原创 | 多大的片区项目容易在银行贷到款？
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作者：薄著 来源：信贷白话
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2. 固定资金投资的回收，则需要在多次、多年的“现金-原材料-在产品-产成品-应收款-现金”回笼中回收，每循环一次（获取一点净现金流和利润）只能回收一个很小的比例，周期较长，通常需要10年左右。
财政部《基本建设财务规则》第二条
基本建设是指以新增工程效益或者扩大生产能力为主要目的的新建、续建、改扩建、迁建、大型维修改造工程及相关工作。
4. 固定资产投资会增加产能，且有建设期，投资回收期需要10年左右（至少1年以上），所以，投资时应考虑行业总的供求情况（现状及未来）、行业与宏观经济的关联、企业和产品的竞争情况、固定资产投资项目预算的合理性、技术的先进性、财务的可行性等。
财政部《企业会计准则第30号--财务报表列报》第十七条：
资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：
（一）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。
（二）主要为交易目的而持有。 （三）预计在资产负债表日起一年内变现。 （四）自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。
可见，企业持有流动资产的主要目的是交易，并将在一年内变现。
《准则》第十八条：
流动资产以外的资产应当归类为非流动资产，并应按其性质分类列示。被划分为持有待售的非流动资产应当归类为流动资产。
先看《流动资金贷款管理暂行办法》 第三条：
本办法所称流动资金贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。
这里的贷款人指的是银行或其他有牌照可以发放贷款的机构。
该办法第九条还规定：
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
我们再来看看《固定资产贷款管理暂行办法》 其第三条：
本办法所称固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。
第九条 贷款人受理的固定资产贷款申请应具备以下条件： （六）项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；
在这条规定之下，又根据《商业银行授信工作尽职指引》，银行必须审查借款项目的各项手续和批复文件，并保证手续和批复的主体与借款人一致。
由于假“投资人+EPC'项目所形成的资产，其产权并不归属于建筑企业，建筑企业拿不到项目资产的产权手续，这导致很多时候借款申请人与项目手续主体不一致；由于资产的产权不属于建筑企业（“投资人”），银行贷款将没有对应的资产做还款保障；又由于项目本身没有收入，产生的土地出让金和税收收入由政府收取，导致借款主体与还款来源不一致；再考虑到隐性债务的问题，这些因素使得银行很难给予申请人固定资产贷款。
加之，动辄几十平方公里、几十亿上百亿金额的片区项目，不可能是一个手续---最常见的，这几十平方公里的片区土地证不是一个吧？手续都是针对一个个具体的小项目的，往往一个片区项目下面有几十个、几百个小项目和对应的手续---这也使得银行很难把一个大片区当成一个项目去发放固定资产贷款并进行贷后管理。
《固定资产贷款管理暂行办法》：
第二十五条 单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。 第二十四条 贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。
也就是说，500万以上的用款就要由银行直接支付给借款人的交易对手。
片区开发“投资人”的交易对手是谁呢？
我们以项目成立项目公司为例。
这时候，'投资人'已经与政府方签订“投资合作+EPC”协议，由双方合资（或“投资人”独资）成立的项目公司负责项目建设，银行要发放的是用于项目建设的贷款，这个时候的借款人是项目公司，其项目建设的交易对手是建筑施工企业，其与建筑施工企业的交易合同就是工程施工合同。
银行要审查工程施工合同，按照合同测算资金需求，审查发票、监理单、各种单据证明，按照工程进度，将贷款资金支付给施工企业乃至材料供应商等直接用款方。在贷后检查和监管部门的检查中，还要检查贷款是否专款专用，是否形成了对应的资产，资本金是否同步到位，贷款发放进度与工程进度是否匹配......
