柏林－慕尼黑－法兰克福：从人口看房价

德国大城市的房价不断涨价，专家预计在未来几年，部分地区房价还将以两位数的百分比上涨。特别是柏林。因为房价飞涨的一个重要原因是大城市人口增加，对于房子的需求增加。

据最新的数据，2011年德国人口8080万，而到2015年底，增加到8220万。其中重要原因是外来移民的增加，2015年移民增加了200万，其中100万是难民，剩下的是因为工作，学习或者其他原因移民德国的外国人。当然德国同时也向其他国家移民造成人口损失，但是扣去这部分，2015年德国净增加的移民人口是110万。

据预计，到2035年，德国人口将超过8300万，甚至期间可能达到8400万。

各地区的人口增长率都是不同的

1.年轻人更喜欢柏林，汉堡，慕尼黑，科隆和法兰克福等大城市，他们都会在这里上大学以后找工作定居。

2.刚刚退休的老人也喜欢移居大城市，因为大城市交通方便，文化活动比较多。

3.有大企业的城市提供有吸引力的工作位置，吸引技术人才移居到城市。

4.外来移民也喜欢大城市，因为在大城市社区网络设施完备，也更容易找到共同背景的“老乡”。

5.有些大城市的自然出生率也增长。

柏林，慕尼黑和法兰克福：最令人垂涎

德媒研究了德国大城市未来人口发展的前景，柏林，慕尼黑和法兰克福将是德国人口增长最快的几个城市。

柏林将发展成400万人口的大城市。到2035年，柏林人口将增加14,5%, 将是德国平均增长率的13倍。特别是30岁左右的居民增加，将会迎来自1955年以来的又一个生育高峰。而60岁以上老人的比例虽然比慕尼黑和法兰克福高，但是远远低于德国平均水平。

下面是老年人的比例：

慕尼黑，在人口结构上可以说是年轻的城市，到2035年，这个城市居民的平均年龄只有41,4岁。而慕尼黑一直是以经济发达和生活水平高著称，德国经济研究所认为，慕尼黑的人口增长潜力和柏林旗鼓相当，在未来20年，人口将增加20万，总共达到166万居民。

下面是年轻人的比例：

法兰克福，在过去的几年中，人口已经大增长。十年前大概还只有65万人口，但是现在已经达到73万3000人，平均年龄只有40,2岁，是目前大城市里面人口结构最年轻的城市。但是将来人口的增长应该不如柏林和慕尼黑，到2035年的时候，预计人口达到80万以上。

下面是平均年龄：

政府会根据各项人口预测数据调整住房，幼儿园，以及公共交通等基础建设的投资。虽然说，大城市的发展中存在不确定性，但是人口增长是房价增长的一个重要原因，特别是柏林，因为人口不断增长，2015年到2010年，每年需要增加的房子是19655套，而事实上每年能提供的只有8744 套，房子供不应求，房价自然涨价。

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