不一样的营销设施，不一样的财税处理（上）
【营销设施】的财税处理~
小A
等等，什么是营销设施？
小必
咱换个说法，这些名字熟悉不？售房部、接待处、示范区、展示区、样板房……
接下来，认真听哦~
建造营销设施的作用？
营销设施是为了让购房者了解项目情况、最大程度的激发购房者的购买欲从而促进房产销售而建造的。
实务中常见的营销设施有利用开发产品或公共配套设施改建而形成的（以下简称“可售营销设施”），有属于建造的临时设施，在完成销售使命后需要拆除的（以下简称“临时营销设施”），也有租赁的其他商业门面进行装修而成的（以下简称“租赁营销设施”）。
上述不同类型的营销设施都会发生建造成本、装修成本、家具家电窗帘等可移动的物品成本等支出，但是他们的财务和税务处理却并不相同。
下面小必将
不同的营销设施，不同的财税处理
做一个简单的小结
（1）可售营销设施的成本支出分为建造成本（包含硬装，如：水电、中央空调等，下同）、装修成本（主要指软装成本，下同）、家具类成本。
在会计核算中，不同的成本类别也应做不同的会计处理。
例如销售中心，可将建造成本计入开发成本，装修成本计入长期待摊费用，而家具按照一般固定资产处理。
⚠ 但是对于样板房的装修成本和家具，在对外销售时交房标准包含了样板房时的装修标准和家具，则该部分装修成本和家具应作为开发成本处理。
（2）对于临时营销设施
可以将营销设施的建造成本和装修成本计入“长期待摊费用”，再根据预计使用年限进行摊销，计入期间损益。若实际使用年限短于预计使用年限，可在完成使命拆除时将剩余的价值作为资产损失一次性转入当期损益。购买的家具则按照一般固定资产处理。
（3）租赁营销设施，其发生的装修成本及租金应计入长期待摊费用，按期计入当期损益，购买家具按照一般固定资产处理。
1
可售营销设施
可售营销设施的建造成本在销售确认收入的同时结转至主营业务成本；装修成本通过长期待摊转入当期损益在税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。
样板房的建造成本、装修成本和家具作为开发成本结转至主营业务成本。
2
临时营销设施
其发生的建造作为开发间接费列支；装修成本通过长期待摊在税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。
3
租赁营销设施
其发生的装修成本通过长期待摊转入当期损益在税前扣除；租金在发生的当期直接计入当期损益税前扣除；家具等通过折旧可在费用或者成本中进行税前扣除。
在企业所得税下，营销设施建造费还属于开发间接费的列举范围内，但是在土地增值税的规定下，对营销设施建造费就没有这么包容了。
小A
这怎么说？
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 土地增值税暂行条例实施细则
小必
很明显，土地增值税暂行条例实施细则里，未列举营销设施建造费。
小A
啊！那岂不是……
小必
别急，营销设施建造费不列入开发间接费，不代表就不能扣除，也是分情况的。
1
可售营销设施
【销售中心】
其建造成本可以计入房地产开发成本扣除。但装修成本和可移动（拆卸）电器、家具、日用品、装饰用品等物品不得作为成本税前扣除。
【样板房】
其发生的建造成本和装修成本可以税前扣除，但可移动（拆卸）电器、家具、日用品、装饰用品等物品不得作为成本税前扣除。
2
临时营销设施和租赁营销设施
临时营销设施和租赁营销设施的支出，在土增的口径下，只能作为销售费用列支，而销售费用和管理费用在其他房地产开发费用已经按比例扣除过了，所以不能再重复作为扣除项列支。