以物抵债中“确权之诉”与“执行异议之诉”问题探析
作者：穆云鹏 北京太古律师事务所 合伙人
以物抵债，以房屋抵偿工程款项，是工程发包方与承包方建筑施工公司之间常见的债务抵偿形式。发包方与承包施工方签署的《以物抵债》协议，只要不违背强制性法律、行政法规的规定，系双方真实的意思表示，实践中一般能够得到法院的认定与支持。
承包施工方与发包方达成以物抵债的一致意见后，承包施工方应当及时主张对抵偿工程款房屋物权的确认与变更登记，避免登记在发包方名下的房屋被其他债权人申请司法查封、强制执行，导致施工方合法权益的损失和以物抵债协议目的难以实现。
一、 结合近期探讨的案例进行说明
1. 案情简介
北京某工程公司（以下简称“北京公司“）承揽内蒙古某置业公司（以下简称“内蒙公司“）的地基建设工程，该地基工程竣工验收后，由于内蒙公司不能按期支付工程款项，便与北京公司签署《房屋抵偿工程款协议》《购房协议》等，约定将所建房屋24套折抵所欠部分工程款项。但由于该工程项目出现延误导致涉案房屋不能及时竣工，无法交付和办理过户登记。
内蒙公司与武汉某集团公司（以下简称”武汉公司“）也存在债权债务纠纷，武汉公司起诉内蒙公司等并申请财产保全，经一审、二审和再审，最高人民法院支持了武汉公司的诉讼请求，并由湖北省高级人民法院指定了湖北省某中级人民法院进行执行。
2. 初步法律建议
经初步讨论，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（又称“九民纪要”）第124条，案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的法律文书，判决、裁决执行标的物归属于案外人，或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，可以排除执行。
考虑到内蒙古当地政府重视该案件纠纷，倾向于维护发包方、施工方以及部分购房者的合法利益，并逐级向国务院有关部门请示以维护当地的的社会稳定和秩序，我们初步建议：承包施工方向内蒙古当地法院提起确权之诉，并向湖北某中院提起执行异议申请和执行异议之诉，以排除湖北某中院的强制执行。
3. 进一步发现法律依据
经过反复检索和思考，发现以下问题：确权之诉能否另案提起以及提起过程能否阻断强制执行？如果确实存在地方司法保护的现象，如何有效解决司法审判标准的不统一？
经不断检索发现，最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条已明确规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。
最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条亦有规定，严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第204条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第18条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。
4. 最终法律建议与法律依据
鉴于上述最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》已确定了管辖和执行权配置、运行的路径，我们最终建议北京公司向湖北某中级人民法院提起执行异议申请及后续的执行异议之诉，并在执行异议之诉中要求对涉案房产的进一步确权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上，只有严格按照法律规定，不断梳理、补充、强化涉案房屋查封之前已经合法占有等证据事实，并充分说理论证，让法律的事实与依据去说话，才能获得法院采信，从而排除其他因素的影响与干扰。
二、案件带来的思考与启示
我国《民法典》第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权能够确定物的归属，能够发挥定分止争的作用，是最完整、最根本的排他性权利。我国实行不动产登记要件主义，即不动产登记为不动产物权变动的生效要件。不动产登记能够保障物权法律关系明确，具有权利表彰和宣示功能。
发包方、承包施工方等签署以物抵债、以房屋抵偿工程款项协议后，承包施工方一定要及时主张物权。现实中由于物权变动条件的不具备，物权登记的延迟与滞后，容易出现物的归属不明确、争夺所有权的纠纷。
我国《民法典》第215条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
该条实际说的是物权与债权相分离的原则，规定了即使物权得不到确认，仍然可以对行使债权加以保障。但现实中由于债务人其他债务纠纷，容易被其他债权人通过起诉、强制执行实现债权。并且案涉的不动产往往成为债务人的唯一可控财产，便成了众多债权人的“必争之地”。