【问问丽莎】公寓新修过程中产生的VAT可否要回来?

有关房地产开发VAT问题，会不会发生这样的情况：比如说对于商铺的重新装修，承建方是要收VAT的，对于商改住来说，承建方可以按照低税率收取VAT，对于加建公寓，承建方是可以不收VAT的，这样的话怎么计算和认定呢？

莎粉

丽莎会计行

您说的情况是完全有可能会出现的。在这种情况下，承建方和您都是需要对于可能产生的VAT做不同的税务处理的，可能会存在分配（Proportion）的问题。

如果是Proportion的话，通常是按照什么标准来的？我们需要注意什么？

莎粉

丽莎会计行

税局并没有明确具体的衡量标准，最合理的标准就是依照事实确定。比如说在合同里明确写清楚哪些部分是针对重装，哪些是针对商改住，哪些是针对加建，然后对应的产生的费用是多少，这些费用都包括哪些服务或者货物。在明确标清楚之后，您需要保留好这些记录以备HMRC查验。

关于之前提到的证书问题，如果承包商和我们要的话，我们可以自己给他们出吗，还是说要和哪个部门申请？

莎粉

丽莎会计行

您是可以参考英国税局HMRC提供的样本自己出具的，这一般是不需要向哪个部门申请的。

我们加建的Flat公寓在销售的时候是不用收VAT的对吧？

莎粉

丽莎会计行

是这样的。新建住宅的出售（Freehold或者Long lease）一般都是Zero rate的。

如果我一楼的商铺卖出去呢？要不要收VAT 的。

莎粉

丽莎会计行

这是要看商铺的年限，以及您是以Freehold的形式还是Leasehold的形式出售的。一般来说，如果新商铺在3年内以Freehold的形式出售的话，一般是需要按照20%的税率收取VAT的。如果是Leasehold的话，一般是豁免VAT的，不过是可以Opt in收取VAT的。

如果新修公寓是精装修的话，是不是新修过程中所有产生的VAT都是可以要回来的？

莎粉

丽莎会计行

这是不一定的。虽然说符合条件承建商一般可以零税率Zero-rate他们的服务以及使用的建筑材料（Building materials），要先看材料是否是“Incorporated in the building”，对于Incorporated in但是不属于建筑材料（Building material）的物品，承建商（Builder）是要按照20%的税率收取开发商（Developer）VAT的。

如果要做证书（Certificate）的话，你们可以帮忙做吗？

莎粉

丽莎会计行

我们是可以协助您处理这个业务的。

请问对于房地产开发商来说，税局调查的概率有多少？

莎粉

丽莎会计行

我们是很难对概率的大小做评论的，我们只能说房地产企业因为牵涉到土地/房产和建筑工程，会有很多特别的税务规定，并且因为项目流动资金常常比较多，英国税局是非常容易调查的。