部分共有人擅自出租共有房屋，租赁合同是否有效？

《物权法》第九十六条规定了共有物的管理， 第九十七条则规定了共有物处分和重大修缮。对于共有物出租究竟是属于管理还是处分，即应适用《物权法》第九十六条还是第九十七条的规定，一直存在争议。当出现部分共有人擅自出租共有房屋的情况时，选择不同的规定，会导致截然不同的处理结果。

有一种观点认为：对财产的出租是共有人处分行为的表现形式之一。按份共有人可以任意的对应有部分予以出租；在共有财产部分，全体共有人当然更无阻碍的可以对共有财产予以出租。对出租行为的处理，应适用《物权法》第九十七条的规定。据此，部分共有人出租房屋，在按份共有的情况下，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，共同共有的情况下，应当经全体共有人同意，反之，则租赁合同无效。

另一种观点认为：对共有财产的出租，不是对共有财产的处分，而是对共有财产进行管理中的使用和收益，不应适用物权法第九十七条规定，而应适用《物权法》第九十六条规定，在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管理的权利和义务，因此，部分共有人出租共有房屋的租赁合同应为有效。

那在实务中究竟采取了何种观点？先来看以下这个案例

法院：山东省济南市中级人民法院

案号：（2015）济民四终字第271号

裁判意见摘要

法院认为，赵某及金某栋签订《房屋（场地）租赁合同》中租赁使用的40号房屋为金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金某鑫及金某栋通过继承获得的房产，该房产已经按照共同共有登记在金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金某鑫及金某栋名下，金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金某鑫及金某栋为该房产的共同共有人。

依据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定:“共同共有人对共有人的动产或不动产共同享有所有权。”该法第九十六条规定:“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中，金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金某鑫及金某栋未提交证据证明其对40号房屋的管理形成过一致的约定。据此，金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金某鑫及金某栋对40号房屋均享有占有、使用、收益和处分的权利，均可对该房屋进行管理和使用，包括对外出租。

金某栋与赵某于2014年4月20日签订了《房屋（场地）租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，金某林、金某芬、金某卫、金某勤、金洪鑫亦未举证证明金某栋与赵某签订合同时存在恶意串通等《中华人民共和国合同法》规定的合同无效或合同可撤销的情形，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第五十四条的规定，金某栋与赵某签订的《房屋（场地）租赁合同》应为有效。

案例分析及延伸

从上述案例看，法院应当是采取了第二种观点，共有物的出租应当是一种管理行为。小编同意这种观点，《物权法》第九十七条规定的“处分”，指的应该是所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第4项；而共有房屋的出租行为则属于所有权权能中的行使收益权的行为，因此共有房屋出租行为应纳入管理行为的范畴之内，即应当适用《物权法》第九十六条的规定来进行处理，而不应适用《物权法》第九十七条的规定。

对此，也有人曾从另一个角度提出不同观点，即根据《城市房屋租赁管理办法》来处理部分共有人出租合同效力的问题。该办法第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

根据上述法律规定，应当由所有的共有人做出一致的意思表示；反之，如果部分共有人出租房屋的，租赁合同无效。

但《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》所替代，在《商品房屋租赁管理办法》第六条规定不得出租的情形中已经将“共有房屋未取得共有人同意的”删去。即便《城市房屋租赁管理办法》的规定仍然适用，根据《合同法》第五十二条的规定，违反了法律、行政法规的强制性规定才会导致合同无效，但《城市房屋租赁管理办法》是建设部颁布的行政规章，并非由国务院制定的行政法规，且其也并非强制性效力性规定，其不能作为认定合同无效的依据。因而根据《城市房屋租赁管理办法》的规定认为部分共有人未经其他共有人同意出租房屋的租赁合同无效的观点不能成立。

回到上述案例中来说，原告方并非合同的当事人，其作为第三人要求确认合同无效，首要证明的是合同双方存有恶意串通行为，并导致其合法利益受到损害，但原告方对此并未提供证据加以证明，也未证明租赁合同存在其他无效情形，所以法院确认合同有效并无问题。

小结

关于部分共有人出租房屋应属于对共有物的管理行为，并不会因为出租人未经其他共有人同意而被认定为无效。但对于合同效力的判断还应考虑到《合同法》的相关规定，如果出现承租人知道或应当知道租赁房屋存在其他共有人，出租人未经其他共有人同意而擅自出租，则有可能会被认定承租人存有恶意，此时如果损害了其他共有人的利益，则租赁合同有可能会被认定为无效合同。

来源：广州仲裁委员会

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