民宿从业指南，开民宿前必须知道的那些事儿（城市民宿篇）

我认为可以把这个话题分为两块来谈。

一个是“城市民宿能不能做？”

一个是“如何做好城市民宿？”

首先来说第一个，开一个城市民宿的可行性问题。

在开一个民宿之前，我们需要做一定的市场竞调和数据收集，在对市场有一定基础了解和数据整理分析之后，方才可以做一个可行性的判断。

我们在做市场数据收集时，主要从以下几个方面来考虑。

市场趋势：包括民宿所在目的地或者商圈游客总量和民宿总量两块，游客总量决定了蛋糕有多大，民宿总量决定了蛋糕有多少人在抢，游客量和民宿量的增长或下降的趋势如何。

交通区位：民宿所在位置是否有便利公共交通可达方式，距离城市热门景区或热门商圈的距离，周边是否有特色餐厅、游客园、学校等。

消费人群：消费人群的出行目的，消费人群的年龄结构，消费人群的消费能力，消费人群的预订习惯。这些因素决定了民宿日后的推广方向。

租赁环境：是否有合适可出租改造为民宿的房源，房租成本是否在合理范围内，小区业主及邻里对经营民宿的态度。

竞争商家：同档次竞争商家有多少家，是否有现象级的竞品商家存在。

以对竞品数据的的收集为例

比如，我想在春熙路开一家三居室的城市民宿“花满楼”

那么通过对爱彼迎、途家、小猪、榛果等平台，我们便可以对以下情况做一个数据采集。

三居室房源在整个商圈的数量和分布情况；

三居室房源占整个春熙路商圈房源数的比例；

三居室房源的价格分布情况；

三居室房源在各平台的点评积累情况（数量和耗时）；

三居室房源在商圈内的主要竞品商家；

主要竞品商家的远期房态情况。

通过对这些采集数据的整理分析，我们便可以对市场有个基础的了解和判断。

那么接下来我们便需要做一个重要的工作，成本核算和营收预算。

有关城市民宿的成本核算，占据大头的主要是房租成本和装修成本，这些是可以租赁起来做每个月的摊销。其次主要是人员工资，床品，洗涤成品，易耗品，能源费用，管理费用，其他费用等，这部分是动态的，是根据入住率变化的，可以先做一个大致预估。

有关营收预算的部分，便是基于对自身民宿的价格定位和市场的判断来做的市场预估，因为已经做了成本核算，所以根据每月的营收目标（根据市场淡旺季有所变化），自身的价格定位，可以算出盈亏平衡点所需要的入住率，那个入住率便是生死线。

所以有关“城市民宿能不能做”，便是在了解市场的基础上，通过对未来的成本营收测算，最终对自己运营销售能力的一个判断，如果没有做到生死线以上的信心，那便不能轻易涉入。

这里再延伸一个风险性话题，目前各地对城市民宿的政策不一，有些地方会存在政策性风险，而这种风险造成的损失也可能是最大的，所以一定要先了解清楚当地对民宿的态度和政策，方才可行。

我们现在再来看第二个话题，“如何做好城市民宿”。

我把这个同样分为三块，一块是如何做好民宿产品，一块是如何做好民宿运营，最后一块是如何做好民宿营销。

有关民宿产品，说一点自己的感受，民宿始终是非标住宿，那么它最大的卖点便是不同的特色，有趣的体验，有温度的沟通，如果出的民宿产品在市场上存在着大量同质化房源，且管理上标准且冰冷，最终只会如酒店市场一样陷入价格战的境地。

有关城市民宿运营的部分，由于不是我所擅长的部分，仅给一些个人建议。民宿大多是房量较少的非标住宿，因此运营的部分应偏重于提升效率，而非一些严格的自我限制。这种效率，体现在各个日常的细节，如各类民宿版pms后台工具的使用（不建议使用标准酒店的pms后台），日常价格的灵活调整，充分给对客管理人员各权限（折扣优惠，免费升级，延迟退房等）。

最后，关于如何做好城市民宿的营销，会在后面的营销篇中重点介绍，敬请期待。

江湖再会，后会有期！