掌握这3个投资测算策略包，房企科学决策不用愁！

2020的新形势下，房企如何科学拿地，制定决策逻辑？项目投资风险关键点如何识别？投资测算方法有哪些？是当下地产管理者们思考和亟需解决的问题。

爱德地产研究院基于多年地产行业实践经验，梳理总结了房企项目运营全周期的十大策略包，助力房企快速决策，以应对项目开发过程中各种不确定风险。

今天我们先针对投前测算，选取去化、回款、开发成本等环节的三个策略包进行详细阐述。

投前测算模型的三大策略

投前测算模型需要对未发生的整个项目全周期的签约、成本、资金进行预测（见图1）。

图1 投前测算逻辑图

根据投前测算的不同阶段和不同管理要求，在企业选择策略时会有所区别，共分为两类：

第一类，在投决会前的投资测算（以下简称“投决测算”）。测算人员主要是投资岗人员，对测算人员专业化要求低，测算简便迅速。这时，采用假设条件多、自动化程度高的策略。

第二类，在首次运维之前，项目的各类条件逐渐明确，要求对项目全周期进行拟真测算（以下简称“拟真测算”）。根据此次测算结果明确各有关部门责任。这时，需要测算尽可能地接近业务的真实情况，需采用假设条件少、自定义程度高的策略。

去化策略

去化测略的应用流程参考如图2。投前测算进行项目全周期的签约铺排，各企业根据不同的去化策略经验，可选择标准化程度不同的去化策略，进行销售面积的去化铺排，进而计算签约金额计划。

图2 去化策略的应用流程

去化策略可分为城市能级、项目分类和项目自定义三个维度来进行设置去化参数。

1. 去化策略一：城市能级

在不同城市能级上的去化速度明显不同，因此针对一线、强二线、二线城市下的各业态设置去化周期及去化比例（见图3）。

图3 城市能级去化参数示例（模拟数据）

2. 去化策略二：项目分类

房企将项目类型划分为快速去化、均衡去化等，为不同类型项目下的业态设置标准的去化周期比例（见图4）。

图4 项目分类去化参数示例（模拟数据）

3. 去化策略三：项目自定义

在拟真测算时，营销部门需要对其铺排的签约计划负责，因此需要针对项目分期自定义去化周期及比例（见图5）。

图5 项目自定义去化参数示例（模拟数据）

回款策略

回款策略的应用流程参考如图6，根据签约金额计划和回款参数，可铺排项目全周期的回款计划。

图6 回款策略的应用流程

回款策略可根据回款类型、回款周期比例来设置参数。

1.回款策略一：回款类型参数

企业各业态的回款数据积累较多时，可以预设不同业态的回款类型占比。如一次性回款、分期付款、按揭回款等。针对每种回款类型再设置款项的回款周期和回款比例进行回款计划的测算（见图7）。

图7 回款类型参数示例（模拟数据）

2.回款策略二：回款周期比例参数

大多数房企在铺排回款计划时，为项目设置几种回款周期比例参数可供选择，或为项目的业态自定义回款参数，以适应各项目的特殊性（见图8）。

图8 回款周期比例参数示例（模拟数据）

开发成本策略

开发成本策略的应用流程如图9 。通过项目的经济技术指标和标准成本参数估算项目全周期的成本，再通过与计划节点关联的成本支付参数估算成本支付计划。

图9 开发成本策略的应用流程

开发成本策略可分为三大估算策略，两大支付策略。

1. 估算策略一：单方开发成本

对于产品标准化程度高的企业，有相应的标准成本数据沉淀。为了快速计算项目的开发成本，可通过经济技术指标上的业态面积，乘以不同档次的单方成本参数及修正参数，计算项目的开发成本（见图10）。

图10 单方开发成本参数示例（模拟数据）

第一步：分业态设置不同建筑标准的单方成本。

第二步：设置不同城市对单方成本的影响。

第三步：设置项目规模对项目建设单方成本的影响。

2. 估算策略二：单方建安成本

当项目所在区位和开发条件不同时，前期工程成本等公摊成本可能存在较大差异，不能按照产品类型建立单方标准。

因此针对建安成本及装修成本来建立标准业态的单方成本，其他成本根据项目具体情况估算前期工程成本（见图11）。

图11 单方建安成本参数示例（模拟数据）

3. 估算策略三：单方工程量

某些房企认为，单方成本价格在各城市间的波动幅度较大，但各种产品的单方工程量和单方材料相对恒定。可通过设置不同城市工程量和材料价格参数，与单方工程量和材料相乘，以估算项目整体开发成本。

4. 支付策略一：支付期间均摊

投前对于项目的成本支付时间不确定，为了能自动预测，可为每种成本类型设置几个支付期间，每个支付期间与工程节点关联。为每个支付期间设置相应的支付比例参数，乘以项目总开发成本，进行开发成本支付计划的铺排（见图12）。

图12 支付期间均摊参数示例（模拟数据）

5. 支付策略二：工程节点支付（略）

将项目成本支付的时间与工程节点关联，选定与支付相关的工程节点，在工程节点设置成本支付的比例参数，乘以项目总开发成本，进行开发成本支付计划的铺排（见图13）。

图13 工程节点字符参数示例（模拟数据）

关于房企项目运营全周期的十大策略包更多内容，详见爱德地产研究院第11期《地产新管理·经营预测》期刊，

下期将介绍投后运维中选取的签约平滑策略、成本费用平滑策略、结转策略等进行详细描述。