独家揭秘吾悦产品系第五代亮点！用“新城”升级新城
艳姐说
2019年底的时候，新城控股召开了一场“零号会议”。
在这场关乎企业战略方向的会议上，新城在梳理了旗下各业务线的经营痛点后，决定发起“十二大战役”。
这“十二大战役”围绕着新城的产品力、营销力、运营力三个点来打，战役目标很明确：今明两年将这三个方向上的痛点问题一一消灭。
据说，这“十二大战役”打得怎么样，成了新城董事长王晓松今年最关心的事。
在新城旗下的三支兵马中，商开团队领命要打一场商业产品升级战役。在新城商开内部，一场关于商业未来形态和生活方式的探索，就此开始。
这一次，他们要将迭代到4.0版本的吾悦，升级到5.0时代。
这几年，房企为求多元化，纷纷入局商业地产，但其中佼佼者与默默无闻者并存。
因为，这几年恰好遇上了商业地产大洗牌时期。
无数老牌商场或关停离场、或卖身改造，另一些商场却异军突起，不仅客流如织、经营状态火热，还屡屡成为网红打卡地、登顶热搜排行榜。
有人把商场关停归咎为电商冲击，但商业地产这种两极分化的现象再一次告诉我们：零售业经营困难，并不是压死传统商场的最后一根稻草。
那些没有创新、引进品牌落后、没有价值体系植入、产品升级缺乏动力的商场，吸引力下降，顾客自然流失是迟早会发生的。
商业地产的两极分化要比房地产更加残酷：在这个游戏里，能被大鱼吃掉尚且落个好下场；那些被迫关停、确又脱身无望的人，才是真正的大败亏输。
在商业地产众多的玩家中，新城是个特殊的存在：新城的商业地产不仅像大多数商业龙头一样有完整的产品线，而且新城的商业产品还走过了一条完整的迭代升级路径。
新城的商业起步于2008年，多年模式试水后，于2012年推出了“吾悦”这个商业品牌。开始试验以“城市综合体”（住宅+MALL）为核心的商业模式。
这种被大多数商业地产玩家青睐的模式，其内核就是将住宅开发和商业配套同步进行，而商业部分则由公司持有经营，进行统一招商、统一运营。
很快新城商业的开业进入爆发期，截至2019年底，新城已开业商场有63个，建面达到359.01万平方米。
12 年时间里，新城商业地产从无到有，在步入行业第一梯队的同时还实现了整整4代产品的迭代进化。
1.0时代：全销售商铺，内外双街式商业街区，采用无统畴招商运营模式；
2.0时代：MINI MALL及百货，统一招商运营；
3.0时代：住宅+MALL的产品组合，诞生“吾悦”品牌；
4.0时代：吾悦4.0概念。
从销售商铺，到城市综合体运营，走到吾悦4.0这一步，新城算是在商业地产领域开宗立派，有了自己的体系和风格。
要理解这一点，就要从“吾悦4.0”的五个关键支撑点入手。艳姐团队总结下来，吾悦4.0就是：
以当地特色文化为灵感来源；
用建筑景观装饰等视觉设计呈现；
汇集各种时尚炫彩的业态；
辅以智慧科技手段；
最大程度放大顾客体验的空间。
悦空间--特色建筑空间
嵊州--口袋町平面设计图
比如，结合平面的6大模块搭建的特色商业空间、精细化的动线设计和主题分区。不仅给消费者强烈的视觉感官体验，也带来更多舒适便利。
长春吾悦广场时光引擎，以汽车为文化主题
常州天宁吾悦锦纹刺绣，以怀旧老街为主题
比如，新城拒绝规模复制，在标准化的基础上，会充分融合地域文化和消费习惯，创造极具当地趣味和人文底蕴的商业空间。让商业项目像是从这块土地中“自然生长”出来的。
新城新云智能化管控平台
再比如，新城搭建的新云智能化管控平台，用前沿创新科技颠覆商业体验，这套系统能让商场的每一个角落都尽在掌握。
在这方面举两个代表性的例子，就是今年下半年将要开业的新城两个A类店：一个是苏州高铁吾悦广场和温州龙湾吾悦广场。在新城的产品系中，A类店在设计和产品品质上，都站上了新城商业的新高度。
苏州高铁吾悦广场专门提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合。同时还专门依照苏州水乡特色，打造了一条“空中平江路”。
苏州高铁吾悦广场
而温州龙湾吾悦广场，则被设计成了一座可以“翻越”的购物中心，整个商业中心打造了一条半山半城的立体游览动线。
你可以从城市界面到水景广场，从景观连桥到退台花园，从屋顶公园到景观露台，从生态街区到东侧的“鳌娇街”，每个区域风格迥异又完美融合，某种意义上，这已经不是一个商业中心，而是城市的立体公园。
温州龙湾吾悦广场
总结下来，吾悦4.0的核心商业逻辑，就是给消费者提供舒适、宜人、趣味、便利的商业空间，吸引客户无目的到场，延长客户停留时间，增加消费几率。
来到2020年，新城商开事业部打响产品升级战役后，吾悦从4.0升级到5.0已然是箭在弦上。
这一次，吾悦5.0做了什么样的升级？
据新城控股商业开发事业部首席设计师余效恩透露，新城商业在今年4月份正式启动了产品升级战役。
这次迭代，和以往产品升级最大的不同点在于体系化——不仅需要各类产品自身品质提升，更多的是多业态产品的综合成果的飞跃。
总结这次产品升级最大的变化，可以形象地总结为一点：吾悦并不仅仅是购物中心，而是一个微型城市。
细分来看，这次产品升级有两个重点：一个是吾悦价值体系、一个是吾悦核心产品升级。
