如何判断雅典一个区域是好是坏？

把希腊雅典分为南部滨海区、中部核心区、北部富人区、东部乡村区和西部贫穷区，这种简单粗暴的划分，其实非常错误，会严重误导计划来希腊购房移民的华人——举个例子，在雅典市中心，既有一平米三四千欧元的好区域，也有一平米三四百欧元的烂区域。

希腊房地产的价值由两部分组成，一部分是房子附属土地的价值，一部分是房子本身的价值。当我们对希腊房地产进行估值的时候，一则看地段，一则看房龄，一则看房子的硬件和装修、一则看所在社区的环境，其中地段和房龄是最关键的因素。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊房产的6个关键指标，是什么？

我们应该如何自己判断一个区域属于好区域还是烂区域呢？我结合“我们在希腊读者交流群”里的讨论，列出了如下7个指标，其中前面4个指标即便人不来希腊也可以做出判断——使用谷歌地图的街景功能：

一、涂鸦：

一个街区出现大面积的涂鸦，这能说明什么问题？这说明这个街区的业主已经“放弃治疗”——涂鸦就像癌细胞，一个街区一旦出现涂鸦，就像癌细胞一样会快速复制和蔓延……所以，涂鸦越多，街区越差。

二、废弃房子：

一个街区出现大量废弃的房子——大部分年久失修，已经丧失使用功能，这能说明什么问题？剔除“祖宗基业/留作纪念”等特殊原因，一个最合理的解释就是翻新或重建这些废弃房子的成本和收益不成比例——如果一个地段非常稀缺、非常宝贵，为了赚钱，一定会有人去收购废弃的房子并进行翻新或重建。所以，废弃房子越多，街区越差。

三、车辆：

对于希腊人而言，汽车就是一个代步工具，大部分希腊人并不会把汽车作为身份的象征。但是，居住在好地段的居民，他们的收入相对较高，他们开的车也会好一些、新一些、干净一些，如果碰撞了也会及时修理。所以，破车越多，街区越差。

四、公共绿地：

一个街区的公共绿地的比例越高，这个街区用于建房的土地比例就越低。在容积率不变的情况下，公共绿地的比例越高，街区的舒适性就会越好。也就是说， 公共绿地的背后，需要这个街区业主的成本分摊。所以，公共绿地越多，街区越好。

在希腊这样一个年均降雨量低于400毫米的地中海气候国家，维护公共绿地的成本并不低，这些费用也需要本地居民来承担。

五、黄赌毒：

一个街区充斥着黄赌毒，这个街区的社会治安不可能很好，大概率很差。

1、这是我整理的“雅典毒品地图”：

2、雅典市区有一些区域是红灯区：

雅典中高档脱衣舞酒吧，一个聚集区域在Siggrou大道的中段；位于雅典市中心北部的Filis大街，是雅典妓院非常集中的区域之一；中低端「一楼一凤」，主要集中分部在Omonia、Attiki、Viktoria等雅典市中心区域——这些区域也是难民、中低收入劳工、无政府主义者的聚居区。

霍庆川，公众号：我们在希腊在希腊，卖（买）淫合法吗？

六、居民英语水平：

走进雅典的一个街区，你可以和当地不同年龄段、不同性别的人攀谈一下，人肉测试一下当地人的英语水平。在希腊，英语水平高，至少可以说明对方受教育程度较高、经常使用英文——这样的人，大概率不会是低收入者。一个街区，当地人英语水平较高，这个区域大概率不会是低收入阶层聚居区。

在基菲夏和埃卡利等区域，80%的房东都可以讲英文，而且讲的很棒，无论是语音、语调，还是词汇、语法。在马鲁西等区域，60%的房东都可以讲英文，不过流利程度和基菲夏、埃卡利等区域相比，有明确差别；在哈兰德里等区域，可能只有40%的房东可以讲英文，流利程度要低于马鲁西等区域。

霍庆川，公众号：我们在希腊英语在希腊的普及度，有多高？

七、尿骚味：

如果一个街区的外来人员很多、素质较差，这个街区一定会发生随地小便的情况，一定会有尿骚味。在雅典市中心的很多街区，你都可以闻到尿骚味；这样的街区，我认为肯定不是什么好街区。

买房子是一件大事，需要自己做一些研究，这些研究并不需要高深的理论和复杂的技巧，其实只是常识——当然，一些在中国买房的常识在希腊并不适用。上述七个指标，很简单也很可行，足以帮助一个即便没有来过希腊的华人判断出一个街区的好坏。

很遗憾的是，很多华人并没有自己实地去走一走、看一看，甚至只是在电脑上、手机上看一看，而是盲目相信移民中介的胡说八道，以及随之而来的坑蒙拐骗……

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霍庆川

2020年7月26日于希腊雅典

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