北京以房抵债律师：“以房抵债”,成立房屋买卖合同关系吗
北京以房抵债律师：“以房抵债”,成立房屋买卖合同关系吗
一．原告诉称
上诉人陈三、毛四不服，向本院提起上诉称：一审认定：a公司因资金紧张，将其开发的b楼盘45套房屋折抵工程款转让给了施工方(案外人c公司)。换而言之，一审认定案外人c公司通过“以房抵债”从a公司取得颂居45套商品房的处分权，被诉《房屋转让协议》中转让“二手房”的卖方(委托人)是c公司。
陈三、毛四认为，a公司把全部45套商品房“以房抵债”后，会导致颂居“一次性”、“楼盘售罄”，消费者无法向a公司买到政府备案价的“一手房”，而只能向案外人c公司购买价外加价的“二手房”。可见，“以房抵债”是否真实，是本案的核心争议。如果“以房抵债”真实，被诉《房屋转让协议》中的房屋是真实的“二手房”，那么陈三、毛四对加价买“二手房”是自愿的，反悔失信。
二．被告辩称
被上诉人a公司发表答辩意见称：一、陈三、毛四对其主张的诉讼请求及事实与理由，应当予以举证证明，该举证责任应由陈三、毛四承担，而非a公司。陈三、毛四从起诉的事实至上诉的理由均是“猜测”、“设想”，无法提供支持其主张最基础的事实，而是把举证责任完全转嫁至a公司。本案是民事纠纷，并非行政诉讼，民事案件中我国法律规定的基本举证原则是“谁主张、谁举证”，如陈三、毛四未能充分举证的，则承担举证不能的法律后果。
二、a公司与c公司之间的“以房抵债”与本案并无关联性。本案系房屋买卖合同纠纷，c公司如何从a公司取得房屋转让的权利，并不影响陈三、毛四购买房屋行为的有效性，一审中a公司已经认可在2017年将案涉房屋在内的45套房屋一并转让给c公司抵销对其欠付的工程款，确认c公司有权转让房屋，至于双方之间的工程款如何抵销及结算与本案并无关联性，所以也无需追加c公司为本案的诉讼当事人。
三．本院查明
原审判决认定，a公司因资金紧张，将其开发的b楼盘45套房屋折抵工程款转让给了施工方(案外人c建设集团公司，以下简称c公司)。
2018年6月6日，陈三、毛四(买受方)与d公司(出让方c公司委托代理公司)达成《房屋转让协议》，约定出让方将房地产转让给买受方，总金额为628万元整。陈三、毛四分别于2018年6月6日支付40万元，6月7日付款10万元，6月15日付款100万元，6月16日付款56.6万元，共计支付d公司206.6万元。
2018年7月17日，陈三、毛四(买受人)与a公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于e区，该商品房产权登记建筑面积共210.7平方米，其中，套内建筑面积202.8平方米，应分摊的共有建筑面积7.9平方米;按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总价款421.4元;付款方式：买受人应在签订本合同当日支付首付款253.4万元，按揭168万元。同日，陈三、毛四支付首付款253.4万元。2018年8月27日，涉案房产办理不动产权证书登记权利人为陈三、毛四，房屋建筑面积210.7平方米。后陈三、毛四认为其与d公司达成的《房屋转让协议》系a公司与d公司恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益以及违背公序良俗。
四．裁判结果
原审事实查明清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：确认d公司于2018年6月6日与陈三、毛四达成的《房屋转让协议》无效;二、诉讼费由a公司、d公司承担。
五．律师点评
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
陈三、毛四基于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)、(四)项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定主张其与d公司签订的《房屋转让协议》无效，应当提供证据证明。但陈三、 毛四认可签订案涉《房屋转让协议》系其真实意思表示，且已经按照案涉《房屋转让协议》约定的价款支付了购房款，并已办理案涉房屋的过户登记手续。
现陈三、毛四主张案涉《房屋转让协议》存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规的强制性规定、违背公序良俗的情形，但均未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，其诉讼请求原审法院不予支持并无不当。