最高涨90%，这个城市的西部均价都到了10万

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当前的国内楼市，如同一锅按捺不住的沸水。

一线大涨之后，沉寂数年的投资客拿着这几年攒下的筹码，准备重返牌桌，押注二线，惟一不确定的是押哪个城市，都说这一轮的主旋律是分化，万一押错了怎么办?

我们先来复盘下过去几年发生了什么?

2015年，深圳大涨；

2016年，上海大涨，北京大涨，部分二线启动；

2017年，二线全线大涨，北上深沉寂；

2018年，弱二线尾轮跟涨，强二线北上深沉寂；

2019年，深圳启动，全国沉寂；

2020年，深圳大涨，东莞大涨，广州慢涨，杭州一直在涨；

2021年初，上海暴涨，广州跳涨，北京单点起爆，合肥很热。

四年一个轮回，相同的是，每次挑头的都是深圳这个靓仔；不同的是，上次跟涨的是一线大哥，这次跟涨的是东莞和广州。

从去年开始，大家提到最多的关键词就是分化，城市分化，楼盘分化。财富累积到一定程度，就会遵循二八法则，楼市投资也不例外。

未来数年，20%的城市胜出，80%的城市出局；

同一个城市，20%的楼盘大涨，80%的楼盘小涨。

关键问题是，哪些城市在确定的20%之内?

我把本轮已经涨完和确定在涨的七个城市在地图上标注下，就很清晰了。

七个城市，三个在珠三角（深圳/东莞/广州），两个在长三角（上海/杭州），一个离长三角很近（合肥），还有一个北京，倔强地坚守着北方最后的骄傲。

很显然，珠三角和长三角已成为国内两个最重要的资金沉淀池，资金在加速向这两个湾区流动，而且珠三角优于长三角，因为启动更早，涨幅更大。

珠三角的重要城市，就是二八法则中的二。

如果不想错过未来十年，你应该在珠三角拥有一套房。

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珠三角怎么买?

