换人如换刀，招商蛇口的逆袭
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最近翻看半年度权益销售榜，赫然发现绿城成了大白马，招商则成了大黑马。
▲2021年上半年，房企权益销售额排行榜（中指院数据）
绿城大白马好理解，中交入主发力之后，绿城2019上半年权益销售额仅200多亿元，至今年三年翻了三倍增至700多亿元，无论是战略、融资、拿地等，都得到了一系列的央企实力支持，以前的实控人、资金链等不确定性问题，都被中交移除了。现在的绿城，是一家业绩确定性极强的房企。
而说招商大黑马，则是源于其最近一年内业绩的爆发式增长——2019上半年，招商蛇口的权益销售额仅600亿元出头，2020年上半年，权益销售缓慢增长至730亿，2021上半年，就增至1100亿元。
虽然从增幅看，招商蛇口的涨幅似乎还没有绿城快，但结合过去五六年招商蛇口的业绩，可以说，如今招商蛇口能够获得跨越式发展，一扫过去的阴霾，有点出乎意料，说它是黑马，也至允至当。
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坦白说，招商蛇口其实是一家非常有实力的房企。早在N年前，“保招万金”的美名就名动天下。
同时，它还背靠着一家“天字第一号”央企——利润总额、净利润和总资产均位居央企第一的招商局集团，这是中国少有的老字号世界500强。
▲招商局集团拥有150年历史，首次来招商局集团访问的客人，第一站都会选择招商局历史博物馆。在这里，看招商局的历史，就像在读中国的近现代史。
由此，招商蛇口既拥有辉煌过往，又拥有一个超级给力的“爸爸”，说它是超级白富美，并不为过。
对此，我还记得1978年，61岁的袁庚在蛇口画了一个圈，决定引进外资，利用内陆较为低廉的土地和劳动力，投资开发工业区。这是新中国成立以来，第一个有着示范性意义的产业地产项目，同时，蛇口工业区的开工建设，也打响了改革开放的第一炮。
而在这个产业项目中，招商蛇口可谓创造了24项全国第一：在全国率先实行人才公开招聘、第一个实行工程招标、第一个进行分配制度改革、第一个实现住房商品化、第一个建立社会保障体系，等等。
▲蛇口地标——海上世界
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然而，尽管在地产界探索最早，但在2015以前，招商蛇口并没有像招商银行那样，成为业界的翘楚。
当然，这里面有很多原因，但最重要的原因，还是跟当时招商蛇口领导人的保守策略有关。
对此，我找到了2014年，时任招商地产董事总经理贺建亚的一些语录，从中我们可以一瞥当时招商的保守：
1，现在业内评判招商地产特色不鲜明，我们自己也觉得，招商地产的核心竞争力不是特别突出，业务有多方面，并没有哪一项做得特别好。这是30年积淀的经验，也是个教训。
2，股东经常质问我们，说过去黄金十年，你们跟万科一起起步，人家现在都2000亿了，你们怎么还是几百亿？我不想辩解我们过去发展慢。实现千亿并不是核心目标，我们还要强调塑造招商的商业模式和独特竞争力。
3，我们跑到今天，会有遗憾，回到当年也有愿意做出的变革，也许可以在资源配置中适度进取些，杠杆利润率稍高些，那肯定比现在更好，但时间是追不回来的。招商局一直要求我们规模、质量、效益均衡发展。现在业内有个不好的倾向，就是非常强调规模，这样早晚会出问题。
4，过去十几年，招商局集团对地产领域投入是不够的。现在集团在参与中国沿海主要港口建设，有港口同事跟我说，我们现在先给你占着码头，20年后你来开发吧。我相信招商局带来的产业协同力量很强大。像前海，未来我们一定会在那扮演业务开发的重要角色。
5，招商是智慧增长，不是野蛮、粗放增长。未来我们不是靠简单增加负债率或不断买更多土地，让规模迅速扩张来体现增长。行业内跑赢大市是很难的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那个快。
6，招商地产既不会像融创只聚焦6—8个城市，也不会像万科30—50个城市铺的那么广。我觉得未来8—10年，能发展到30个左右城市就足够了，不需要把红旗插遍中国。
7，我们已经5年没有再融资了。其实到现在，绝大多数上市房企都没有做过再融资，这是房地产行业的不正常现象。
8，小股操盘，这种开放式跟很多企业的合作风险很大，我们更愿意找志同道合者长期干，会尽可能减少短期内合作一单一单的生意，因为管理风险大。
由此，可以说，正是这种当时弥漫在招商内部的保守风气，拖慢了招商地产乃至招商蛇口规模化的步伐。
然而，所谓“时来天地皆同力”，2015年，招商局集团内部地产业务整合的关键时期。招商地产进行了一项“未有先例”的重大资产重组，最终完成了与蛇口工业区的合并，随后招商地产在这一年底退市，并以 招商蛇口的名称重新上市，股份代码是具有改革开放意义的“001979”。
与此同时，完成整合重新上市的招商蛇口，也进行了一系列人事调整。此前主导招商地产业务经营的林少斌、贺建亚等人相继被免职，取而代之的，先是德高望重的孙承铭，然后是精干有为的许永军。
▲招商蛇口对孙承铭评价极高，称其担任公司董事长逾14年，履职期间恪尽职守、勤勉尽责，带领公司通过实施无先例重大重组，完成招商局集团城市和园区综合开发运营服务板块整体上市，公司业绩持续稳健增长，受到市场高度认可。
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曾经听老天津卫人说过，“换人如换刀”，意思是说在关键部位换上得力的人，就能改变不利的局面，收到显著的效果。
我们知道，“新官上任三把火”，新上任的人与前任的思想观念肯定有所不同，思维方式自然也不一样。由于新人肩负着使命，因此更有危机意识和拼搏精神，会强迫自己去接受新事物，并且提高对周围环境的适应能力。
而到了许永军这一届，面对调控大潮，地产狂飙突进的时代虽已过去，但地产国企化浪潮却刚刚开始。
▲许永军在招商局物流集团任职曾长达15年之久，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。2015年，许永军通过公开选聘从招商局物流调任招商蛇口，成为蛇口工业区和招商地产完成“重大无先例重组”成立招商蛇口之后的首任总经理；2019年，许永军正式接过帅印，成为招商蛇口的第二任董事长。
不得不说，许永军“掌舵”招商蛇口的这五六年，也是招商蛇口转型变革动作颇多的几年。