私募教父赵丹阳：告别房地产，未来最赚钱的方向是。。
在2017年9月19日，赵丹阳在上海交大高级金融学院发表了近一个小时的公开演讲，表示房地产的青春期已过。
“我相信，你今天再去买那些地产股，将来可能是个loser。大家一定要认清楚房地产的时代，大的声浪已经过去了，如果再抓住就是尾巴。虽然最近地产股、万科又创了历史新高。但是whatever，它的青春期过了。”赵丹阳在此次演讲中说道。
以下是演讲内容精选：
运动要小心，现在很多同学跑马拉松，我当年也是，我也爬山了，后来搞了一身伤，给大家一点建议，就是凡事都适可而止。
我们做全球宏观投资，中间做了很多失败的案例，我今天给你们分享。大概七年的时间，我们现在形成一套自己的投资体系，我们叫全球历史兴衰体系。
首先投资你要选对国家，如果国家选错了，大前提都是胡扯。
假如我们在五十年前，1967年的时候，你们会做什么？上山下乡是吧。我父亲也是，那时候大三好像是，后来就下乡了，给我讲了很多故事。会投资吗？不会吧。
所以说我们讲投资是一个大前提，应该认清楚，在什么时间做这个事情。
如果你在1937年，1967年还讲投资，那是没有意义，讲价值投资更没有意义。所以说很多行为、很多事情都取决于天时地利人和。
今天来了一位我的老朋友，是我们赤子之心创始合伙人之一连凯先生。我们俩也是大学老友，1993年我们大四。大三的暑假我们去内蒙古草原，当时就想走得越远越好。
我们沿路都是住5块、10块的旅馆，你们可能无所想象，我们沿着呼和浩特坐汽车坐了三五天，那时候交通非常差，我们有一个梦想去看天苍苍、野茫茫的大草原，在那个年代是很奢侈的一个行为了。
我遇到一个日本京都大学的学生，我们聊天，日本学生讲到他们家的house值2000万，2000万什么概念，在1993年的中国，可以把整个县买下来。
我们再次把自己代入历史，如果过去二十年，你待在日本会怎么样？大家知道在过去二十年里面，日本发生了什么？
失落的二十年。过去二十年，日本房地产价格最高的时候跌到80%，跌80%什么概念？上海房子现在多少钱一平米？10万。
跌80%是多少？2万一平米。开不开心？80%还是京都地区，有的偏远地方跌90%，日本的股票最多也跌了70、80%。
你如果投资日本股票，基本上是一个大输家。不管你多聪明，当这个大势往下的时候，你基本上注定了是大输家。
说到这，我相信很多同学都很聪明，你们知道我想说什么？人生一世，你要知道在什么时间，什么地方做什么事情。抛开这个东西，剩下一切，如果你说价值投资，那就是胡扯。
巴菲特、索罗斯为什么能成功，是因为他们过去几十年，待在美国，美国是一个经济向上的一个经济体，而且是全球最大的经济体。如果他们待在日本，待在欧洲，我赌他们不会成功。
中国过去几十年冒出了这么多好的企业家，这么多聪明的人，他们很幸运，刚好生活在中国由穷走向富的一个高速发展阶段。
大家一定要意识到，很多时候你的成功是因为你的幸运，待在对的国家、对的时间、对的地方。好了这是我开头的预铺垫。
第二点我们讲产业的兴衰，我们知道中国的股票市场，在1996年、1997年那波大牛市里，什么是龙头？
四川长虹、深发展，那是龙头，当年最厉害的。今天你们翻回当年的报纸，天天报纸上讲谁？讲长虹、康佳、TCL、海尔，这是最好的龙头股。可是今天还有人买四川长虹股票吗？
我们发现四川长虹、康佳、TCL全部衰落了。是他们不聪明吗？不是。
那个时代过去了，大浪淘沙，他们没有转型，还待在电器行业里边，就变成了被时代抛弃的loser，这不取决于他聪明不聪明，是那个产业最兴旺的时间过去了。
我们再找找下一个牛市，2004-2007年，这个牛市最好的公司是什么？金融和地产。为什么？因为中国90年代很穷，大家有了钱先买三大件，彩电、冰箱、洗衣机。如果大学毕业你跑到这些企业里，能赚大钱。
可是到了2001年，中国加入WTO，出口增加非常快。基本需求都有后，大家开始改善住房，慢慢有了闲钱去银行买理财产品，去投资。
所以这时候谁赶上这行？地产、金融。但是2004-2007年之后，大家可以看到这些银行股和地产股总体表现不算太好。因为他们那个时代过去了。又是一波浪过去了。
我相信，你今天再去买那些地产股，将来可能是个loser。大家一定要认清楚房地产的时代，大的声浪已经过去了，如果再抓住就是尾巴。虽然最近地产股，万科又创了历史新高。但是whatever，它的青春期过了。
我想讲的是什么？大家知道，每个行业都有它兴衰的时候。今天你看腾讯、阿里是这个时代最骄傲的企业。我相信可能过了十年，过了二十年，这些企业又会像长虹、康佳一样被别人遗忘掉。大家说不会，不要说不会。
