志言|自由边界和规则制定——以能不能封阳台为例

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记得在以前，人们在房屋装修过程中是很喜欢封阳台和装防护栏的。一不仅是减少灰尘和噪音，而且更有安全感；二是阳台封闭后可以扩大使用面积。当时的开发商或物业管理机构，对封阳台基本持放任态度，顶多会在材质、颜色及样式上进行要求。

 而现在，随着人们生活习惯的改变以及越来越多开发商或物业管理机构不允许封阳台，人们在装修过程中封阳台的是越来越少。但越来越少不代表就没有人在装修过程中想封阳台，在有的时候还因封阳台，业主和开发商或物业管理机构之间发生冲突。

一、外部规则缺失

目前，对业主装修装饰房屋行为具有外部强制力的规则，只有原中华人民共和国建设部2002年颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称“办法”）。开发商或物业机构常引用该《办法》第六条规定的，在装修过程中“改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗”需经过城市规划部门批准的规定，在开发商制定的临时《管理规约》和业主与物业管理机构签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》中禁止业主在装修过程中封阳台[1]。理由是封阳台的行为改变了“住宅外立面”。

但由于《办法》规定的是“改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗”需要经过城市规划管理部门批准，强调和着眼的是改变建筑物物质设置、物理因素方面的外立面，而不是建筑风格、建筑美学等带有主观评价因素方面的外立面。同时，封阳台是否影响甚至是改变建筑物整体风格，会影响到甚至是破坏建筑物整体美观效果不仅是主观评价，而且带有很强的个人主观方面的感受。

有的人认为封阳台会影响，而且影响很大并且达到了改变的程度；但有的人却认为影响不大，封不封就那么回事。这也是《办法》对改变住宅外立面，着眼和强调的是“在非承重墙上开门、窗”等物理因素。因为主观上的东西实在说不清楚，简单以具有外部强制力的规则来规范，不合理也不妥当，就像不能通过法律对人们的穿着打扮进行统一要求一样。

     因此，虽然封阳台在不同程度上是会影响到建筑物整体风格，但开发商、物业管理机构以封阳台会改变“住宅外立面”不允许封阳台理由不充足，在能不能封阳台问题上，外部规则缺失。

二、内部规则合法性常遭到质疑

在外部规则缺失的情形下，从加强管理和规范的角度，开发商或物业管理机构是可以通过制定内部规则来对能不能封阳台的问题进行规范和约束。只要业主接受和认可开发商或物业管理机构制定的规则，就应当按照规则办事。但问题是，开发商在临时《管理规约》和物业管理机构在《住宅室内装饰装修管理服务协议》中规定“不能封阳台”的条款是否有合法的依据以及该“条款”是否涉及到对业主权利的影响和干涉。

应当这样认为，开发商制定的临时性《管理规约》和物业管理机构在《住宅室内装饰装修管理服务协议》中约定的事项，除了外部规则明确的事项外，其余约定事项属于开发商、物业管理机构和业主平等民事主体之间对各自权利和义务的处置。

 由于临时性《管理规约》和《住宅室内装饰装修管理服务协议》一般都是开发商、物业管理机构提前制定好，事前并未征求业主意见，带有格式条款的性质。业主即便签署，但事后会以临时性《管理规约》和《住宅室内装饰装修管理服务协议》中的部分条款是格式条款，未经过双方合意并侵犯了其合法权益而不予执行。

       业主对抗的理由一般有三：一是外部规则即原中华人民共和国建设部2002年《办法》中未禁止封阳台；二是封阳台既没有危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权益，是业主对其建筑物专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利；三是临时性《管理规约》和《住宅室内装饰装修管理服务协议》，未经过双方平等协商，只是开发商、物业管理机构单方面的要求，业主可以不予遵守。

开发商、物业管理机构在面对业主对抗时，常也显得无可奈何，因为这种缺乏外部强制力支持的单方面要求，开发商、物业管理机构除了通过不让业主把封阳台的材料带进小区外，并无其它更为有效的手段。如果开发商、物业管理机构劝阻手段不当，还会引发和业主之间剧烈的冲突，甚至演变为暴力事件。

