秦汉新城：遍地荆棘的「新曲江」之路。

虚负凌云万丈才，一生襟抱未曾开。

 文 | 万剑一 

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最近一段时间，《大秦赋》正在热播，再加上此前播出的《国家宝藏》第三季第二期主角正好是秦始皇嬴政，网上关于这段历史的热议又多了起来。

有人说秦国是「蛮夷」、「虎狼」，天下苦秦久矣；也有人说秦国横扫六国统一天下是「落后文明战胜先进文明」，所以才「二世而亡」。

这样的讨论是好事，看待问题本来就应该用辩证的眼光，秦国和秦始皇确实在历史上留下了「残暴」的纪录，不然也不会有「暴秦」的说法，也不会有陈胜吴广揭竿为旗就能天下云集响应的情况。

但是不可否认的是，秦朝作为我国历史上第一个大一统封建王朝，也有其正面影响，比如在制度方面对后世的影响就十分深远。

不仅是后来「承秦制」的汉朝，此后历代王朝的政策中，都或多或少有秦制的影子。

汉承秦制并不是全部承继，而是吸收了其有益的部分，比如郡县制、丞相制，然后根据自身实际情况再加以增减。

同样的例子还有隋唐两朝，隋虽然和秦一样「短命」，但留下的科举制、三省六部制、开皇律等制度和律法却对唐朝甚至之后的朝代产生深远影响。

所以后来人们在说到这几个朝代的时候，经常将它们两两并列，先是「秦汉」再是「隋唐」。

这两个时期，是中国封建时代最为辉煌的时刻，也给作为当时国都所在地的西安（咸阳）及周边留下了无数文物古迹，成为大西安区域享用不尽的财富。

最明显的例子就是曲江，这个起于秦汉、兴于隋唐的地方，20多年前还是大片农田村庄，依托大雁塔、芙蓉园、曲江池等景点重新崛起，一跃成为西安最著名的「富人区」，也是国内顶尖的文旅IP。

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在西安地产界，「南有曲江、北有秦汉」的口号已经叫了很多年了，同样是主打历史文化的新区，秦汉新城也一直在对标曲江。

但从目前的情况来看，秦汉和曲江的发展境遇却各不相同。

和主打隋唐文化、已经成为全国知名文旅IP的曲江相比，以秦汉文化遗产为核心的秦汉新城关注度低了很多。

以文旅项目为例，提到曲江，自然会想到大雁塔、芙蓉园、曲江池、杜陵邑、大唐不夜城等著名景点，甚至曲江托管的大明宫、城墙、楼观台等景点也闻名遐迩。

但是如果不查资料，又有几个人知道汉太祖刘邦（长陵）、汉景帝（阳陵）、汉武帝（茂陵）等在历史上威名赫赫的皇帝陵寝就在秦汉新城呢？

因为众多西汉地王都长眠于此，秦汉新城一带甚至有「东方帝王谷」的称号，是国内罕见的「天然历史博物馆」。

仅秦汉新城104平方公里的保护区内，目前考古发现的文物点就多达300多个，其中包括11处古遗址和200多处古墓葬。

如此高密度的文物遗产和其背后的历史文化价值，放眼全国乃至世界范围都是十分珍贵的，其价值难以用金钱来衡量。

这些历史遗迹给秦汉新城带来了更多的关注度，但是要开发和保护这些遗迹，前期必然要投入无数资金，而且短期内必然会影响区域的开发建设。

这样的时间和资金成本也是秦汉新城需要直面的问题。

更大的问题在于虽然秦汉新城拥有如此多且高规格的历史遗迹，但是区域的知名度实在是太低了，这也是秦汉新城最大的尴尬之处。

即便是西安人，除了周边居民和地产从业者之外，很多人都不知道秦汉新城的大致范围和具体位置，更遑论去深入了解。

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秦汉新城是西咸新区五大组团之一，也是唯一一个以「朝代」命名的新城，巍峨的秦咸阳宫、兰池宫、阿房宫曾矗立在这里，绵延的西汉帝陵群也坐落在这里。

作为西咸新区的「几何中心」，秦汉新城占据得天独厚的地理位置，是唯一和其他四大新城以及西安、咸阳主城区都有接壤的新城。

在五大新城中，秦汉新城的面积最大，管辖范围约302.4平方公里。

但是因为境内众多遗址古迹需要保护，所以规划初期就有严格的要求，区域内近85%的土地只能用于遗址保护和绿化，只有约15%的土地可以用于开发。

算下来，真正能够用于开发建设的土地不到50平方公里。

严格控制建设用地的好处是显而易见的，能够有效保护历史遗迹和自然风光，所以秦汉新城环境优美，植被覆盖率非常高，而且区域内还有渭河流经。

但是缺点也比较突出，而且这可能正是制约秦汉新城进一步发展的桎梏。

西咸新区是国家级新区，定位也是我国「向西开放的重要枢纽、西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例」。

而秦汉新城的功能定位是「建设具有世界影响力的秦汉历史文化聚集展示区和西安国际化大都市生态田园示范新城」。

基于这个定位，秦汉新城规划的主导产业是「以生态、文化和商业为主，重点发展秦汉历史文化旅游、生态休闲、行政商务、金融商贸、总部经济、房地产开发、纺织工业、现代农业等产业」。

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此前，秦汉新城在渭河北岸的百里帝陵保护带内规划了「五陵塬文化产业园区」，计划建设世界最大的文化遗址保护公园、都市森林景观区及由若干文化小镇组成的创意文化产业园。

