【丹柱成功案例】一份典型的房屋租赁合同纠纷民事答辩暨反诉状

丹柱按语

近日，丹柱律所代理被告（反诉原告）的一起房屋租赁合同纠纷案件取得了终审判决，本诉原告的诉讼请求全部被驳回，反诉原告的反诉请求获得部分支持。在该案中，本所刘京柱律师撰写的民事答辩暨反诉状涉及到了房屋租赁合同纠纷中常见的合同解除、消防检查、租金支付、装修损失、停业损失等问题，可谓较为典型。特在此展示，以飨读者诸君。

文书展示

民事答辩暨反诉状

案号：（2019）xxx民初xxx号

答辩人一兼反诉原告（被告）：HL公司，住所：xxxxxxx，统一社会信用代码:xxxxxxx。

法定代表人：盛某，该公司执行董事兼总经理。

答辩人二：盛某，男，汉族，系答辩人一执行董事兼总经理，身份证住址：xxxxxxx，公民身份号码：xxxxxxx。

答辩人一暨反诉原告（以下简称答辩人一或反诉原告）就本诉原告一（反诉被告）马某（以下简称原告一或反诉被告一）、本诉原告二（反诉被告）章某（以下简称原告二或反诉被告二）提起的与二答辩人房屋租赁合同纠纷一案，提出答辩意见与反诉如下：

一、关于本诉部分之答辩主张与理由

（一）答辩人一同意解除与原告一所签订的案涉《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》《补充协议》，且解除时间应为答辩人一的民事反诉状送达反诉被告之日。

答辩人一虽同意解除合同，但不认可两原告诉讼主张的系因“该房屋无法正常使用，xx娱乐会所也一直无法营业”而由其单方行使合同解除权的理由。解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。两原告作为违约方，不享有合同解除权。答辩人一作为案涉房屋租赁合同的相对方和守约方，在诉前未经通知程序行使解除权，而选择以反诉方式提出解除合同,即通过法院向反诉被告送达法律文书特别是反诉状通知反诉被告解除合同的方式，当载有解除合同请求意思表示的反诉状副本送达反诉被告时,即发生解除合同的效力。该反诉状带有解除权行使通知性质,与我国《合同法》第96条所规定“合同自通知到达对方时解除”不悖。故此，答辩人一请求贵院依法确认案涉合同及其补充协议自反诉被告收到民事反诉状之日解除。

（二）二原告诉讼请求判令二答辩人向原告一返还原告一支付的租金48万元，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。

案涉房屋租赁合同及其补充协议，系原告一与答辩人一平等协商、自愿签订的意思表示真实、内容不违反我国法律和行政法规效力性禁止性规定的合法有效的双务有偿合同和协议，对合同双方均具有法律上的约束力，双方均应切实全面履行。原告一按照该合同及协议的约定向答辩人一支付的租金，系其依约履行合同义务的一部分，二原告诉讼要求二答辩人向原告一返还原告一支付给答辩人一的48万元租金，无合同根据和法律依据，敬请贵院依法予以驳回。

（三）二原告诉讼请求判令二答辩人赔偿原告二229万元装修损失（实际数额以评估鉴定结果为准），缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。理由如下：

1.原告二与答辩人之间不存在真实有效的案涉房屋租赁合同法律关系，其无权依据答辩人一与原告一签订的案涉合同主张权利；

2.依照答辩人一与原告一签订的案涉合同第八条的约定，答辩人一作为房屋出租人不允许作为房屋承租人的原告一对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是不允许承租人擅自改变房屋的整体结构。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：归出租人所有，承租人不得擅自拆除或损坏。

3.无论是原告一还是原告二在案涉合同的履行过程中均未曾向答辩人一提出“进行装修或改善增设他物”，并报送装修合同和方案，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

4. 即便是经过出租人同意的装饰装修，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。案涉合同系因原告一违约而解除，故即便存在经过出租人同意的装饰装修，承租人也无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

（四）二原告诉讼请求判令二答辩人赔偿原告二2017年3月21日至2018年12月1日的停业损失（实际数额以评估鉴定结果为准），缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。理由如下：

1.二原告的该项诉讼请求不明确。我国《民事诉讼法》第一百一十九条明确规定起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”，二原告的该项诉讼请求显然属于不符合“有具体诉讼请求”的规定，贵院依法应当予以驳回。

2.原告一于2016年4月29日与答辩人一签订案涉合同后，于2016年12月13日以案涉房屋作为注册地址，成立了原告一为业主的个体工商户xxxx娱乐会所（统一社会信用代码：xxxxxxx）；嗣后，原告二又以该地址于2017年1月4日注册成立了原告二为业主的个体工商户xxxxxxx（统一社会信用代码：xxxxxxx）。个体工商户的名称和注册地址相同，只是业主不同。但据答辩人所知，二原告实为夫妻关系，xxxxxxx娱乐会所的经营者实际上一直是原告一，只不过将与经营有关的证件办理在原告二名下。

