一次讲清成都楼市的确定机会!

来源:大碗楼市(ID:Superbowl77)

编辑:高昌葵

全文3122个字 预计阅读时长:10分钟

今天,我会用尽可能简洁且清晰的逻辑语言,一次讲清楚成都楼市的确定机会。
毫不夸张的说——
未来三年,按照这条逻辑走下去,首先不会是坑,其次大概率赚钱。

对,就是这么笃定。
本文的一切逻辑基础,来自于上一篇文章——
《妖孽!成都硬把房价泡沫,夯成了混凝土!》
建议诸位在通览此文之前,先出门左转,把上篇文章看完。
01
成都楼市的“一个确定”和“两个不确定”。

在上篇文章中,我其实是帮助大家梳理出来一个结论——
当下的成都楼市,有一个确定性和三个不确定性。

我们先来聊聊“一个确定性”。
成都的“一个确定”是,地倾东南的城市格局。

此前的文章中,我们讲到过一个核心观点:
成都,的确画了那么多的饼。
但真正能连点成线、连线成面,版块扩张几乎没有断裂带的只有南向的扩张。
也就是,“高新区-天府新区”。

从南三环开始,金融城1/2期、大源、华阳、华府、南湖、锦江生态带、秦皇寺、兴隆湖依次递进,向南绵延30公里,楼宇密集,几乎没有断裂带。
没有断裂带的原因,我们也讲过——
城镇化的红利,叠加产业红利、人口红利和改善红利,炸出来一个国际城南。
也就是说——
成都是把过去15年所集聚的城市资源,全部倾泻到了南门。

这里有全成都最好的产业,最优质的产业人口,最密集的改善客户和最具有国际感的城市配套。
未来还会不会再炸出来一个“国际城西”和“国际城东”?
不确定!
因为时代不同了。

因为一个南门已经几乎耗尽了成都前15年所积聚的全部资源。

但是确定的是——
南门,尤其是高新区,就是成都的一城精华所在,也是成都的价值天花板所在。
这就是成都城市格局的“一个确定性”。
我们再来聊聊成都的“两个不确定性”。
首先,成都的第一个不确定性是——
成都,还能不能再复制出一个“国际城南”?

前面我们说过,国际城南的诞生,是多重时代红利的集中爆炸。
几乎所有的产业,全倾泻在了高新区;几乎所有的改善,也全倾泻在高新区的一个又一个品质住区;几乎所有的城镇化红利,全倾泻在2平方公里的金融城和32平方公里的天府新区直管区……
成都15年所集聚的时代红利,该倾泻的全倾泻了。

还有多少红利没有释放?还有多少资源分给东门和西门?

高新区的新川,一半以上的产业用地没企业落地;秦皇寺商务区,写字楼空置率在60%以上。
兴隆湖科学城,进去的全是中字头的国央企。
它们为什么来?大家心里都有数。
即便这些国央企都硬着头皮来了,兴隆湖也有30%的空置率。
成都所剩下的红利,是否还能填满剩下的东五环、西五环、东安湖、光华新城?
以上,全都不确定。
首先,成都的第二个不确定性是——
成都的二手房价格,还能撑多久?

现在诸多人冲杀进一些板块,冲着的都是“房价倒挂”。
新房比二手更便宜,似乎买到就能赚钱。
但是,我们在上篇文章中也讲过:
成都的二手房价格,并不夯实。

成都的一二手倒挂,并不夯实。

5月份,成都的二手房指导价落地了。
诸多板块的二手房,首套首付直接被干到5成以上。
二手指导价落地一个月,成都的二手房成交量直接腰斩——
二手房成交面积约24万㎡,环比减少了约49.46%。

当成交量的腰斩已经出现,二手房价格还能挺多久?
以上,同样不确定。
那么,讲到这里大家就应该清楚了成都目前的楼市格局——
一个确定:南门的价值,尤其是高新区的价值,极为确定。

两个不确定:除南门高新之外的其他概念落地不确定和一二手倒挂不确定。
02
围绕“一个确定”和“两个不确定”,成都楼市的投资逻辑就清晰了。
第一,既然是地倾东南,那就全面放弃北部。

