万亿旧改政策来袭，老破旧值得买吗？
据数据统计，中国老旧小区规模达4000万户，涉及上亿人。这部分住房需求起不来，大城市存量房就流转不起来，同样交易税就很难收起来。
今年上半年，京沪深二手房套均成交价350万左右，广州不到300万，刚需主导，购买力衰竭的迹象非常明显。
因为购买力衰竭了，贵的买不起，就只能买便宜的，人们开始留意总价较低的老破旧住房。同时，得益于住建部宣布的数万亿旧改政策，大多数小区纷纷加装电梯，改善小区设施等，老破旧好像更抢手了。
01、这些老破旧是否值得投资呢？
老破旧一般出现在老城区，而老城区又具有如下特点：
1.停车难
老城区最大的问题，就是停车难。这些普遍八九十年代的建筑跟街道规划，根本做不到预留足够的停车位。
并且很多老房子楼下就是街道，更没办法停车。停在路边，灰尘大，而且人多极易车子被刮蹭。
偶尔有若干小区有停车位，车位租金也都很贵。像近郊或者新城的停车位都在150-250元/月，老城区的车位很多都在300元以上，而且还租不到。
2.住户杂
老城区的住户主要以老人+租房客为主。
人员流动性比较大，导致卫生、环境等等确实够呛。而且人员流动性强，也会引发一些安全问题。
3.早晚高峰开车出行难
早晚高峰，城区本就堵车严重，你又住在这里，开车实在不明智。
4.公共交通方便
公交车、地铁都很完善。出行依靠公共交通很方便。
5.生活配套齐全
医院、商超、学校、写字楼、餐饮都集中在这里，所以生活是真的很方便的。但同时的缺点是噪音、空气污染严重。
再说房子本身的特点：
1.房龄久
这些八九十年代的房子，房龄普遍都30年左右。老房子在居住体验上一定会有问题，比如漏水、返潮、隔音、建筑材料腐蚀等等。
同时老房子在贷款方面也有问题。银行按揭对房龄是有要求的，房龄久，贷款年限就短。
2.户型小，得房率高
那个年代的房子，户型都不会太大，50-80平的非常多。而且得房率比较高。并且客厅一般比较小。
3.没有电梯
楼层基本都是7-8层，无电梯。老人家居住就只能住一二层，顶楼折价厉害。
当然现在各大城市旧城升级改造弄得热火朝天，有很多老小区都安装了外挂电梯。这个费用需要业主自己来筹钱，一般一户几千吧。
02、为什么要投资老城区
以上是从生活的角度来说，各有利弊，但是从投资的角度来说，还是有很多好处的。
1.抗跌
老城区的破房子，就房屋本身来说，已经折旧到跌无可跌了。这些老房子的价格，几乎等同于地价。
而老城区集中了大量配套跟公共交通。地段依然是全城最佳。
但是，因为预期一致加上价格均衡博弈，涨幅显然是比不上近郊的。
2.租金收益率略高
老城区一个80平两房的老房子，总价在250万。但是租金一个月可以到5000元，一年6万元，折合收益率2.4%。
而近郊的房子，同样总价250万的房子，一个月租金只有3500元，一年4.2万元，折合收益率1.7%。
当然这都是蚊子肉。除了做民宿，投资房产如果靠租金吃饭真的会饿死。
因为在中国投资房产赚钱主要靠升值差价，租金收入其实是很小的回报。
3.流通性好
地段认可性高，加上面积小，总价低，因此这些房子永远不缺接盘侠。看看每个月的成交数据就知道，老城区的成交套数一直比较稳定，换手率也很高。
很多年轻人都会第一套买在老城区作为过渡，因为上班方便，出行方便。等到结婚生子后，有经济实力后再去换更好的房子。
4.旧城改造
随着房价攀升，政府已无力对旧城拆迁，只能做旧城升级改造。于是我们能够看到很多老房子外立面更新了，道路翻新了，绿化带拆除来拓宽道路或建停车位，有的小区装了立体停车位，有的小区安装了外挂电梯。