根据监管部门的要求，银行必须设立专门的贷款发放审核部门，对贷款发放实行逐步审核发放。外人很难想象，一笔几百万几千万的贷款资金，需要多少资料证明钱是用在那个具体的工程、根据那个具体的合同支付出去、并与工程进度和资本金到位进度匹配的。
动辄几十平方公里、几十亿上百亿金额的片区开发项目，银行无法仅根据一个大的《投资合作协议》做到这样的贷款发放、受托支付和贷后管理。
可能有人说，政府的基建项目与生产型企业的固定资产项目有所不同，更应该根据监管部门的《项目融资业务指引》执行。
我们来看《项目融资业务指引》：
第三条 本指引所称项目融资，是指符合以下特征的贷款： （一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资； （三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。
注意，项目融资的还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入。
第九条 贷款人应当根据项目预测现金流和投资回收期等因素，合理确定贷款期限和还款计划。
同时，根据其第十四条和第十五条之规定，项目融资的贷款人（银行）应当按照《固定资产贷款管理暂行办法》的有关管理项目融资，根据项目的实际进度和资金需求发放贷款资金，对贷款资金的支付实施管理和控制。
这跟固定资产贷款的规定是一样的。
根据上述规定和做法，银行在审查固定资产项目贷款的时候，至少要考虑下列因素：
1. 项目各种证照是否完备、手续是否齐全，是否与借款人名称一致、权属清晰；
2. 项目本身有没有收入，项目自身收入的还贷能力是否充足；
3. 贷款资金的用途是否明确、是否能够形成具体、可核查的对应资产，贷款发放是否能够与工程进度匹配，资本金是否能够同步到位并投入项目建设。
当然，对于与政府相关的大型基建项目，银行还必须考虑是否会形成隐性债务的问题。
目前市面上的以“投资人+EPC”模式实施的部分片区项目，项目自身并没有销售收入，可能有归属于政府的土地出让金收入和税收收入，那些动辄几十平方公里、乃至几百平方公里的片区项目，更难以按固定资产贷款和项目融资的管理要求去做。这些因素都使银行很难给这种假“投资人”项目发放项目贷款。
必须指出，监管部门对于固定资产贷款、项目融资的管理要求是合理的，是符合业务本身的客观规律和风险特征的。
也有人认为，可以将建筑企业“假投资、真垫资”的工程项目视为“投资项目”，其“投资”于项目形成固定资产的目的是“销售”，”销售“于政府，从而形成项目的销售收入，从而可以发放项目贷款。
这样理解下，这种项目虽不可以发放固定资产贷款，但可以发放项目贷款，似乎也一样可以解决项目的资金问题。
只是，这样就坐实了建筑企业假“投资人”融资的目的是为政府融资，坐实了项目的本质是个“BT'
这倒还原了事情的本来面目。
只是，这能贷款吗？
你的项目从一开始可能就错了。没有按照固定资产项目的本质特征和管理要求去规划项目，可能是你贷款难的原因。
如果你看懂了以上内容，你就会认可，符合以下要素的项目才比较容易在银行取得固定资产项目贷款：
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【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发63个实务问题
（一）政府投资管理14个问题
1.政府对于投资项目是如何分类管理的？
2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？
6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？
7.政府如何安排资金用于项目？
8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
9.委托代建与授权开发有什么不同？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
11.如何定义垫资？
12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
13.施工企业为城投国企垫资违规吗？
14.建筑企业供应链融资可行吗？
（二）政府预算和债务管理18个问题
1.什么是政府预算？
2.政府财政预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过3年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.片区开发可发哪些专项债？
10.什么是政府的隐性债务？
11.如何甄别是否构成隐性债务？
12.有预算是否不构成隐债？
13.延期多久付款会被认定为隐债？
14.什么是来自于政府财政资金的收入？
15.政府补贴可否作为还款资金来源？
16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？
17.政府如何合规把钱给到城投？
18.财政如何给城投合法注资？
（三）土地一级开发15个问题
1.土地开发的流程是怎样的？
2.什么是土地储备业务？
3.土地储备的资金是如何管理的？
4.土地储备的资金从何而来？
5.土地出让金返还模式还可行吗？
6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？
7.土地出让金如何合规用于项目？
8.城投如何合规介入土地储备业务？
9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？
13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？
14.重庆地票业务为什么可以贷款？
15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？
（四）片区开发16个问题
1.什么是片区？什么是片区开发？
2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？
3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？
4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？
5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？
6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？
7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？
8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？
9.土地招拍挂有什么规定？
10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？
11.能否带条件出让土地？
12.如何才能勾到地？
13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二级分段+联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新6种
1.棚改自求平衡模式
2.二级带一级模式
3.广东“三旧”更新模式
4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
5.其他各地城市更新模式分析
6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
7.住建部叫停大拆大建及其应对
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.专项债+土地模式
6.专项债+市场化融资模式
7.专项债+PPP模式
（五）“授权+投资+EPC”8种
1.京投ABO模式
2.片区ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投资人+EPC模式
5.投资合作+EPC模式
6.参股+施工模式
7.认购基金+施工模式
8.节点购买模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发+做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权+封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析
3.片区开发投融资模式选择
五、片区”ABO+'模式的整改
1.片区综合开发市场化融资
2.渐进优化法
3.快进快出法
视频讲座泰安
总第63期徽州
总第64期成都