一次讲清成都楼市的确定机会! 2024-04-14 18:49:24 来源:大碗楼市(ID:Superbowl77) 编辑:高昌葵 全文3122个字 预计阅读时长:10分钟 今天,我会用尽可能简洁且清晰的逻辑语言,一次讲清楚成都楼市的确定机会。毫不夸张的说——未来三年,按照这条逻辑走下去,首先不会是坑,其次大概率赚钱。对,就是这么笃定。本文的一切逻辑基础,来自于上一篇文章——《妖孽!成都硬把房价泡沫,夯成了混凝土!》建议诸位在通览此文之前,先出门左转,把上篇文章看完。01成都楼市的“一个确定”和“两个不确定”。在上篇文章中,我其实是帮助大家梳理出来一个结论——当下的成都楼市,有一个确定性和三个不确定性。我们先来聊聊“一个确定性”。成都的“一个确定”是,地倾东南的城市格局。此前的文章中,我们讲到过一个核心观点:成都,的确画了那么多的饼。但真正能连点成线、连线成面,版块扩张几乎没有断裂带的只有南向的扩张。也就是,“高新区-天府新区”。从南三环开始,金融城1/2期、大源、华阳、华府、南湖、锦江生态带、秦皇寺、兴隆湖依次递进,向南绵延30公里,楼宇密集,几乎没有断裂带。没有断裂带的原因,我们也讲过——城镇化的红利,叠加产业红利、人口红利和改善红利,炸出来一个国际城南。也就是说——成都是把过去15年所集聚的城市资源,全部倾泻到了南门。这里有全成都最好的产业,最优质的产业人口,最密集的改善客户和最具有国际感的城市配套。未来还会不会再炸出来一个“国际城西”和“国际城东”?不确定!因为时代不同了。因为一个南门已经几乎耗尽了成都前15年所积聚的全部资源。但是确定的是——南门,尤其是高新区,就是成都的一城精华所在,也是成都的价值天花板所在。这就是成都城市格局的“一个确定性”。我们再来聊聊成都的“两个不确定性”。首先,成都的第一个不确定性是——成都,还能不能再复制出一个“国际城南”?前面我们说过,国际城南的诞生,是多重时代红利的集中爆炸。几乎所有的产业,全倾泻在了高新区;几乎所有的改善,也全倾泻在高新区的一个又一个品质住区;几乎所有的城镇化红利,全倾泻在2平方公里的金融城和32平方公里的天府新区直管区……成都15年所集聚的时代红利,该倾泻的全倾泻了。还有多少红利没有释放?还有多少资源分给东门和西门?高新区的新川,一半以上的产业用地没企业落地;秦皇寺商务区,写字楼空置率在60%以上。兴隆湖科学城,进去的全是中字头的国央企。它们为什么来?大家心里都有数。即便这些国央企都硬着头皮来了,兴隆湖也有30%的空置率。成都所剩下的红利,是否还能填满剩下的东五环、西五环、东安湖、光华新城?以上,全都不确定。首先,成都的第二个不确定性是——成都的二手房价格,还能撑多久?现在诸多人冲杀进一些板块,冲着的都是“房价倒挂”。新房比二手更便宜,似乎买到就能赚钱。但是,我们在上篇文章中也讲过:成都的二手房价格,并不夯实。成都的一二手倒挂,并不夯实。5月份,成都的二手房指导价落地了。诸多板块的二手房,首套首付直接被干到5成以上。二手指导价落地一个月,成都的二手房成交量直接腰斩——二手房成交面积约24万㎡,环比减少了约49.46%。当成交量的腰斩已经出现,二手房价格还能挺多久?以上,同样不确定。那么,讲到这里大家就应该清楚了成都目前的楼市格局——一个确定:南门的价值,尤其是高新区的价值,极为确定。两个不确定:除南门高新之外的其他概念落地不确定和一二手倒挂不确定。02围绕“一个确定”和“两个不确定”,成都楼市的投资逻辑就清晰了。第一,既然是地倾东南,那就全面放弃北部。上文已经讲得很清晰,成都已经把集聚15年的时代红利,全干到了南门。伴随资源倾斜到了南门,成都的城市中心也已经转移到了南门。产业中心在高新、就业中心在高新、高购买力在高新、改善天花板在高新……于是,我们可以抛出一个结论——成都的城市核心,早已不是天府广场。而是,已经转移到南三环外的高新区。当城市核心转移到南三环外后,成都所谓的环线已经失效了。当成都的城市中心从天府广场,向南移动10公里,成为高新金融城。那么,所谓的北三环——从地理意义上的北三环,变成经济意义上的北五环。当你理解了成都格局的变化,你就清晰的知道——金牛区,非自住,不推荐;北部新城、龙潭寺,大概率跑赢大盘,没有任何投资价值。这就是大势,你可以不承认,但现实就是如此。第二,请暂时放弃单价在3万上下的概念板块,除南门外。