从顺势到造势，碧桂园上半年权益回款率高达94%
“三四线投资转化率为1.28，高于同行一二线的0.73。”
外部不确定性高企，叠加疫情黑天鹅冲击，本轮房企中报备受市场关注，这被视为房企抗逆能力的评测表、定力的试金石。
据公司情报专家《财经涂鸦》消息，8月25日午间碧桂园（02007.HK）公布截至2020年6月30日止六个月的中期业绩，多项指标继续保持行业前列，再次宣示其在房地产行业的霸主地位。
报告期内，碧桂园实现归属本公司股东权益的合同销售金额约2669.5亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约3185万平方米；同期营业收入为1849.6亿元，毛利为448.9亿元，净利润为219.3亿元，毛利率和净利率分别达到24.3%、11.9%。其中，本公司股东应占核心净利润为146.1亿元，以每股派息20.55分计，半年派息总额占核心净利润总额的31.0%。
碧桂园利润表（来源：2020半年报）
鉴于利润已经回稳、销售动力强劲，摩根大通在中报出炉后维持碧桂园“增持”评级，目标价为14港元。按照8月25日的收盘价10.16港元衡量，意味碧桂园股价尚有38%的溢价空间，反映国际大投行对其实力的认可。
销售韧性犹在
在疫情的影响下，2020上半年各行各业都受到不同程度的冲击。对于房地产而言，疫情使得线下售楼处一度遭到关停，最直接的结果就是导致商品房成交量的萎缩。
国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%；同期销售额为6.69万亿元，同比下降5.4%。
如此逆风之下，碧桂园尽显头部房企本色。根据克而瑞数据，上半年碧桂园的合同销售金额为3723.1亿元，继续稳居行业第一；而其权益销售金额自3月起连续5个月实现同比增长，其中7月权益销售额542.8亿元，同比增长27.52%。
二月之后销售反弹（来源：官网）
从销售结构来看，三四线城市除疫情影响较为严重的2月份之外，其他月份都实现同比增长，并自3月起平均每月同比上升11%；反观一二线，却在上述期间出现不同程度同比下降。
特殊时期仍能取得不俗销售表现，一定程度与其前瞻性地布局线上营销有关。
据悉，疫情期间碧桂园超过1700个楼盘开通了线上售楼部，最高月活量超过300万用户，访问量达4800万人次，通过线上认购实现的业绩占比接近一半；而其举办的5.5直播购房节堪称房企史上最大规模的“直播购房”活动，一举收获观看人数800万人、潜在客户近5万名的良好效果。
《财经涂鸦》认为，虽说房地产的大宗商品属性使得其更加依赖线下体验成交，但线上营销确能达到引流、蓄客的功效，这也是近几月碧桂园销售业绩加速释放的原因。
财务稳健的旗手
随着地产进入存量时代，追求规模增长的同时注重财务结构的优化成为诸多房企趋向性的选择。碧桂园素来恪守“借贷比率不能高于70%”、“可动用现金余额不低于总资产10%”两条财务红线，一直被视为规模房企财务稳健的代表。
2020上半年碧桂园进一步调整自身债务，继续走在低杠杆、宽现金流的道路上。
负债方面，截至2020年6月底，碧桂园的总借贷余额由3696.0亿下降至3420.4亿，较去年底下降7.5%；年化收入/总借贷为114%，同比上升2个百分点。
与此同时，碧桂园净负债率为58%，加权平均资本成本则较2019年底下降49个基点至5.85%。
而截至报告期，碧桂园可用现金余额为2055.2亿元，占总资产比例为10.5%；另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，现金流的宽裕度可见一斑。
即便同近期盛传的房企融资“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍）相比，碧桂园距离红线相去甚远，侧面反映相关资产的安全。
碧桂园销售回款情况（来源：官网）
尤为一提的是，2020年上半年碧桂园的权益合同销售回款额约2509.3亿元，权益销售回款率高达94%，已是连续5年高于90%，持续不断的内源现金流为其日常经营打下坚实的基础。
三四线红利未消
从根本上说，中国房地产市场的最大驱动因素是中国城镇化的发展。2019年中国常住人口城镇化率首次突破60%，但距西方发达国家平均80%左右水平尚有很大差距。正是看好中国城镇化的前景，碧桂园进行广泛而均衡的布局。
截至2020年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内陆项目总数为2662个，分布于31个省/自治区/直辖市的288个地级市，总计覆盖1334个区/县。
根据碧桂园披露可知，现今其在全国总计拥有权益可售货值23404亿元，其中，已获取的权益可售资源16698亿元，潜在的权益可售资源6706亿元。而在已获取的可售资源中，98% 位于常住人口50万人以上的区域、93%位于人口流入区域、73% 位于五大城市群，较好符合人口流动规律。
碧桂园货值情况（来源：官网）
重仓大湾区被看做碧桂园土储布局的一大亮色。截至2020年6月末，碧桂园在大湾区已获取权益可售资源3088亿元，潜在权益可售资源3182亿元。其中，目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1379亿元，潜在权益可售资源约2715亿元。
而从城市能级来看，碧桂园目标为一线城市、二线城市及三四线城市的权益可售货值分别为2913亿元、5725亿元及8060亿元，换而言之，碧桂园位于三四线城市的可售货值比例达到48%，占据小半壁江山。
三四线城市的推盘去化能力如何?这是资本市场较为关心的一大问题。让人欣喜的是，碧桂园再次用数据证实这一布局的合理性。截至2020年6月末，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，同行一二线城市项目的该指标为0.73左右。
从库存视角来看，碧桂园进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。
碧桂园三四线库存情况（来源：官网）
面向未来，碧桂园依然具有强大的底气。其表示，2020年中国内陆权益可售资源充足，下半年该项数值将达到6412亿元，而同上半年62%的去化率相比，下半年推盘有望放量，2020年全年预计目标去化67%。