联ROIC就关联了最后的绩效奖金池。
当然，上述ROIC是管理口径，会涵盖一些类似于自持资产等的资金投入，计算的是项目经营视角上的资金投入总和。
ROE的企业应用，跟前述ROIC的逻辑也很像，区域公司奖金池从利润中提取比例，把ROE作为一个调节系数纳入进来。
例如利润是8亿元，计提是2%，如果ROE提高，可以往上再加乘1.5%，ROE如果降低，可能只乘0.7%-0.8%。
通过上述方式纳入考核和计算奖金，是这些指标的应用。因为基于公司级ROE和ROIC，通过年度切片就能算出年度的奖金池，可用于考核激励。
2.依据ROE和ROIC指标，判断杠杆的运用
哪些房企适用ROE，哪些适用ROIC？
很多房企都在采用ROE和ROIC指标，包括龙湖、融创、旭辉、金地，对于这些企业而言，ROE、ROIC的适用场景有什么差别呢？
ROE指标用于评价自有资金，一旦用这个指标，即鼓励一线多融资、鼓励高杠杆，所以受到一些高周转型房企欢迎。
但是有一些企业特别是国企，并不鼓励一线融资越多越好，所以往往会采用ROIC，如金地，更关注负债风险，并强调一线的经营实力。
同时，有些企业发展偏利润型如龙湖，有些企业在转型中如中南置地，也都在强调用ROIC。
所以，对于鼓励融资的私企、高杠杆企业、均衡偏现金流型房企，建议使用ROE指标；
对于注重负债风险的国企、均衡型偏利润型房企，建议使用ROIC指标。
除了上述企业发展要求和发展状态之外，ROE和ROIC这两类指标的应用还关联到是采用管理口径还是结转口径。像是利润型企业尤其是国企，会用结转口径对应的利润来计算ROE和ROIC。
实际上，企业如果强调高周转，就不能用结转净利润来计算ROE和ROIC，因为要强调投入资金快速形成利润，年度投资正好年度就能回收，此时必须是管理口径，即根据年度销售对应的净利润来计算ROE和ROIC。
所以用管理口径还是核算口径，也跟企业是追求利润还是追求现金流和高周转有关系。
综合下来，回到这些指标本身，每个指标背后的逻辑、应用场景和适用条件都是有差异的，不能看到标杆企业在用就直接套用，要理解这些指标底层的逻辑是什么，为什么要这么做，以及优缺点是什么。没有哪个指标能包打天下，指标没有好坏，但是要看行业风险，适用自身的指标才是最好的。