法院:房屋租赁纠纷中"合同无效"有关7个典型案例及裁判观点(2016·深圳篇)|法客帝国

[原题]深圳中院关于无效房屋租赁合同的裁判态度

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  • 作者|贾亦鹏[广东俨道律师事务所房地产部,邮箱:jiayipeng@yandao.cc]

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阅读提示：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。

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一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效

【案号】（2014）深中法房终字第1912号

【案情概述】

2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。

【法院观点】

深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。

二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效

【案号】（2015）深中法房终字第523号

【案情概述】

2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。

【法院观点】

原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，但未领取县级以上土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，未按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门领取施工许可证，某某公司、谢某某签订的《租房合同》应被认定为无效。深圳中院对原审法院的判决予以维持。

三、在《村镇住宅建筑许可证》许可的范围上加盖数层后整体出租的，房屋租赁合同无效

【案号】（2015）深中法房终字第1751号

【案情概述】

2014年7月26日，朱某某、谢某签订了一份《某某房屋承包租赁合同》，约定朱某某将位于深圳市龙华新区XX两栋数层高的自有物业承包给谢平代为管理。后法院查明，租赁房屋并未办理相应的产权登记。根据朱某某提供的租赁房屋的《村镇住宅建筑许可证》，显示许可建设的仅分别为2层和3层的私人住宅。

【法院观点】

原审法院认为：出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。朱某某、谢某所签订的《樟坑房屋承包租赁合同》所约定租赁的房屋，已超出及其相应的建设工程规划许可的范围，则该合同应当认定为无效。

深圳中院认为：涉案两栋房屋均未按《村镇住宅建筑许可证》的规定建设，存在违法加建的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。

四、将拥有合法产权的房产分割为若干间并出租的，房屋租赁合同无效

【案号】（2015）深中法房终字第1087号

【案情概述】

位于深圳市罗湖区X号六层住宅X栋X号的房产，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。X栋X号房产被分割成若干套房产并用于出租，其中的一套被出租人何某将X栋X房出租给承租人。

【法院观点】

深圳中院认为：涉案房产原来经过了规划验收，在何某将涉案房产改建为11间房屋后，变更了原来的规划，何某应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。何某在一、二审没有提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，因此，本院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何某与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。

【延伸】

不同的合议庭对此问题可能持有不同的裁判态度，在（2015）深中法房终字第617号判决书中，原审法院认定合同有效，并判决各方根据过错程度承担合同解除的责任。深圳中院认为根据本案已查明的事实，某某公司在装修中将涉案房产分隔成若干小间，而深圳市公安局南山派出所等相关主管部门发出的《整治“房中房”温馨提示》已确认将房屋分隔成若干小间出租、居住的行为违反行政管理规定，应予以整改，并维持了原审法院的判决。

五、取得了《建筑许可证》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租赁合同无效

【案号】（2015）深中法房终字第1905号

【案情概述】

1987年，深圳市xx管理区城市建设管理办公室出具了x建证第（xx）xx号《建筑许可证》，批准在xx宅基地上建房一栋三层，共计240平方米。后，陈某某拆除了原房屋后重建了一栋房屋，2009年11月23日，深圳市福田区xx街道办事处出具《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》（普查申报编号：xxxxxx），显示：涉案房产所在的建筑层数共七层，用地面积460平方米，批准文号“上建证第（xx）xxx号”。陈某某将重建楼房中的部分房屋出租给了周某某并签订了《房屋租赁合同》。

【法院观点】

深圳中院认为：陈某某在二审中确认涉案房屋在九十年代重建时，没有办理报批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈某某与周某某签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。

六、租赁合同被认定为无效，但造成承租人财产损失的，出租人需承担部分责任

【案号】（2015）深中法房终字第615号

【案情概述】

2012年6月29日，平某公司将深圳市xx区xx办xx工业区某栋1-4楼的厂房出租给某某公司使用。2012年7月4日，某某公司将xx区xx办xx工业区某栋一楼的厂房租给葛某某，租赁期内深圳市普降暴雨，涉案房产被水浸，造成葛某某财产损失，对于葛某某的财产损失，某某公司拒绝承担任何责任。后，涉案房产被原审法院认定为未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，双方签订的“承租”涉案房产的《合作协议》为无效合同。

【法院观点】

深圳中院认为：某某公司将未经建设工程规划许可建设的房屋转租予葛某某，而葛某某亦未审慎核实房屋合法产权状况即承租涉案房屋，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。本案中，暴雨水浸导致涉案房屋内设备及物品损坏，系因双方在履行无效转租合同的过程中所发生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律责任的规定，自应由双方当事人按各自过错程度对该损失进行分担。而某某公司上诉称水浸事故属不可抗力，其按约不应承担赔偿责任。本院认为合同法上的“不可抗力”系立法针对合同不履行或不完全履行即违约责任所设的免责事由，而与合同无效法律责任的承担无关，不适用于本案纠纷。本案当事人之间的《合作协议》属无效合同，当事人在该合同中的相关免责约定一并无效，因合同无效后的法律后果由法律直接特别规定，故既不存在违约责任和不可抗力规则的适用，也不应依据当事人在无效合同中的免责约定来判定是否应承担合同无效法律责任。

七、经出租人同意的装修，因合同无效造成的承租人装修现值损失，出租人承担60%的责任

【案号】（2015）深中法房终字第484号

【案情概述】

范某某自以为承租人先后与某某公司签订租赁合同多份，租赁房产多处，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，范某某与某某公司签订的《房屋租赁合同书》违反国家法律的强制性规定，依法被法院认定无效。租赁房产的装修现值经评估合计为354419元。

【法院观点】

深圳中院认为：某某公司作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任；范某某作为承租方，未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。原审酌情认定某某公司承担60%的责任，范某某承担40%的责任并无不当。

【延伸】

在没有其他原因，仅存有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条致房屋租赁合同无效的情形下，对装修现值损失的分担比例，不同的合议庭有不同的分担比例，但出租人承担的限制损失的比例基本都在50%-70%的范围间。如

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