文丰研究 | 商品房买卖合同备案信息注销法律分析
《关于规范商品房合同备案信息注销工作的通知》将商品房买卖合同备案信息的注销分为直接注销、审查注销和不予注销三种情形。实践中，办理审查注销较为困难，诉讼或仲裁解除合同时往往面临预查封、银行按揭贷款的处理等问题。
商品房买卖合同签订后，因各种原因导致合同无法继续履行，合同双方最终解除买卖合同，那么商品房买卖合同解除后，如何办理商品房买卖合同备案信息注销手续，势必影响房地产开发企业的二次销售，笔者针对该问题，结合郑州市商品房卖的实践，简要分析如下。
一何为商品房买卖合同备案信息
为规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房销售信息的透明度,郑州市人民政府制定了《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》，自2005年6月20日施行。该办法所称商品房买卖合同联机备案，是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式，俗称“商品房备案合同”。
一旦完成商品房买卖合同备案，房管局系统中将无法针对该房屋进行二次签约，同时还可以起到对外公示之作用。合同订立后申请办理房屋产权证前，需要解除商品房买卖合同的，除法定理由和合同约定的合同解除条件成就的外，当事人双方应当协商一致。解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同、解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。
二办理商品房买卖合同备案信息注销之条件
（一）具备下列情形之一的可办理直接注销手续：
1、直系亲属间变更买受人姓名的；
2、经法院裁定或仲裁调解解除合同的；
3、当事人死亡的；
4、因买受人资格问题而解除保障性住房合同的；
5、买卖双方同意在同一项目内调整合同标的物的；
6、买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准,导致无法继续履行合同的；
（二）具备下列情形之一的需办理审查注销手续：
1、因出国留学、外地定居、患重大疾病等原因，导致无法继续履行合同的；
2、符合合同条款中有关解除合同约定的；
3、合同条款信息录入有误的；
4、因夫妻双方解除婚姻关系，原买受人需变更为另一方的；
5、多个买受人共同购买同套商品房，其中部分买受人解除房屋买卖关系的；
6、法律、法规规定的可以解除合同的其他情形。
（三）不符合上述（一）、（二）所列情形的，不予办理；虽符合上述（一）、（二）所列情形，但有下列情形之一的不予办理注销手续：
1、房屋已经竣工交付使用的；
2、拥有2套（含2套）以上房屋产权（含已合同备案的房屋）的；
3、已办理初始登记的；
4、法律法规规定的其他情形。
三实践中常见的问题
实践过程中，常见注销原因是买受人要求退房，或者买受人逾期还贷或逾期付款导致房地产开发企业要求解除合同等。
1、实践中很难办理审查注销手续
结合上述规定，双方只能选择经法院裁定或仲裁调解解除合同的（直接注销），或符合合同条款中有关解除合同约定的（审查注销）。但实践中，房屋主管部门并非司法机关，无法准确判断是否符合合同条款中有关解除合同约定，故往往不予办理审查注销。
2、诉讼或仲裁解除合同时，往往是一方不配合，导致时间较长，进而引起一系列其他问题。
（1）房屋被第三方预查封问题，其中包括诉前查封、执行查封、刑事查封、监委查封等。
（2）预查封时是否可以解除备案合同？
（3）当事人拒不配合办理备案信息注销时，强制执行手续如何办理？
（4）解除合同时，银行按揭贷款如何处理？开发企业担保责任如何处理？
以上问题在实践中一直困扰房地产企业及买受人，并且相关配套法律规定不明确，司法裁判规则不统一，导致很多问题悬而未决，影响着各方权利人的合法权益。