关于房地产的几个名词理解

1、股权合作

三道红线出台之前，房企是靠负债跳跃式发展的。在受限之后，未来大房企与大资金之间的股权合作会是增量资金的主要来源之一，合理、合规、合乎各方利益。这种合作，对要求稳定回报但并不要求太高收益率的险资来说，是非常理想的选择，双方各得所需。同时这种股权合作不占用银行贷款资源，这也是符合“防范灰犀牛”的宏观管理方向的。

对险资或者各类基金来说，安全性始终是第一位的，回报率倒是不要求太高，品牌和规模才是他们最关心的。没有品牌和规模的企业正逐步退出市场，把阵地让给龙头企业，完成供给侧改革，房地产正在进入强者恒强的时代。

2、不可能三角

三道红线会对房企负债严格控制，与此同时又提出了大力发展保障房的要求，同时还需要严控房价，这就形成了一个不可能三角。

控制了负债就是控制了土地购置，控制了土地购置就是控制了有效供应量，而保障房的增加，将进一步加剧土地供应的紧张程度，那么本来就已经供不应求的市场，会出现怎样的变化？以后有些地方买新房，可能比北京摇车牌更难了。对核心城市来说，这是时间问题。

3、负债率

对头部房企来说，每一家都可能有表外负债，每一家都会有股权交易，小房企会少些，主要是品牌力不够，合作的机会有限。就房地产这个行业而言，和银行、保险一样，归根结底的经营逻辑，都是如何把负债用好。没有负债，银行、保险和房企就都没有投资价值了。负债高并不可怕，只要有足够的资产和收益来匹配。如果买负债率太低的房企，还不如去买一些稳定的银行股和公共事业股。做地产股的投资，一定要先搞清负债到底意味着什么，否则还是远离为妙。

4、净利润率

2019年，主流房企的净利润率多在10%-15%之间，少数房企才能达到20%以上，譬如中海和华润置地。这里所说的净利润率是指报表净利润率，比项目普遍是要高一些的，里面还包括了利息收入、经营收入和股权收益、公允价值变动等等。2020年的净利润率会有比较大的下滑，主要受限价和2018年市场不景气影响，但整体来看，保持10%左右的净利润率还是能做到的。2022年结算的主要是2020年的房源，今年很多房企在做促销，部分地价也不便宜，预计净利润率和2020年差不多，保持在10%上下。而2021年结算的净利润率，将比前后两年都高一些。三道红线可以限制行业内卷，对营收增速有抑制作用，但会提升净利润率，未来长期保持在10%-12%之间是正常的。

5、产品力

产品力在限价的作用下，最主要的价值是提升周转率。一笔资金2年用3次，比3年用3次所创造的利润大多了，用IRR公式算一下就能很清楚。融创中国的毛利率也不是很高，但净利润率在TOP50房企中，可以排在前30%，而名列其后的房企大部分融资成本都比融创低，有些甚至要低出2到3个百分点，这就是产品力的价值体现。

在快手里，我今天发布了两个关于“银行股”的视频，欢迎大家欣赏。