三、自由边界和规则制定

 秩序是一切美好事物建立的基础，秩序的形成依赖于规则。但立法者不可能事无巨细针的对社会生活的每一事项都制定规则，这一是超出了立法者智慧的范畴，二是会逾越道德和法律之间的边界，不适当的对社会成员意志自由干涉。

由于封阳台毕竟不是在物理因素方面改变住宅外立面，更多的是一种不同个体外部感官效果。而且什么阳台能封、什么阳台不能封以及如何封、怎么封对建筑物的整体风格影响是不一样的。所以立法者无法通过制定外部规则来统一和规范业主在装修过程中封阳台的行为。因此，业主装修房屋过程中能不能封阳台属于开发商、物业管理机构和业主以及业主之间相互协商和自我管理的范畴。

 在开发商、物业管理机构和业主以及业主之间自我协商、自我管理过程中，涉及到两个方面的问题：一是业主封阳台涉不涉及到公共事务，需不需要规范；二是业主封阳台涉不涉及到对其他业主权利的侵犯，应不应当禁止。

第一个问题，由于业主封阳台在不同程度上都会影响到建筑物整体风格和外观效果，也存在安全隐患的因素，所以业主封阳台虽然是对其建筑物专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利，但带有公共事务的性质，应当予以规范。

第二个问题，就略显复杂。涉及到对他人权利侵犯的理解和认定，具体而言，即人们认为他人行为侵犯了自己的权利，是抽象意义上的还是必须落脚到具体方面，是人们的一种主观认识还是必须有客观事实。

一般认为，由于抽象意义和主观认识权利被侵犯很难有清晰明确的标准，在法律意义上权利被侵犯只着眼于具体方面并要求有相应的客观事实及具体的危害后果。而封阳台一般不会影响到其他业主对其建筑物专有部分的使用，反对封阳台的理由更多的是主观上认为封阳台后会不好看，把整个建筑物变成牢笼，会让自己主观上感到不舒服，难以有具体方面和相应的客观事实。所以很难以封阳台会侵犯他人权利为理由予以禁止。

       在需要规范但又很难找到刚性理由，规则形成过程的价值和意义往往会大于规则本身。因为无法以规则本身来证成规则的合理性和正当性，只有因规则形成过程的正当性而让规则具有权威性，并得到人们的认可和遵守。在我们日常生活中，就有很多约定俗成，彼此都会遵守的规则，如在某些场合应身着正装，不能穿戴奇异，在有的场合要注意言行而不能任意为之。

       具体而言，能否封阳台不能由开发商、物业管理机构单方面决定，而是应当由业主来共同决定，并且这种决定过程要符合正当程序的要求。即业主的不同意见是否都得到充分的表达并都给予足够的重视；不能封阳台或能够封阳台合意的形成靠的是争辩和说服，还是靠无理性的指责、谩骂或少数人以强制手段而为之；在多数人已经形成一致意见后，少数人的权利能否得到尊重和保护，有没有因为特殊情形的存在需要给予特别的关注和照顾等。

       形成过程的正当性不仅能让规则更有权威性，而且能够发挥程序吸收不满的作用，让即便不同意规则本身的人，因为其不同意见得到了充分发表和尊重，虽内心反对但也能接受。

阳台封还是不封，其实在很多时候并不是什么大事，但就是这个不是很大的事，考量着开发商、物业管理者作为管理者的智慧。以能不能封阳台入手，对其它带有公共性质的管理事务也是这样。着眼的不是规则本身的合理性，而是规则形成过程的正当性。

[1] 《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时《管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。原中华人民共和国建设部2002年《办法》规定，业主在装修房屋前应当向物业管理机构申请登记，并且要和物业管理机构签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对相关事项进行约定。

｜作者介绍｜

袁志

法学博士

北京炜衡（成都）律师事务所高级合伙人

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