上文已经讲得很清晰,成都已经把集聚15年的时代红利,全干到了南门。
伴随资源倾斜到了南门,成都的城市中心也已经转移到了南门。
产业中心在高新、就业中心在高新、高购买力在高新、改善天花板在高新……
于是,我们可以抛出一个结论——
成都的城市核心,早已不是天府广场。

而是,已经转移到南三环外的高新区。

当城市核心转移到南三环外后,成都所谓的环线已经失效了。
当成都的城市中心从天府广场,向南移动10公里,成为高新金融城。
那么,所谓的北三环——
从地理意义上的北三环,变成经济意义上的北五环。

当你理解了成都格局的变化,你就清晰的知道——
金牛区,非自住,不推荐;

北部新城、龙潭寺,大概率跑赢大盘,没有任何投资价值。

这就是大势,你可以不承认,但现实就是如此。
第二,请暂时放弃单价在3万上下的概念板块,除南门外。

比如三圣乡、青羊新城、武侯新区。
以及单价虽没上3万,但概念落地周期极长的东安湖。
这些新城,不是不好,只是不确定。
我不确定还需要多少城镇化的红利,才能撑起来四处画饼的概念新区;
我不确定还需要多少产业的红利,还需要多少的新增企业,才能填满概念新区里的写字楼;
我不确定还需要多少人口外溢,还需要多少的人口导入,才能填满概念新区里一栋栋的住宅;
我不确定现在所谓的倒挂红利,一旦遭遇二手房量价齐跌之后,还有多少肉眼可见的利润留存……
我更不确定的是——
当拥有一城资源倾泻,概念几乎完全落地的高新,房价只干到6万;而这些概念落地不及30%的新城,却已经干到了3万,它们究竟还有多大的空间?

如果它们只卖2万,我敢去赌一波,我赌得起。
但是,已经3万了,还敢去赌么?
说实话,我不敢。
既然不敢,那就暂时放弃。
第三,请把注意力仍然集中在高新区,尤其集中在大源。

毕竟这里的产业、企业、就业人口和居住氛围已经完全形成了。
毕竟这里的产业、人口、配套已经完全锁死成一条完整的链条。
更重要的是——
毕竟这里还不贵!

毕竟这里仍然能找到4-5万的二手房!

反正只要3万的远郊概念板块涨,这里大概率会涨。
而单价3万的远郊概念板块跌,这里大概率会更坚挺。
第四,怡心湖和兴隆湖的打新,仍然可以继续。
目前怡心湖和兴隆湖版块,仍有单价在2.5万/㎡的限价新房。
这也是目前成都确定性最高的标的之一。
怡心湖,背靠的是金融城的刚需外溢;兴隆湖,背靠的是有一定规模的企业入驻,以及相对较低的新房价格。
第五,请放弃除高新金融城和大源之外的所有二手房。

伴随二手房指导价的落地,成交量的锐减才刚刚开始。
下一步,大概率就是二手房成交价格的缩水。
不理解的,请参照上一篇《妖孽!成都硬把房价泡沫,夯成了混凝土》

不理解的,请参照《深圳告急、上海稳了!楼市投机主义,正在消亡》

同样落地二手房指导价的深圳今天,大概率是成都二手房市场的明天。
请诸位一定要记住一句话——
现在的成都楼市,重要的是防守,而非进攻。

03
以上,就是关于成都楼市的落地性建议。
最后,我们来用四句话总结一下——
第一,因为地倾东南,中心南移,所以要放弃地理意义上的北三环。

这是大势,大势不可违。
第二,因为概念落地的不确定,请放弃单价3万的概念板块,请放弃东安湖。

不是因为它不好,只是因为不确定。
也不仅是因为它不确定,只是因为它贵了。
第三,请暂时放弃除高新金融城和大源之外的绝大多数二手房版块。

二手指导价的挫伤影响,只是刚刚到来。
第四,请依旧重点关注高新金融城和大源。

对比其他版块,它依旧便宜。
当下的成都楼市,防守的意义远大于进攻。
对于防守来说,最好的资产就是价格不贵但价值核心的龙头板块。
第五,执着打新。
重点是怡心湖和兴隆湖2.5万/㎡的限价新房。
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