即使粤港澳大湾区11城，也在内部分化。

珠三角的11个城市，先拿掉澳门和香港，还有深圳、东莞、广州、惠州、中山、珠海、佛山、肇庆和江门九个城市。

肇庆和江门远离湾区核心圈，经济薄弱，从未入过投资客的法眼，拿掉，还剩下七个。

深圳、东莞、广州、惠州、佛山、中山和珠海。

这七个城市目前的楼市表现：

深圳：已涨了一年半，涨幅30-100%，行情尾声，分化严重；

东莞：涨了10个月，涨幅20-80%，行情尾声，分化严重；

广州：慢涨了10个月，涨幅10-40%，黄埔、天河、南沙跳涨，其他片区基本没动，上涨走到中程，分化严重；

惠州：少数临深盘涨了30%，大量普盘变化不大；

中山：临深的马鞍岛和翠亨新区再次火热，大批韭菜进场；

珠海：已有启动迹象，新盘开始热销；

佛山：已有启动迹象，新盘开始热销。

看完七个城市的表现，会发现两个很有意思的规律。

1、湾区东侧明显热过西侧；

2、深圳是湾区核心发动机，不但自己领涨，还带动周边城市上涨，惠州和中山的区域性上涨都拜深圳所赐。

毫无疑问，深圳是珠三角最值得买的城市，可惜的是，这个城市已经不属于普通人了。

一是资格，深户三年+社保三年；

二是资金，稍有价值的产品动辄千万起；

三是节点，这轮行情深圳已走到尾声。

对于钟情深圳的投资客，我给出的建议是：入深户，买社保，同步买入其他城市，三年后倾全力置换深圳。

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剩下六个城市，我分别给出建议如下：

1、东莞：

东莞GDP近万亿，经济强劲，但东莞的支柱产业是制造业，和深圳产业级别差距大，很容易触碰到发展的天花板。

投资东莞，要选准两个区域：

一是政府控盘的片区，包括松山湖、南城和滨海湾新区，如果东莞的高新产业成功落地，这几个区域房价会最高。

二是临深片区，包括凤岗、塘厦、黄江、长安和虎门，如果东莞产业不能成功升级，临深仍然是最大的卖点。

目前东莞和深圳一样，最佳投资时机已过。

东莞不是深圳，深圳是终极信仰城市，很多人宁可买在高位也要买，长期持有就是了。东莞属于置换型城市，没必要现在死磕，今年其他城市还有更好的机会。

2、广州

这一轮的广州，启动晚，涨的慢，上涨覆盖的区域也很少。

最近广州很火，据说一房难求，业主学深圳集体控盘抬价。

其实这个说法很片面，广州真正的热点区域很少，快速上涨供不应求的只有：黄埔的科学城，老黄埔，天河的珠江新城，海珠的琶洲，番禺的万博，南沙的灵山岛尖，金洲和蕉门。

其他不管是市区的越秀，荔湾和海珠西，还是近郊的白云和番禺的大部分地区，几乎感受不到热度，更不用说花都、增城、从化这些远郊了。

当下的广州还能不能买?能买。

以我在一线感受到的热度，广州年后还会有一波跳涨，后半程的涨幅还需要至少半年走完。

现在买广州要牢记两个字：

一是快，时间不等人，晚一天就少一点涨幅；

二是准，找准区域和楼盘，千万别乱买，广州不涨的楼盘比涨的要多多了，买错了就是一地鸡毛。

3、惠州

惠州很矛盾，这个城市对深圳爱的深沉，多如牛毛的楼盘万年不涨，埋葬了无数投资客，但你要说它毫无价值也不是。

首先它量大价低，满足了深圳东部刚需对自住房的梦想，甚至还能实现通勤，也让不少深圳人很好地安置了父母，这种精神层面的满足感是不能用钱来衡量的。

其次它也不是不涨，只是涨的慢，选对了还有龙光城这样涨幅50%的产品，从投资来说肯定不是好产品，但跟涨深圳是确定的，绝对不会出现鹤岗化的现象。

惠州能不能买要结合自身情况，钱少又想在深圳周边给自己或父母安个家，除了惠州还有其他选择吗?

4、中山

中山的支柱产业是低端制造业，看不到转型升级的希望，本应该从投资名单中剔除，但因为投胎好，生在了大湾区的核心位置，还可以抢救一下。

即使有优越的区位，这个城市也实在找不出亮点，惟一能让投资客高潮的就是深中通道了。

最近马鞍岛3万+的新盘卖的火热，要知道中山市中心最好的盘1万8还卖不动，深圳是带货王确认无疑了。

中山，我个人不建议买，虽然马鞍岛和翠亨新区卖的很火，但和惠州临深没有实质差别，就是靠临深概念不停建房子卖房子，惠州临深二十年都没形成二手市场，马鞍岛和翠亨需要多久?

投资，讲求的不仅是回报率，更是周转速度，一套房子买进来十年不能动，那不叫投资，叫入坑。

5、佛山

佛山GDP过万亿，在广东省排名第三，仅次于深圳和广州，经济强劲。

佛山的问题类似于东莞，GDP高但靠制造业支撑，城市界面差，缺少像样的CBD，但东莞的大涨证明了这些问题都不是问题，佛山跟涨广州几乎可以确定。

佛山的经济重心在东部，要重点关注禅城、顺德和南海的优质片区，经济重心+临广，佛山一旦启动，一定从东部临广区域开始。

6、珠海

不出意外，珠海今年会和佛山同步或略晚于佛山启动，珠海城市不大，选筹逻辑比较简单，珠海怎么买，参考我以前写的一篇文章“放眼全国，这样的价值洼地越来越少了”。

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最后重申我开篇的几个重要观点：

1、全国资金在加速流入珠三角和长三角，珠三角吸金能力更强；

2、二八分化已是确定的趋势，珠三角的重要城市就是那个二；

3、不想错过未来十年，你应该在珠三角拥有一套房。