比如三圣乡、青羊新城、武侯新区。以及单价虽没上3万,但概念落地周期极长的东安湖。这些新城,不是不好,只是不确定。我不确定还需要多少城镇化的红利,才能撑起来四处画饼的概念新区;我不确定还需要多少产业的红利,还需要多少的新增企业,才能填满概念新区里的写字楼;我不确定还需要多少人口外溢,还需要多少的人口导入,才能填满概念新区里一栋栋的住宅;我不确定现在所谓的倒挂红利,一旦遭遇二手房量价齐跌之后,还有多少肉眼可见的利润留存……我更不确定的是——当拥有一城资源倾泻,概念几乎完全落地的高新,房价只干到6万;而这些概念落地不及30%的新城,却已经干到了3万,它们究竟还有多大的空间?如果它们只卖2万,我敢去赌一波,我赌得起。但是,已经3万了,还敢去赌么?说实话,我不敢。既然不敢,那就暂时放弃。第三,请把注意力仍然集中在高新区,尤其集中在大源。毕竟这里的产业、企业、就业人口和居住氛围已经完全形成了。毕竟这里的产业、人口、配套已经完全锁死成一条完整的链条。更重要的是——毕竟这里还不贵!毕竟这里仍然能找到4-5万的二手房!反正只要3万的远郊概念板块涨,这里大概率会涨。而单价3万的远郊概念板块跌,这里大概率会更坚挺。第四,怡心湖和兴隆湖的打新,仍然可以继续。目前怡心湖和兴隆湖版块,仍有单价在2.5万/㎡的限价新房。这也是目前成都确定性最高的标的之一。怡心湖,背靠的是金融城的刚需外溢;兴隆湖,背靠的是有一定规模的企业入驻,以及相对较低的新房价格。第五,请放弃除高新金融城和大源之外的所有二手房。伴随二手房指导价的落地,成交量的锐减才刚刚开始。下一步,大概率就是二手房成交价格的缩水。不理解的,请参照上一篇《妖孽!成都硬把房价泡沫,夯成了混凝土》不理解的,请参照《深圳告急、上海稳了!楼市投机主义,正在消亡》同样落地二手房指导价的深圳今天,大概率是成都二手房市场的明天。请诸位一定要记住一句话——现在的成都楼市,重要的是防守,而非进攻。03以上,就是关于成都楼市的落地性建议。最后,我们来用四句话总结一下——第一,因为地倾东南,中心南移,所以要放弃地理意义上的北三环。这是大势,大势不可违。第二,因为概念落地的不确定,请放弃单价3万的概念板块,请放弃东安湖。不是因为它不好,只是因为不确定。也不仅是因为它不确定,只是因为它贵了。第三,请暂时放弃除高新金融城和大源之外的绝大多数二手房版块。二手指导价的挫伤影响,只是刚刚到来。第四,请依旧重点关注高新金融城和大源。对比其他版块,它依旧便宜。当下的成都楼市,防守的意义远大于进攻。对于防守来说,最好的资产就是价格不贵但价值核心的龙头板块。第五,执着打新。重点是怡心湖和兴隆湖2.5万/㎡的限价新房。 赞 (0) 相关推荐 少女买房到少妇换学区房的实操经验 成都学区房已获授权. 关注溜爸刚好一年的时间,一个很实用的公众号,直至2019年年末,就想着写一篇自己从大学毕业至今,8年时间积累的买房卖房的经验,分享给这个温暖的公众号,分享给每一位为了娃娃倾尽付出 ... 重庆土拍屡创新高,来一场重庆豪宅团购如何? 正文开始前,设置一个前提条件. 如果你有资格.有预算,尽量还是买在成都5+2核心区,尤其是买在高新区.天府新区C+E区.青羊区和锦江区. 已经持有不少房产怎么办? 好好检视下是否都属于优良资产,否则就 ... 成都322新政后的预期 不久前,成都发布了2021年322新政,大家肯定会想知道新政后的楼市趋势. 这次新政最大的变动就是之前早就给大家预测的金融政策的调控. 今年的趋势就是降杠杆.所以各种新政都是基于贷款入手. 虽然此次新 ... 成都普通资格的绝望,是什么导致成都新盘频频熔断 这篇文章需要大家认真理解思考,读完以后大家就大概清楚为啥一些盘会熔断,可能有些具体数据不准确但不影响你理解我的主旨. 今天这篇文章我的立意不会考虑投资客,全是自住改善需求为前提分析,毕竟加上投资需求人 ... 一个获利500万 炒房者的自白:奉劝各位... 一个获利500万+炒房者的自白:奉劝各位,是时候离开成都楼市了... 端午假期,昨晚约几个朋友吃饭,茶余饭后聊天,自然而然的聊起了成都连续5天土拍情况,纷纷都表达了自己的看法! 其中一位朋友,是一位新 ... 买房故事丨从游客到市民,我终于在成都买了人生第一套房! 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