原创 | 2017澳洲房产市场走向如何？先看完这份总结再说
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每年年初都会有一大波对新的一年房产市场走向的预测袭来，在房产投资者研读将要铺天盖地的2017最新房产走势预测之前，是不是应该先冷静先来看一看2016年全年澳洲房产市场报告以及2016年年初时候各路专家作出的预测准确度究竟如何？
今天的文章中，“澳洲财经见闻”为您整理了CoreLogic于1月2日发布的最新2016全年全澳房产市场报告，以及各路专家于2016年初对全年房产市场走势的预测。结合两者，高下立现，希望这些信息能对您有所帮助。
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一、最新2016澳洲房产市场报告
二、房地产专家们对2016年的房市预测大错特错了
三、谁对2016年房市的预测失误了呢？
四、为什么这么多专家预测都失误了？
一
最新2016澳洲房产市场报告
根据CoreLogic2017年1月2日最新发布的房产报告：
2016年12月，澳州首府城市房产价值上涨了1.4%，2016年的年增长率为10.9%。是自2009年那以来的最高增长率。考虑到个首府城市房产的总租金收益率和资本收益率，年度总收益率达到14.7%。
但澳洲各个首府城市的房产价值年变化范围有较大差别，其中珀斯下跌4.3%，悉尼上涨15.5%，墨尔本和霍巴特的年度资本收益率也高于10%。
CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示：“首府城市房产价值的增长率体现了不同房产类型之间的收益差异在不断的拉大。在过去的12个月中，各首府城市独栋屋的价格平均增长了11.6%，而公寓房的价格增长幅度则减半只有5.9%左右。
在墨尔本和布里斯本，由于公寓供应量大，供过于求的担忧削弱了买家信心，这种增长率的差异是最明显的。2016年，墨尔本独栋屋价格同比上涨了15.1%，而公寓价格只上涨了1.7%。布里斯本独栋屋价格在2016年上涨了4.0%，而公寓价格则下跌了0.2%。
澳洲首府城市之外的区域房产市场像往常一样并没有很抢眼的增长，截止11月统计数据，其年增长率为2.8%。
新州涨幅最大，矿业为主的地区持续疲软
但新南威尔士州的除悉尼之外的区域则表现出了最强的增长势头，非首府城市房产价值在2016年上涨了7.3%。新南威尔士州之外的其他州的区域房产则相对平静。维多利亚州区域房产增长了1%，昆士兰州区域房产上涨1%，南澳区域房产上涨1.1%，西澳区域房产下跌幅度高达7%。
Lawless先生表示：“以采矿和资源产业为经济支柱的地区，自矿业基础设施繁荣结束以来，这些地区房产市场状况持续疲软，因此，珀斯和达尔文的房产市场是澳州首府城市中最为脆弱的。”
“由于2014年这些地区的房产市场已经达到了顶峰，珀斯房产价值下跌了7.9％，达尔文房产价值下降了5.9%。最近这两个地区的房产市场都出现了“触底反弹“；2016年第四季度分别上涨了2.8%和5.9％。”
根据年度房产市场报告，Lawless先生表示：很明显澳大利亚的房地产市场很大程度上受到了区域经济和人口的发展趋势差异；其中悉尼和墨尔本由于本地强劲的人口增长和经济活动，房产价值受到了明显的推动。另外，最近的增长趋势已经扩展到了霍巴特和堪培拉，以及许多沿海休闲城市，这些城市的房产价值也开始快速增长。
在目前的后全球经融危机时期，CoreLogic数据报告结果表明，悉尼的住宅价值自2009年1月以来上涨了97.5%，几乎翻了一番。而墨尔本的房产价值在同一时间段内增长了83.5%。其他首府城市都以相对较低的速度缓慢增长，这也更加凸显了悉尼和墨尔本的房产市场在过去8年以来强劲的增长势头。
Lawless先生表示：“悉尼人在过去的一年里，其住房价值每个月都增加大约1万澳币，为房产拥有者带来了巨大的财富增长。与此同时，对有购房意向的悉尼人也带来了相当沉重的可负担性挑战。
根据最近CoreLogic发布的“住房可负担性报告“现实：悉尼的住房价格是平均家庭年收入的8.3倍，家庭平均将其收入的44.5%用于偿还抵押贷款（根据80%的贷款估值率的可变抵押贷款率）。
