上海又一重大规划公布，赢家是谁？输家是谁？
当下上海发展的纲领性文件是《上海市城市总体规划(2017—2035年)》，既然是纲领性文件，一定需要更详细补充内容才能落地，这不，马上来了。
9月1日市规划资源局公布了《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》，引发了广泛关注（原文请见规划资源局官网）。
大家重视这个规划，一个是因为方向更细化了，更重要的是决定了接下来的政策、资源流向——其实大多数情况下政策的背后都是钱。
政策、资源这些东西从来都不是大水漫灌，LD引流到哪里，哪里可能就会有新的机会——当然有时也不能只听他们怎么说，得看他们怎么做。
所以我们要做的重点就是研究一下原文，结合一下实际，回顾一下过去，判断哪些区域才是“应许之地”。
01 钦定北外滩
金融业一直是上海的骄傲，也是提升上海地位的重要筹码。2020年上海金融中心排名超过香港，首次跻身世界第三。
当然随之而来的就是金融业的扩张，已经租掉上海三分之一的甲级写字楼后还不满足。
嗅到机会的区域很多，有段时间前滩要打造第二个陆家嘴，董家渡要打造金融中心，徐汇滨江拍了180万㎡地王要打造西岸金融港。
然而这些区域在规划中提都没提，钦定的金融中心就陆家嘴-外滩-北外滩黄金三角。
这个黄金三角有多重要呢？《规划》中提到的第一个区域名词就给了这里。
外滩是金融业的精神地标，其实商办体量不大；陆家嘴已经饱和，不断驱逐低端产业，现在只有向北滨江扩展；能大拆大建的区域只有北外滩。
其实北外滩之前发展并不顺利，2005年前后就开始大兴土木，然而只开发了东大名路以东窄窄的滨水一线以及大量住宅。
北外滩建成区域
当时遇到的问题很多，比如拆迁困难。虹口是传统的居住大区，人口密度一直高居上海第一，在数人头的年代拆迁成本自然高的吓人。
另外虹口缺乏产业，财政收入一直不太理想，所以拆迁推进更为困难。
更重要的是上海这个老母亲之前一直忙着打造陆家嘴、打造副中心、打造大虹桥，现在终于能腾出手提携一下北外滩这个亲儿子了。
这里地段优势太明显了，不能再被忽视，市级力量注入后开发自然顺利得多。
北外滩的位置
北外滩拆迁已经提速，新的控详规划出炉，480米地标正在规划，现在又将承接陆家嘴外溢金融产业，腾飞之势渐已大成。
02 浦东大满贯
上海除了金融业还有什么？《规划》中给了明确的答案：上海的发展目标是国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心。
金融业领头羊自然是陆家嘴，国际贸易双中心是临港和大虹桥，航运中心是北外滩、陆家嘴 - 洋泾、吴淞、外高桥、临港 - 洋山、虹桥、浦东机场，科创中心核心区是张江。
如果将上海比喻成一个朝代，浦东真的达到了权倾天下的程度，权势丝毫不让玄武门之变前的李世民。
当然给了浦东这么多东西，自然需要浦东承担相当的责任，原文的描述是：驱动上海未来发展的新引擎和发动机。
工科生出身的环二一眼就发现了这是一个病句：引擎不就是发动机吗？
然而作为某大学“国学会”成员，环二也懂一些修饰学道理：同义词叠加表示强调，传达了小作者无以复加的激动心情。
这句话有多重要呢？
现有城市格局已经固化，想取得增量已经非常困难，比如南京西路的外企总部很难继续扩张、恒隆广场的奢侈品销售将面临瓶颈、宝钢江南造船厂等国企越来越趋向守成，上海想取得进一步突破靠谁？
靠浦东啊，上海这艘火箭燃料即将燃尽，新的发动机就是浦东。
意味着浦东一旦垮了，大家都得歇菜，所以还不要什么给什么？
更重要的是，我们必须继续发展，共同富裕尚未实现，怎么能停止奋斗？
当然浦东承担的不仅是上海的期待，更重要的是中央的期待，甚至是全国的期待——这里是社会主义现代化建设引领区。
什么是引领区？就是引擎、发动机的同义词。浦东不仅是上海新的发动机，也是全国新的发动机。
当然浦东也圈了重点：张江科学城、临港新片区、浦东枢纽。
