小区停车位问题的困境与破局
一
前言
据公安部统计，截止2020年，全国汽车保有量达2.6亿辆，私家车（私人小微型载客汽车）保有量达2.07亿辆。其中，上海市的汽车保有量为415.8万辆。
而相应的，车位、车库作为停放车辆的基础设施，其需求日益突出，功能及作用愈发重要。
但是在现实生活中，对于车位的归属，却存在着诸多的问题和争议。
通过了解和归纳，当前车位权属的问题可划分为以下几个方面：
1.立体车库具有独立产权，较少发生争议。立体车库基于其独立性，属于区分所有权的专有部分，权属归开发商所有。在开发商出售给业主后，经办理产权登记，所有权便转移给业主。各方对该类停车库的权属已经达成共识。
2.占用公共绿地、道路的地面停车位归业主共有已达成共识。随着建筑理念的更新，新建小区大多实行人车分流，但很多城市还是有不少因缺乏地下停车位而不得不占用公共绿地、道路用于停车的小区。该类停车位的归属应按照物权法第74条第3款的规定认定为业主共有。
地上停车位虽然属于全体业主所有，但却是产生矛盾最为尖锐的部分。很多城市的小区一般采用“先到先得”的方式将停车位提供给早期入住小区的业主使用。但随着住户的增多以及车辆保有量的增多，使得车位分摊的历史差异和不平等与逐渐增加的车辆保有量之间的矛盾，成为了很多小区内部产生纷争的缘由。
3.人防工程车位在回避权属的基础上得以充分利用。人防车位即由防空地下室改造形成的和平时期用于停放车辆的车位。人防工程主要分为单建式人防工程和结建式人防工程，其中结建式人防工程车位较为普遍，其权属亦众说纷纭。
4.非人防地下车位及其产权归属争议频发。
二
困境
1.法律层面
原有的物权法在第74条“业主优先权、约定优先、明确规定占用小区公共道路停放车辆的车位由业主共有”等触及车库、车位权属。新颁布的《民法典》因袭物权法第 74条规定，条文内容未作任何改动。而现行条文规范过于概念化，难以囊括当前小区停车位引发的权属问题。
最高人民法院于 2009 年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于“首先满足业主的需要”和“业主共有”等进行了明确，但受物权法定原则的制约，以及考虑瞬息万变的社会发展可能削弱司法解释权威性，该司法解释并不能对车位的权属问题作制度上的突破。
由于地方立法的效力不高，且受限于各地小区错综复杂的现状，难以为生活中的纠纷提供指引和帮助，因此仍需等待上位法进一步的详细制定。
2.社会层面
从社会现状剖析，停车位权属涉及权利主体众多、复杂，利益平衡难，使得问题变得更为复杂。商品房住宅小区停车位的权属问题牵涉的权利主体众多，所有权涉及国家、开发商、业主 ；使用权则具有开放性，包括业主、非业主等不同主体；
对权利行使进行管理、服务的物业公司亦作为一方主体介入其中。具体到业主利益群体，又分化为业主委员会、全体业主、部分业主和单个业主。这些权利主体错综复杂，利益相互交织、冲突，现有制度难以兼顾平衡。
在新建成的小区中，车位所产生的的冲突问题已经得到充分的重视，其对于车位的归属已经做出了相应的预案，相关的配套制度亦日趋完善；但对于部分老旧小区来讲，停车问题仍然是小区内部较为明显和重要的不稳定因素。
三
破局
民法典作为调整物权的基础性法律，虽然延续了物权法在停车位权属上的模糊态度，造成了实际操作中权属确定规则的混乱，没有形成统一、明确的车位权属规则；但是，这也为后续的立法预留了一定的解释空间，即：在尊重现行立法及客观现状的基础上，探寻符合现有法律及制度体系的合理解决途径。
而在实际的操作过程中，虽然行政配套制度无法突破民法典确定的物权制度，但仍可在日常监管过程中明晰规则，减少争议。如：
1. 完善建筑成本披露和销售价格公示等配套制度。
充分、真实的建筑成本核算等交易信息系作出公平、合理约定的前提和基础。现行销售价格公示制度的不完善，开发商的建筑成本核算和公摊面积计算等存在信息不完全、不对称。为实现投资利益与车位功能实现的衡平，限制开发商重复售卖，应通过坚持开发商对建筑成本的信息披露义务，并授权相关部门对建筑过程中的成本进行核算，同时依照法定程序予以公示。
据此，公众能够凭借充分的信息决策，对于车位权属产生相应的预期。另一方面，“使用者付费”体现了民法上的公平原则，将车位成本、价格公示贯彻商品房买卖缔约全程有利于缓和车位权属争议。
2.建立针对不同类型车位的确权登记制度。
不动产物权的设立、变更以登记为要件，故应当明确可交易车位的登记制度，针对不同类型的车位细化登记原则、操作办法，赋予登记对抗效力，减少权属争议。出台确权登记制度时，对于已建成小区的登记问题应作为遗留问题予以一并解决。此前，自然资源部公开征求《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》的意见，说明在国家层面，已开展该方面的行政监管专题探索。
3.强化车位权属及衍生问题的行政监管和指导。
在现行法律制度下，规划仍作为确定车位归属的实体法标准。实践中仍以建设工程规划许可证及附件作为判断权属的重要依据。
因此，强化规划审批的民主监督程序，有利于保障车位的源头供给，缓和车位紧张问题，实现社会公共利益的最大化。对于车位权属的确定以及登记涉及多个行政职能部门，房地产开发的行政监管部门的协调配合以及对业主委员、物业公司的指导职能的有效发挥，能够促使车位权属及相关衍生问题的科学性解决。
参考文献：商品房住宅小区停车位权属问题探微—以民法典时代的逻辑规范展开