租金收益不断下滑
在当前的住房价值变化周期内，租金收益率曲线出现了显著的下降，其收益率逐年下跌，达到了历史新低。12月的报告结果显示，首府城市独栋屋的平均租金总收益率为3.1%，公寓租金收益率为4.1%。在2012年6月开始的当前增长周期开始时，收益率曲线比现在要健康许多；其总收益率分别为4.2%和4.8%。
虽然目前各大首府城市的房产租金收益都在不断压缩，但创纪录的低点还是出现在墨尔本和悉尼，其原因就在于这两个城市的房产价值增长明显高于租金增长速度。
在本轮增长周期内，悉尼房产价值累计上涨了69%，而租金仅增涨了10%；这导致了悉尼的房产租金收益率从2012年6月的4.5%下降到了目前历史最低的3.0%的最低水平。同样，在墨尔本，住宅价值增长了51%。而租金上涨了9.6%。两者之间的差距使得墨尔本的收益率从2012年6月的3.8%降低到了2.9%的新低。
Lawless先生表示：鉴于房产价值增长的趋势依然强劲，而租金环境相对平淡，因此在2017年收益率下跌的可能性会进一步加大。
根据最新交易数据显示，12月份澳洲房产市场出现了正常的季节性下跌，但通过与CoreLogic去年同期记录的交易量对比，可以发现：尽管2016年下半年房产交易数量有上升趋势，但住房销售量仍然略低于一年前。但有几个地区的交易量却出现了逆势上涨，比如北领地，首都直辖区以及南澳地区。
CoreLogic表示2016年的年住房销售量约为465,500套，比去年下降8.7％，比10年平均水平低3.8％。
Lawless说：“销售量降低并不一定是因为需求下降。在大多数市场，成交量放缓更可能是由于库存短缺，而非买方的需求跟不上。低库存水平会刺激买家的紧迫感，导致交易等待时间缩短并减少供应商的折扣。”
2017年放假增速或将受影响
Tim Lawless称2017年房价增速将放缓。值得注意的是，银行的住房贷款按揭利率已开始上升。他表示更高的抵押贷款利率可能抑制人们的住房需求。家庭债务创历史新高意味着消费者对债务成本的变化非常敏感。
CoreLogic也暗示风险监管机构可能采取进一步措施，以减少房地产投机行为的发生。
由于新一年即将迎来公寓建设的高峰期，期房的实际价值相对于合同价格可能会被低估，这会对结算流程造成一些影响。
根据澳洲统计局（ABS）的住房融资数据，自去年5月和8月的降息以来，投资者对其抵押贷款份额的需求逐渐增加。最新数据显示，不包括再融资贷款者在内，投资者目前的按揭贷款需求量占总量的49％。
Lawless先生表示：由于租金收益率达到了历史新低，合理的推测是投资者主要投资于房产未来的资本增值，而不在意目前的低收益率。如果房产市场的投资活动减少，房产价格上行的速度可能会出现一定程度的放缓。
此外，中国外汇管理部门年关之际出台的新规，也已经开始严打中国居民换汇前往海外购置房产的行为。而来自中国买家的巨大需求，在此前多年也一直是推动澳大利亚等国房价不断走高的重要动力所在。
二
房地产专家们对2016年的房市预测大错特错了
许多知名的经济学家、分析人士和房地产专家去年年初预计，澳大利亚的房价会在2016年下跌甚至崩盘，但实际情况却与之大相径庭。由于2016年5月和8月两次降息，以及悉尼和墨尔本两地持续强劲的人口增长，房地产市场持续供不应求。各方数据都表明，目前澳洲房市比2015年所预测的更稳定且有活力，首府城市的房屋价值上升了3.5％至11％。
对可能征收新的土地税和印花税的担忧影响着新南威尔士、昆士兰和维多利亚州的国外买家。这可能会降低房地产市场的需求，并限制价格的增长。但目前看来，墨尔本、悉尼、布里斯班、堪培拉和霍巴特的房价涨势似乎并未受到影响。
不同机构的调研数据对比
根据上文中CoreLogic的12月住房价格指数报告，五大首府城市房价年增长率达10.9％，比2015年的增长率高出3.1％。其中，悉尼的房价上涨15.5％，墨尔本13.7％，霍巴特11％，堪培拉9.3％。布里斯班和阿德莱德的房价增长较为温和，增长率约为4%。珀斯的房市并不景气，房价下跌4％以上。
但值得注意的是，CoreLogic去年遭到澳联储的管制而改变了数据收集方法，其报告对悉尼和墨尔本的房地产价格的变化程度可能有所夸大。