3.原告一与答辩人所签订案涉合同约定的租赁用途为“茶吧”，但二原告却擅自改变用途为“酒吧服务”，二原告作为经营者，也是向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人，二答辩人并非申报消防安全检查的义务人，二原告以消防不合格为由主张答辩人承担违约责任，显然于法无据。

依照我国《消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可见，必须经公安消防机构进行消防验收也是有条件的。该法第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”此条规定针对的是公众聚集场所的开设者或者经营者提出的，而非针对开设、经营者之外的房屋出租人的要求，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。

最高人民法院在2004年3月4日就此问题作出《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号）规定：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

答辩人曾于2012年6月25日将案涉房屋出租给案外人肖某经营茶吧，该茶吧（xxxx娱乐会所）于2013年12月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。据此，也可反证反诉被告作为案涉房屋租赁经营者，应在其经营场所投入使用、营业前自行申报消防安全检查，而非由出租人的反诉原告进行申报；同时，也可证明即便存在消防整改问题，也系因反诉被告擅自改变租赁用途而致。

（五）鉴于二原告的本诉诉讼请求依法依约均应予以驳回，本诉部分案件受理费及其他费用应由二原告自行承担。

二、关于反诉部分之诉讼请求与事实和理由

（一）反诉之请求

1.请求法院依法确认案涉《房屋租赁合同》及其补充协议已于反诉被告收到反诉原告反诉状之日解除；

2.请求法院依法判令反诉被告马某向反诉原告支付拖欠的2018年8月1日至案涉合同解除之日期间的租金，并自2018年5月2日起按日5‰支付滞纳金，直至付清之日止；

3.请求法院依法判令反诉被告马某向反诉原告赔偿经济损失28万元；

4.请求法院判令反诉被告马某、陈某立即返还反诉原告租赁房屋，并按照合同约定的租金标准支付反诉原告房屋占有使用费，自案涉合同解除之日起直至实际返还房屋之日（即2020年3月17日）止的占有使用费；

5.请求法院依法判令反诉被告陈某对前述2～4项债务承担连带责任；

6.本案诉讼费用均由反诉被告承担。

（二）反诉之事实和理由

1.案涉《房屋租赁合同》及其补充协议已于反诉被告收到反诉原告反诉状之日解除，理由同前述答辩主张与理由之第（一）项，不再赘述。

2.依照反诉原告与反诉被告马某所签订的案涉《房屋租赁合同》第四条、第十三条第三款及《租赁合同补充协议》第七条的规定，反诉被告马某应于2018年5月1日前支付反诉原告2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金24万元，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金的标准为日5‰。鉴于案涉合同已于反诉被告收到反诉原告的反诉状之日解除，故自2018年8月1日至合同解除之日期间的租金应于2018年5月1日前支付，并自2018年5月2日起支付约定的滞纳金。自合同解除之日起直至实际返还房屋之日止，反诉被告马某应按照合同约定的租金标准向反诉原告支付占有使用费。

3.依照反诉原告与反诉被告所签订《租赁合同补充协议》第十四条的约定，在合同期内任何一方违约，均由违约方赔偿对方全部承租费25%的经济损失和扣除经营保证金。鉴于合同期内的租金合计金额为112万元（注：2016.08.01～2017.07.31期间为24万元，2017.08.01～2018.07.31期间为12万元，2018.08.01～2019.07.31期间为24万元，2019.08.01～2020.07.31期间为26万元，2020.08.01～2021.07.31期间为26万元），故25%的经济损失为28万元，该损失依约应由反诉被告赔偿给反诉原告。

4.鉴于合同自X年X月X日解除，而案涉租赁房屋至今仍由反诉被告占有使用，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，反诉被告应当参照合同约定的租金标准向反诉原告支付房屋占有使用费，直至实际返还房屋之日（即2020年3月17日）止。

5.依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，只有因以下三种情形导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中显然不存在这三种情形。

6.反诉被告一和二先后作为个体工商户的业主实际使用案涉房屋，且二人为夫妻共同经营，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，案涉债务属于二反诉被告的共同债务，应互负连带责任。

综上所述，为切实维护法律的尊严和答辩人（反诉原告）的合法权益，答辩人特此提出答辩并提起反诉，敬请贵院依法查明事实，判如所请。

此致

xxxx市人民法院

答辩人暨反诉人：

2020年  月   日

结语

律师法律文书的写作，可谓是律师的入门功课，而且又是一项基础核心技能。正如“汝果欲学诗,功夫在诗外”一样，要写好一份律师法律文书，又岂是闭门造车可及?尚需做到“知己知彼”，以工匠精神吃透案情，融情理法于一体，从细节处趋利避害，以努力撰写出一份令自己和客户满意的法律文书来。

作者介绍

　

作者：刘京柱律师