2000年的时候诺基亚是多么强大，谁能想到诺基亚会倒闭。诺基亚倒闭的时候，他说我们的研发费用是苹果的四倍，我不是不研发，花了那么多钱，我都不知道犯了什么错，就被淘汰掉了。
这就是时代，他们的时代过去了。所以像我们这些老家伙应该被淘汰了。产业有兴衰。
第三点我就讲信用周期。大家知道银行是百业之母，任何国家都有经济周期。
经济周期根本的原因是什么？是银行造成的信用收缩、扩张，造成了很多经济的循环和周期。我们会从信用周期上分析很多不同国家和不同产业在不同阶段。
我把这三个维度给大家大概介绍一下。首先，十六世纪要想成功你要待在哪里？葡萄牙，十七世纪是西班牙，十九世纪是大英帝国，二十世纪是美国。
那么二十一世纪，放眼未来三十年，你们该投资哪个国家？这个问题留给你们自己去探索。
你们知道的最成功的投资家是谁？大家帮我算一下巴菲特赚了多少倍？二十几？那我问你，如果工作三十年，你希望投资回报达到什么水平可以很满意地退休？
今天我给你们一个小秘密，三十五年赚五千倍。
假如1974年你大学毕业，去日本，1974年到1989年，15年时间，你赚22倍。假设你起点是100万美金，不能说完全让你从1块钱开始创业，那就没办法投资。
那到了1989年你赚了多少钱？2200万美金。然后你休息一年，90年代初你挺喜欢美国的，投了纳斯达克指数，也不用挑股票，完全是被动投资。
大家可以看到，到2000年的时候，10年时间你赚了多少倍？27倍。现在你有多少钱了？6亿美金了，哇好多钱。
2000年后，你看到泡沫太厉害了，不行不行，不能这么玩了，你很smart，你从美国撤退。你到一个全世界最低估的市场，进入中国的H股市场，我们赤子之心基金是2003年1月，我和连凯先生在这成立，我们也非常幸运。
你在香港八年时间里面，赚了12.8倍，现在多少钱了？差不多78亿，2008年能在全球富豪榜排第几？至少前十名。你还要去天天那么辛苦工作吗？太累了。
对投资而言，你把一些大的事情想明白，比你每天盯着电脑，很辛勤的工作，挣着多了。你的人生肯定做对几件事情就够，而不是那么辛勤地天天去调研，天天地看。
我们人生要知道大势、大方向，看得懂。什么时间做什么事，比一切一切都重要。这就是我们的赤诚之心全球历史兴衰体系。
最后，资产配置必须有全球化视野。
我们接下来的任务就是在全球，在不同的阶段，不同的时候，辨别不同的国家，不同的产业，不同的信用周期。在恰当时候，我们就会“卡位”。
“卡位”这个词我第一次听是2003年，我和连凯先生还有另外一个同事在上海路演的时候，遇到四个台湾人。
我们聊天，说看中国的股票涨多少，看我们过去几年每年都赚40-50%。那几个台湾人说不，我们就在上海买房子，他们四个人每个人在上海都买了10来套房子，用杠杆。
那时候深圳的房子6000多块钱一平米，北京的房子高档的一万多，便宜的四五千块。上海浦东的房子2003年也就卖1万块一平。
我们说上海房子这么贵，你买上海的房子干吗？那几个台湾人告诉我，将来上海的房子会大涨，我心想乱讲，上海房子这么贵，你说对不对。
结果那几个台湾人不但买了上海房子，还用杠杆买，全买的浦东这一片。我相信他们应该是大部分留到今天，因为他们说会投资很多年。
大家知道过去十几年上海房子升了多少倍，如果你再加上杠杆，我想想至少每个人有三四十倍的回报。
很多台湾企业家从台湾非常辛苦地把制造业搬过来。天天干活，几十年下来人工又贵死，最后市场都没了，远远比这批台湾人要差。
那么这批台湾人比我们聪明吗？我不觉得，只不过他们刚刚经过了历史。昨天在台湾发生的事，他们过来看一看觉得不错，来到了上海。
所以我还是强调，投资最重要的事是在全球寻找各种各样的机会，在适当的时间做对的事情。
我们再看看全球各种投资机会吧，我们知道全球制造业在60年代的日本，70、80年代转移到四小龙，台湾、韩国、新加坡、香港。
美国纳斯达克1990年到2000年，10年27倍，你看台湾从1985年到1990年，五年时间涨了多少倍？28倍。更疯狂。可以看到台湾的泡沫当年疯起来有多疯。
可是你1990年还不从台湾撤退，一直到现在什么结果？一地鸡毛，根本连通货膨胀都跑不赢，台湾过去几十年大家知道经济一直衰弱。
现在我们进入产业的兴衰。其实刚才已经铺垫了。大家看看四川长虹1995到1997年涨了多少倍？30倍，三年时间，多漂亮。深发展在这能涨多少倍？16倍。深发展当年是深市的龙头，长虹是上海的龙头。
中国的房地产泡沫是非常重的，我可以这里和大家打个100美金的赌。