一些其他数据来源，如澳大利亚统计局（ABS）和Fairfax Media's Domain 集团，记录到的房价年增长都较为温和，最少的仅为3.5％，但这一数据仅截止至2016年9月之前。
澳洲统计局（ABS）录得的墨尔本房价上涨了6.9％，领先于霍巴特（6.8％）和堪培拉（5.5％），悉尼和阿德莱德上涨了3.2％，布里斯班上涨3.1％，珀斯（-4％）和达尔文（-7.2％）是最疲弱的房地产市场。
根据Fairfax Media旗下Domain集团的统计数据，墨尔本房价截至9月上涨了9.1％，其次是堪培拉（4.9％）、布里斯班（3.2％）、阿德莱德（2.8％）、悉尼（2.1％）、珀斯（-3.8％）和达尔文（-10％）。值得注意的是，布里斯班的公寓价格下跌了3.8％，珀斯的公寓价格下降了6.2％。
SQM Research的预测在2015年就曾是最准确的。在2016年SQM Research自己的要价指数与其他数据源相比，准确度也较为令人满意。根据SQM Research的2016年房市兴衰报告（Housing Boom and Bust Report），首府城市房价年增长近5％，其中墨尔本以11.1％领先，其次是霍巴特（10.5％）和悉尼（4.7％）。这一结果与其于2015年10月公布的预测结果十分接近。
三
谁对2016年房市的预测失误了呢？
许多经济学家认为，由于住房负担能力的恶化，对投资者贷款和国外买家非法买房的限制，对海外买家的新设的税收款项，以及供需关系的逐渐改变，房价将停止上涨甚至下跌。但显然他们没有充分考虑到长期被压抑的需求。
不论用哪种统计方法，2016年悉尼或墨尔本的房价都没有如花旗银行首席经济学家Stephen Koukoulas所预测的那样下跌7%。
美林投资银行（Merrill Lynch）曾在去年3月告诉客户，房价增长疲软或略微下跌很可能在未来几年内频繁出现。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham在2015年2月也曾谈及房地产泡沫破裂的风险，并预测2016年悉尼房价可能下降2％。
然而，Bloxham对其他首府城市的预测并没有失算。Bloxham预计2016年墨尔本房价将增长4-8％，布里斯班4-7％，阿德莱德3-7％。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless在2016年初告诉《澳洲金融评论报》的记者：悉尼和墨尔本的房价已接近顶峰，并预计布里斯班的房价将在各首府城市中表现最好。但这些预测后来都被证明是错误的。
但是他当时认为，由于霍巴特的房价较低，收益率更高，随着大量的追求休闲生活方式的富裕买家涌入霍巴特，其房价可能走强。这一预测得到了印证。
另外， Macquarie银行的经济研究团队也对房市周期做出了错误的估计。他们在2015年10月表示，房价将从2016年3月下降，在2017年6月左右跌至谷底，跌幅将达到7.5％。
BIS Shrapnel的Richard Robinson的曾预计：2016年悉尼和墨尔本的房价涨幅将会很小，而布里斯班将会成为房价走势最好的首府城市。这一预测结果也与现实不符。
还有美国经济学家Jonathan Tepper也曾提出，澳大利亚房价将在2016年经历大规模的修正，悉尼和墨尔本的房价调整幅度甚至高达50％，如此巨大的调整现在看起来似乎不太可能。
四
为什么这么多专家预测都失误了？
房地产是一个非常专业、独特的资产类型，需要多年的经验和研究才能完全把握其复杂性。这种复杂性不仅在于各类先进的市场指标，还在于房地产本身是一个情感类资产。因此，房价实际上很少受到其市价是否被高估的影响。
许多预测者错误地夸大了外国投资者推动房价上涨的能力或低估了诸如利率、人口增长和供需不平衡等更广泛的经济因素方面的作用。事实上，外国买家在悉尼和墨尔本的平均资本增长中只起到部分作用，新设立的税款并不会从根本上影响房地产市场走势。
但现在市场风云四起，变化莫测，投资者还是要综合考虑，量力而行，谨慎投资。
本文作者：Cynthia高晨曦 & Roy Chen