房地产市场被打压后新城开发放缓，上海上半年仅有的几个新增规划就是张江扩容、上海东站商务区等等。
现在看来这些本来就是棋局中的关键几步。
上海东站周边原本是一片工业用地，现在浦东被赋予新的使命后，果断调整为商办、住宅用地，能级立马提升。
东站商务区规划
张江更不用说，规划面积直接由95平方公里扩大至220平方公里，翻了一倍还不止。
现在的张江有多大？张江已经涵盖原张江、唐镇、周浦和康桥的全部，御桥和川沙的大片区域，以及花木、北蔡、航头、新场的部分区域。
野心勃勃，昭然若揭。
现在新的规划出来，上半年一切的动作我们看的更加清楚，浦东引领区几乎承载了上海全部的希望。
03 再提大虹桥
这种场合当然少不了大虹桥的身影，顶着“国家级”规划的高帽子谁都得给三分面子。
《规划》中大虹桥将与临港共同承担国际贸易中心的角色。临港背靠浦东机场，要引入大量外资科创企业，“国际”两个字非常容易理解。
虹桥机场航班以国内为主，高铁线路以长三角为主，引入的企业以各色开发商为主，“国际”两个字就显得有些突兀。
大虹桥在《规划》中出现了两次，另一处的描述就容易理解多了。
”辐射带动长三角地区更高质量一体化发展”，如果将大虹桥作为长三角中心，定位就清晰多了。
所以虹桥国际枢纽，可以适当调整为“虹桥长三角枢纽”。
长三角一体化是很重要的国家级战略，不过只有一个问题：“长三角一体化”是什么时候刷屏的？
关注时政的朋友一定清楚现在最高频的词汇是“共同富裕”，是“三次分配”，是“内循环”，是“科技创新”。长三角地带，浙江现在是“共同富裕示范区”，是三次分配试点区域。
上海是科技创新中心，是内循环的关键节点，浦东更是“引领区”，江苏是什么LD还没跟我们讲。
各有分工，各有任务，所以看起来暂时还不能一体化。
至于大虹桥真正的作用不宜多说，听其言观其行，看看最近大的动作就清楚了。
04 宝山、金山首当主角
一位宝山的朋友看了《规划》很开心，LD终于想起来这个有些遗憾的主城区了。
金山的定位很明确，“上海制造”，上海不会像北京一样放弃第二产业，承载这些产业的地方就是金山。
到处都在打造副中心，到处都在开发新城，这些核心地带无一例外的定位AI、互联网、芯片、生物医药等高新产业，制造业只能一路远退，退到金山。
金山的朋友，你们再等等。
宝山定位就更高一些，搭建“上海北部科创中心”，宝山有望摆脱黑色金属冶炼为主的老旧业态。
选址宝山也是出于无奈。浦东定位这么高，也不能完全放弃浦西，而且北上海一直发展不顺，也需要力量注入。不过闸北、杨浦、虹口空地不多，承担不了这些重任，只好退到宝山。
而且这次定位非常清晰，直接细化到南大、吴淞，市级力量注入后，南大可能真的要发展了。
吴淞是宝山原中心，一直是宝山重点打造的区域，南大则一直得不到关怀，可惜了这样绝佳的位置。
现在南大智慧城来了。
巧合的是金山、宝山刚好处于浦东发展带，让人产生更多的遐想。
再一看，这条沿海发展通道，不正是上海东站主要的铁路走向吗？
上海东站向北以沪通铁路为主，向南以沪乍杭铁路为主，基本就是沿海展开。
沪通铁路
沪乍杭铁路
如果将金山、宝山视为浦东起飞的链条之一，出现在这样重量级的规划中就自然得多。
05 失落的普陀
通读《规划》全文，正文中“普陀”两个字出现次数为0，普陀下辖区域出现次数为0。
当然静安黄浦也没出现，因为这些区域被统一归为：中央活动区，统一被赋予“带动辐射”的重任。
而且对“中央活动区”的强势地位进一步总结，各种数据也不断突出这里的优势。
而普陀不同，这里的真如还在大力打造“海纳小镇”，这里的桃浦还要全力打造“智创城”，非但没有“带动辐射”的能力，尚需大量资源注入。
这样一个嗷嗷待哺的区域，仅间接涉及了一下：以城市副中心带动中外环发展。
普陀是有副中心的，很早以前真如就被赋予这个重任。时至今日，副中心的数量已经扩大至9个，真如只是芸芸众生。
更让人意外的是，桃浦智创城明明与南大智慧城一街之隔，提了南大却忽视了桃浦——深深的伤害了普陀人民的感情。
普陀，到底该如何破局？