这些都能够提升旧城的居住体验，同时提升老小区房价。
03、老城区旧房子投资策略
老破旧物业很多是上世纪八九十年代建设的老旧住房，往往面积不大，户型差，要么没阳台，要么房出阳台；楼道不通风，采光差；水电气网缺失或老化，没有物业管理，没有地下停车场，乱搭乱建，老鼠蟑螂横行，一下雨污水横流、臭气熏天。有的甚至还是砖混结构，银行不给贷款。
不过，老破旧的优点是门槛低，总价甚至比远郊新盘还低，典型上车盘。
购买“老破旧”既能轻松跨过大城市高不可攀的购房门槛，又能居住在市中心，免去上下班舟车劳累，还能博取未来改造增值收益，或卖掉换个更好的、更大的，这样的“老破旧”，难道不就是为刚需准备的吗？低价位建仓，改造后套现，不也是投资的稳妥之选？
买这类房子，我认为有两点需要注意的，一是建筑质量，毕竟都是几十年的房子，不能买到危房，当然如果你真能确认它100%是危房也可以，说明拆迁的机会比较大，买到就赚到。
第二是位置，老破旧的市场很小的，必须是中心城区核心地段才有价值，这个纪律应该严格遵守，不要有半点误差，城乡结合部、郊区新城的老破旧，看都不要看。
因为这些地方新房那么多，干嘛要买你的老破旧？
04、老破旧住房又分为：老破小、老破大
在房产投资界，有一句流传甚广的话：老破小是所有置换链条的底部，几乎所有人赚了钱，都会把又破又小的房子卖掉，所以几乎每一个老破小业主都是“潜在卖手”，他们并不会一直居住、持有老破小，因此老破小是抛盘压力最大的一个品种，也是最遭人嫌弃的品种。
购买这类型的房子，尽量选房龄没那么老的，如果没有电梯，只能买“金三银四”楼层，即只能买三楼或四楼，其他楼层如果你不是高手，能够一眼判断出存在笋盘差价，不要轻易买入，否则会被套几年。
老破小几乎没有多少砍价空间，因为总价很低，而且大家都是工薪阶层，少三五万业主都心疼了，你还想怎么砍价？
我们老说房子是金融产品，既有居住属性，又有金融属性。金融属性的一大体现就是可以抵押可以按揭，但这些都受到楼龄限制。
买砖混结构房找银行按揭，贷款年限的计算方法是：47-楼龄。钢混结构房的计算方法是57-楼龄。所以基本上2000年以前的房子，抵押贷款受限；1995年以前的房子，按揭贷款受限，都无法贷满30年。
在房票、贷票珍贵的前提下，买老破小实在太浪费资源了。
同等总价预算的前提下，买郊区次新房的涨幅收益绝大部分情况下都能跑赢买市区老破小。
那是不是老破小就毫无价值了呢？并不是。
带有学位的老破小，在投资市场还是比较紧俏的，每年开学季之前，都会上涨一波。这类房产的价值=房子+学票，房子是不值钱，真正值钱的是入学资格，所以买学位房尽量买面积小的二手房。
相比老破小而言，老破大面积稍大，居住体验稍好，且容易GPGD，属于撸债神器。
同时因为老破大总价高，受购买力衰竭的影响，这类房源也是笋盘集中的房源，很多专业投资者非常喜欢深耕这个领域。
以前我刚开始买房的时候，觉得选房淘笋是关键，郊区次新、市区老破大的估值，顶复、一复底的认知差价，看上去是如此牛逼；但是越买到中后期，发现融资杠杆、房票贷票的组合安排是更重要的。
房产投资的尽头是金融，高阶玩家比拼的是财技，而不是看房洗盘这种体力劳动。
于是房产投资圈才有了“一套两套赚钱靠笋盘，五套六套赚钱靠融资”的说法。
谁更早地从银行借到更多、更便宜的资金谁就是赢家。无论是融创孙宏斌、恒大许家印，还是我们普通投资者，融资始终是应该放在首位的。
但要记住一点，如果买老破旧被套牢，你融资带来的负债就是一个定时炸弹，不是高手还是别碰为妙。