终结物业公司的“任性”

导语：有人把物业与业主的关系比作“婆媳”，既密不可分，又有时矛盾重重，真是一对相爱相杀的矛盾体。双方掐架，互炒，甚至对簿公堂案例时有发生，举不胜举。

今年，当是物业人有史以来最有成就感、价值感的时候，同时，更是老板有史以来最重视物业板块的阶段。希望未来物业服务有更多的“惊喜”，而不是“惊吓”，物业与业主的关系当属“鱼水之情，共生共赢”。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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物业方面
在《民法典》也有规定了

5月28日，十三届全国人大三次会议举行闭幕会，表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律将自2021年1月1日起施行。这次，物业方面，在《民法典》也有规定了：

此次《民法典》明确规定，“前期物业服务合同” 对业主具有法律约束力，同时，在后期交付使用过程中，为确保物业的服务质量，《民法典》规定，物业不得将其应该提供的服务转委托给第三人，或者是通过分解后分别委托给第三人，这些都是不被允许的。而对于物业公共部分的收益，更是有了明确的规定，要求物业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

在关于物业费方面，业主不能以未接受或者无需接受为借口，拒交物业费，但是，这有一个前提，就是物业必须照约定和有关规定提供服务，而按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分，因此，假使物业没有向业主公布这些，业主在2021年1月1日以后，有权拒交物业费。同时，在《民法典》内，也明确地指出，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”

针对要求换物业的情况，《民法典》也做出了相应的规定，对于换物业的，要求新的物业公司来了以后，原物业公司应当退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还，同时配合新物业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况；对于新的物业没有来的，物业服务人应当继续处理物业服务事项（可以请求业主支付该期间的物业费）。

住房和城乡建设部法规司副司长陈伟民认为，《民法典》对物业管理意味着，一是，物业管理当下生存价值的立法表达；二是，物业管理未来发展方向的法律指引。

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“舶来品”物业

发展的三个阶段

“物业”一词，自20世纪80年代由香港传入沿海、内陆，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。由此又引入了物业管理，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

近年来，我国物业管理企业如雨后春笋，迅猛发展，参考：《中国物业管理行业两大痛点与三大趋势》

1981年-1992年：物管萌芽期。中国物业管理最早是80年代从香港传入，首先是进入深圳，其标志为1981年深圳第一家专业物业管理公司成立。

90年代物业管理由南向北迁徙，当时青岛、北京等城市已经开始接触物管的思想了，意识到物管是社区生活的必需品。

1992年到2003年：物管的混沌期。各地物管公司就像雨后春笋般冒出来，因为注册物业公司很简单，很多开发商自己开发的小区就自己管，没有统一的标准。

2003年到2013年：物管规则成型期，标志是2003年6月国务院推出了第一版《物业管理条例》，这个时候不仅开始有了规则，也陆续推出了不少物管的细则如业主大会、业主委员会章程等很多与物业管理相关的资质管理，还包括物业定价标准、服务标准等系列的法律法规。

但到2014年物管规则的推出逐渐减少，2015年后甚至更少了。由于在2013年，物业人普遍进入困惑期，这时候物管进入了一个模式革新时期，一种新的以谋求入口转化为主的物业管理模式开始挑战传统的以物管费为生的模式。

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企业加速进入资本市场

行业迎来上市窗口期

“隔行如隔山”，外界对物业的普遍印象比如社区安保，环境维护，公区检修等等，对物业的捞金能力浑然不觉。

在资本市场里，物业行业经历了“被冷落-被关注-受重视-热度持续上升”四个阶段。过去，作为传统服务业，物业行业集中度低、盈利水平低，不被资本市场看好。

殊不知，物业公司早已插上翅膀，狂飙突进，带着IPO招股书涌向港交所。今年以来，递交招股书的涉房企业达25家，包括12家房企和13家物业企业（下文简称“物企”）。其中成功上市的房企仅2家，成功上市的物企6家。

2020年房企分拆物业上市的热潮依然不减。通过分拆上市，既是为了扩大融资机会，也是为了做大品牌和提高市场占有率。物业分拆上市是大趋势，很多企业都会积极通过此类做法登陆资本市场。

另外，上市只是其中一部分内容，更关键的还是要实现业务的增值机会，实际上现在物业公司上市后其实也还是没有寻找到更科学合理的扩张机会，盈利点不足，这是最大的压力。

物业公司或者房企分拆旗下物业服务赴港上市，其实本身主要关注港交所这个融资平台，而今后利润发展的也比较重要，这就要看物业公司本身的服务做得如何。

在未来，随着人们需求质量的提高，物业服务公司的利润很可能有长足的增长。可以说，物业的脱离，是地产企业转型的重要一步。从母体中剥离，物业公司取得的独立地位，不再是地产公司的附庸。有了更稳定的组织和财务体系。这样有利于物业公司自身建设发展。

物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破发展空间巨大。

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未来可期
物管行业发展的背后推手

政策的引导越来越明显。2020上半年，国家及地方陆续出台多项法律法规。《民法典》的出台，以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，也意味着物业管理已融入社会领域的方方面面，成为不可或缺的新兴产业。

在保障城镇化建设和稳定社区生活的功能上，物管的重要性已经凸显出来了。中国每年都会评文明卫生城市，社区是展示的重要窗口，所以物管已被纳入文明办管理范围里，很多政策的落地，比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地，物管的重要性不言而喻。

技术的支持越来越丰富。在这个颠覆创新与突破极限的时代，5G重塑网络基础设施，云计算、人工智能等技术普惠，越来越多的房业探索产业竞争新优势，构建智慧物业新生态。由劳动密集向集约化、自动化、智能化、数字化、互联化转变，从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。如时代邻里与中国移动达成战略合作，旨在透过5G、人工智能及大数据、终端设备及边缘计算技术等，打造园区精品网络与智慧园区平台，构建一体化物业管理、全方位园区安防、5G云办公、可视化指挥调度等多种应用场景解决方案，进一步满足社区管理需要，提升业主服务体验。

精细化运营，预防并重。物管行业很难借助任何东风实现爆发式增长和爆炸式盈利，而是慢工细活，要求从业者心怀谦卑，以匠人之心去经营。同时要开动脑筋，观察行业的技术趋势和市场需求，以提升服务能力；积极寻求与头部公司的战略、资本层面的合作，以拓宽市场渠道，并实现安全长远发展。

未来物业创新之路，还很长。“物业能做的事情还有很多” 是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。

参考资料：
《中国物业管理行业两大痛点与三大趋势》、《中国物业管理行业2020上半年总结与下半年展望》、《物业方面，在《民典法》也要规定了》