这也是很多人对秦汉新城的期待，虽然西咸新区的发展必然以经济为主，但是秦汉应该摒弃「经济优先」的道路，走符合区域特色的「遗产公园」之路。

毕竟无论是西安还是西咸新区，不缺经济开发区，而秦汉新城的优势，也不在经济层面上，没必要去以短击长。

事实上秦汉在这方面的投资确实不算少。

目前已经建成的有秦咸阳博物院、大秦文明园等文化地标，规划总投资约600亿的渭河湿地公园景观带也已经成形。

其中大秦文明园规划总面积达7628亩、总投资上百亿，秦汉对外宣传的是对标纽约中央公园。

除此之外，落地秦汉的特色产业还有张裕瑞那城堡酒庄、秦汉鲜花港、西部芳香园等都市观光农业，目前都已经开门迎客，在保护甚至改善环境的前提下，能够带来不错的经济效益。

但仅有这些还是不够的，抛去地域因素，和曲江相比，秦汉新城的短板主要在于公共交通和商业配套，这两个弱点成为阻碍游客前往秦汉的主要因素。

就拿交通来说，对居住在西安主城区的人来说，秦汉的位置过于偏远，如果不能自驾去的话，只能选择公共交通工具。

但是秦汉和西安主城区的公共交通却一直不算方便，西安目前已经开通8条地铁线路，但是途经秦汉的只有机场城际，公交就更不用说了。

曲江能迅速发展起来，除了文旅IP和规划之外，大牌房企的参与也功不可没，尤其是中海和金地两家。

秦汉其实并不缺大牌房企，中国著名的豪宅专家星河湾以及常年排名中国房企TOP10的万科、恒大、绿地、保利、新城等大牌开发商以及旭辉、中梁等新锐都已经入驻秦汉。

再加上早期进驻的云南城投（春城十八里）、德杰（秦岭北麓）以及枫丹丽舍、中天诚品、御河上院、西港·兰池郡等等，沿着渭河两岸分布的高端低密项目着实不少。

很多项目都已经交付入住，按理来说原本应该是比较热闹的区域，这些项目或多或少都会带一些商业配套，但是秦汉整体商业配套却一直没有跟上来，这也是令人遗憾的地方。

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另一个能够迅速聚集人气并提升区域配套的方式就是规模化的产业布局了。

虽然秦汉新城拥有众多遗址保护区，但在这方面也已经开始行动并初见成效。

中国新能源汽车界两大话题制造者宝能和恒大都已经落户秦汉新城。

其中宝能汽车的西安基地（一期第一阶段）已经建成投产，产能30万辆，这也是宝能首个自建并投产的全工艺整车制造基地，规划总产能为100万辆。

宝能董事长姚振华曾经说过：“准备用5-10年的时间，把宝能汽车做成知名品牌，在此基础上，再用5-10年的时间，把宝能汽车打造成为国际一流汽车品牌。”

巧合的是，另一家投身新能源汽车的房企恒大董事局主席许家印也有过类似的豪言壮语：力争在3年至5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，实现到2025年产销100万辆、2035年产销500万辆的宏伟目标。

据媒体报道，2019年中国新能源汽车产销量约120万辆，2020年约116万辆，而2019年国内汽车销量为2576.9万辆，其中新能源汽车占比不到4.66%。

界面新闻曾经做过一个统计，2015-2020年，中国共有200多个新能源汽车整车生产项目落地，总投资约1.2万亿，规划总产能约3000万辆。

根据IDC的预计，到2025年，我国新能源汽车销量可能达到约542万辆，市场就那么大，明显的僧多粥少。

不过恒大在秦汉的新能源汽车项目略显「低调」，总投资约52亿，设计年产能「只有」20万辆，预计2022年建成投产。

与之相对的是，恒大在秦汉已经落地的另一个大手笔，总占地约8300亩，包括33个大型游乐项目，号称千亿级体量的「恒大童世界」。

这个项目已经于2018年开工，预计2021年正式开园，是专为2-15岁少年儿童打造的的乐园，也是全球唯一「全室内、全天候、全季节」童话神话乐园。

按照恒大的预计，这座童世界建成之后，年游客量将超过500万人次，如果真的能够达到或者接近目标，必将极大的带动秦汉新城乃至西咸新区的旅游业。

恒大童世界2018年5月开始动工，目前仍在建设中，2019年5月，与之相邻的地产项目「恒大文化旅游城」率先入市，9500元/㎡的均价，开盘当天近4000套房源就销售一空，目前已经到了第六期。

根据公开消息，宝能在汽车基地之外，还有汽车创新研究院、健康城、汽车智慧谷等项目，合称为「宝能汽车小镇」，其商办项目目前已经取得预售证。

宝能在宣传语中介绍汽车小镇是「集商务办公、居住、购物、休闲于一体的产城超级综合体」，面积区间为28-133㎡，包括公寓和商墅，案名为「宝能创智国际」。

恒大和宝能的产业布局，本质上还是为了卖房，这是不可避免的，不管是童世界还是新能源汽车，前期投入的都是白花花的银子，而且短期内很难看到效果，更别说收支平衡了，只能靠地产去「输血」。

对秦汉新城来说，如果这些产业最终能够落地当然是极好的，即便打一些折扣都不是问题，最怕的就是地给了、房卖了，产业带动下的经济腾飞依然遥遥无期。

毕竟，对一个新区来说，时间是最宝贵的。