先来看吾悦价值体系。
吾悦提出的价值体系，以“三区两线、五位一体”为核心理念，这也是此次产品升级战役最为重要的研究成果。
那到底什么是“三区两线、五位一体”？
大家是否看过好莱坞科幻电影中，经常会出现一栋楼中藏着一座城市的场景。
这个也是。
《银翼杀手》剧照
吾悦5.0提出的“三区两线、五位一体”，就是将一座城市的核心功能，有机整合到一个吾悦综合体之中。
具体怎么做的，主要从以下几个方面入手：
①把商区和住区“粘合”
过往住区和商区之间要么相互独立，要么以TOD模式结合在一起，中间没有过渡和连接的概念。
新城提出的“三区两线”，在商区和住区之间，用一个开放式的生活街区来连接。这个街区，即可以作为商业的延续，又是一个露天的休闲社交场景，无论从商区到住区，还是住区去商区，在空间和体验上的过度都更加自然。
这样一来，三个区域更像一个融合在一起的整体。
②用“城市客厅”替代传统商业
淘汰传统商场的只能是固化的零售模式，因此新城融合了零售革新、美学感知、线上联动、社群分享等，把商场变成了开放共享的城市客厅。
通俗点说，来到吾悦，购物的目的性在逐渐消解。在这里，各个年龄层的人都能享受到全方位的生活服务。
③每一个客户都有定制化专属服务
同时贯穿三个不同的区域（商社住）的，是一条清晰的客户动线。
在这条动线上，每个客户在不同区域，需求不同、生活圈层不同、场景交互不同。为了把这么多客户、这么繁多的需求穿在一起的，新城专门打造了“吾悦景廊”。
新城商业专门针对细分的“用户角色、用户场景、用户体验”中，找出用户场景需求痛点，为每一个客户定制专属生活。通过“点”聚合志同道合的人，形成吾悦特有的生活方式。
④数字化驱动的服务能力
在新城商业服务力方面，新城悦服务平台是个不容小觑的后盾。新城通过通过线上“数据采集、会员管理、经营分析”、线下“客户管理、物业服务、经营管理”，最终实现数字化、便捷化、智能化的管家式服务。
其实，这种多类型产品带来的综合能力和资源整合能力，恰恰是新城商业的核心竞争力之一。
在这一价值体系里，“吾悦”一词已经不再只是单纯指吾悦广场，而是形成了一个有机的生态圈，在这个生态圈里，所有的生活问题，30分钟之内都可以解决。
能满足30分钟生活圈，主要就仰赖于住区、社区和商区统筹起来，各个产品互为依托，环环相扣，成为城市生活新场景。
可以这么说，一个吾悦，就是一座城市。
再来看吾悦核心产品的升级。
据了解，新城产品升级战役的各类型创新产品，目前的初步成果已基本完成，这一成果既包括创新产品的推出，也包含设计标准的迭代。
还是从构成吾悦价值体系的四大模块来分析：
①在商区产品升级方面，新城推出mall+X，这个X业态，指的就是新城新加入购物中心的两个主题空间——吾悦少年宫和吾悦运动城。此外30套商业模型完成了迭代。
②社区产品升级，完成了6套室外共享街区模型，致力于打造“五好街区”，同时完成32套公寓办公模型的迭代。
③住区产品升级，重点打造吾悦住宅5.0，形成天空庭院系列等；
④示范区产品升级，确立了示范区产品系一体化标准，完成了8大规划布局模型，细化吾悦专属动线—吾悦景廊的落地设想。
提出的这一整套的产品设计思路和构想，也仅仅是新城商业产品升级的第一步，接下来还要经过现场试点、反馈、修正等过程，最终形成阶段性的适用标准。
事实上，新城是当下行业里为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。“住宅+商业”双轮驱动模式，使得新城成为一枝独秀。
有人把新城的“双轮驱动模式”比作“万科＋万达”。但在新城这里，双轮驱动不是简单相加的A轮和B轮。
住宅和商业既能够互相协同，取长补短，又相互独立，各自发挥。所以，从这个意义上讲，新城的双轮驱动，其实质就不是简单的“两万相加”。
从城市布局来看，新城的住宅和商业并不是绑定的关系。而是主要根据各自发展战略，结合市场的空间和土地机会，空间和机会在哪，新城就往哪里发展。
新城控股的商业综合体中，可供销售的部分占比高，能够回笼现金，自持运营部分后续回报率好，能持续带来稳定的现金流。
新城商业在2019年吾悦广场的租金及管理费收入达40.69亿元，近5年来新城吾悦广场的租金收入的复合增长率为107.5%。
新城吾悦广场的坪效已经从2015年逐年提高到了2019年的行业较高水平，增速显著。在商场出租率方面，新城商业2019年的整体加权出租率为99.16%。
更重要的是，在商业市场上做出了成绩，可以转换为生产力的优势。
商业产品线可利用价值高，企业想在热点板块落地，恰恰政府也希望在某个片区引进国内品牌商业综合体开发运营商，根据政府的需求，企业就能在土地拓展上满足双方的诉求，大家就有了契合点以后，很多事情就顺理成章了。
同时，新城还在尝试探索商业保理资产证券化运作。
“有情怀、不复制、具规模”一直是新城商业理念，这个情怀背后离不开三点，即：每个吾悦广场都具有共同的新城商业DNA；建立确保品质的系列标准；提供有生活的文化载体和有文化的生活场景。
而在这三点之上，则是对产品创新的不懈追求。