我们现在讲未来，我们觉得全球制造业从日本转移到中国，中国现在成本高都转移到越南。越南这两年是800点，突破了大概过去十年的新高了。
我给大家推荐一下，越南是下一个阶段的全球股市的所在。大家想赚大钱，应该去越南抄抄底。纯属个人意见，风险自负。
我们再看黄金，布雷顿森林体系从1947年开始形成，美元把英镑的全球基础货币的位置拿过来后，为了信用加强，说我要和黄金管挂钩，一盎司对35美金。
到了70年代，美国越战啊花了好多钱，国库开始空虚了，大家一看不对劲了，得把手上的美元换成黄金，结果美国黄金大量减少，美国政府一看，不行，再这样下去我的黄金没了。
大家知道后来发生了什么？黄金违约。美元发生了实质性违约，一夜时间美元对黄金从30美金涨到了70美金。然后黄金在1970年第一浪是涨了4倍，第二浪涨了7倍，黄金本身相当于一个货币。
昨天跟一个朋友还聊，他感觉未来变成春秋战国的时期，怎么讲。全球基础货币，可能会从黄金、美元本位变成美元、人民币、欧元。
就我个人而言，我觉得还加半个印度卢比。这是未来二十年，等到你们变成我们这么大的时候，我相信三个半，半个印度还不确定，但是有三个全球霸主会即将形成。
当津巴布韦的农民今天卖完农产品，他第一反应是什么？把钱换成美元藏到床底下。可能未来三年、五年会发现，不行，美元已经快不行了。
那么第一反应是什么？我把我的农产品卖完后，换成什么？人民币吗？我担心这玩艺靠不靠谱。欧元？大家觉得经济衰落，这玩意也不一定靠谱。那你会怎么办？（观众中有人喊“比特币”）
什么，比特币？可能我们是老一代，比特币我不太清楚，我觉得任何货币都带有主权性质，比特币我相信一旦威胁各个国家的主权，政府会出手。
大家对黄金的热爱是几千年的热爱，我不相信比特币或者任何一种货币可以取代黄金的地位。我说这个都只是我们的理论和假设，做投资，我们永远是先提出理论和假设，然后由市场来验证。
另外一个很有趣的图形，大家看看标普500。大家有没有想过，标普500是什么计价的？美元计价的。
大家知道美元过去70年里贬了多少？三四十倍？差不多。
我给大家讲个例子。我前两年住纽约的时候，有一天我们家楼下，有一个老头卖《纽约客》（The New Yorker，是一份美国知识文艺类综合杂志）。去年《纽约客》一本大概卖7美金，大家猜猜《纽约客》杂志1942年的发行价格。
《纽约客》有点像我们的《读者文摘》，他就是美国中上层阶级读的一本杂志。假设1942年的中上层阶级和今天的中上层阶级购买力是平价的话，那么这个杂志的发行价，我们假设可以作为很好的通货膨胀标准，接受我这个观点吗？
1942年这个杂志卖多少钱？1毛5。相当于今天的多少？7美元。美元贬了多少？如果用实物价值来看，40多倍。哇我的天，美元花了七十年时间，就贬了98%。
所以你拿着钞票是多可怕的恶梦。千万不要存钱，除非在少数时候。
反过来推，我们看标普500今天创了新高后，我们考虑把通货膨胀扣除，什么东西能最好衡量标普，我们刚才讲黄金，我们用黄金作为坐标来看标普500。
大家看图形是什么样？以黄金看标普500，大熊市先跌了86%，然后一个反弹，后面标普500跌多少？又一个86%。
所以美国1964年到1984年是赚钱非常困难的时候，大家看看历史。美国最初的对冲基金，大概有几百个1984年挺过来后，今天它们是全球最成功的。
芒格就是这里没熬过去，两年跌了60%多，所以后来清盘和巴菲特合并，他们算合伙人了。
我们看1984年以后，应该是1982年以后，以黄金计价的标普500，涨了多少倍？
这个我没有算，我更感兴趣的是从2000年到现在，美股到2008年第一波大熊浪，以黄金计价，一直到2011年，跌了86%。那么标普后来又涨了多少？174%。历史是何其相似。
如果以黄金计价，我非常担心美国可能有一次大型的暴跌。
大家都看好美国资产，觉得美国有Facebook、Google，有苹果这么牛的企业。这是我一个推断，我觉得美股快见顶了，接下来如果以黄金计价，美股可能会有一次大型的暴跌。美国的周期快走完了，这一轮的经济增长周期快走完了。
每个时代都有它最厉害的人物，包括经济史、社会史。你一定要知道全球永远是这样，人类社会也是这样。
今天当你们在讲价值投资的时候，你们要想清楚，未来三十年的世界会怎么样，你应该住在哪里，做什么事，在什么时间。
天时地利人和，这是你做价值投资最根本的前提。好了，我今天讲完了。
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