房地产人必须知道的小知识 | 房地产项目投资收购尽职调查
投资的一般程序
尽职调查在投资流程中的位置
尽职调查的概念
尽职调查（Due diligence），又称谨慎性调查，是指投资人在不目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。
尽职调查涵盖包括业务、财务（含税务）、法律在内的多个领域。
尽职调查小组的构成——技术＆经验：项目负责人、行业专家、业务专家、营销与销售专家、财务专家、法律专家等。
尽职调查的范围
尽职调查的关注点
举例：如何进行历史沿革的调查
举例：如何进行人力资源调查
举例：如何进行盈利能力预测
举例：如何进行部门访谈
尽职调查的启示
A：不要轻易相信奇迹：除非有确凿证据，否则我们不相信：
- 超越常识的盈利能力
- 惊人的成长性
- 远高于同行业的财务指标
- 趋势的突然改变
B：关注现金流：重视现金流所反映的业务实质：
- 有真实现金流支持的收入
- 经营性现金流
- 自由现金流
- 现金收款、第三方回款的比例
C：关注硬性财务数据：来源于外部的有力数据通常能够较客观的反映真实情况：
- 通过工资表来判断企业的人才竞争优势
- 通过水电费、运输单判断企业的生产、销售能力
- 通过银行征信、裁判文书网、企查查判断企业的诚信度
- 通过供应商账期判断企业的行业竞争力
- 通过纳税判断企业的盈利能力
D：注重现场体验：现场核查具有不可替代的调查作用：
- 财务尽职调查对企业的判断须结合现场体验
- 企业的接待、沟通、资料提供都会传达一些数据之外有用的信息
- 穿行测试、部门访谈、仍管理和业务流程能更清楚地了解企业的真实财务情况
尽职调查的目的
致命缺陷的内涵：
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