升级东沙湖街道，自此胜浦和奥体，再无区别！

近日，苏州工业园区官网公示了园区街道行政区规划变更方案（草案），引发全网热议！

根据该方案草案，苏州工业园区将划分为5个街道：

娄葑街道，唯亭街道，东沙湖街道，金鸡湖街道，独墅湖街道。

其中，胜浦变为东沙湖街道，斜塘变为独墅湖街道，新增金鸡湖街道！

此次变更，最直接的利好莫过于胜浦，除了之前头顶光环的“高贸新城”加持外，如今划入东沙湖街道，在行政规划方面也迈进了一步！

今天，一姐独到眼光，来分析胜浦并入东沙湖街道，对胜浦究竟有什么影响。

01

园区东拓

胜浦的明天就是现在的湖东

胜浦，可以说是此次行政区变更受益最大的区域。

真正变更之后，胜浦被划入到了园区核心区，不再是被园区独立出去的边远工业区，而是和东沙湖、奥体一起成为东沙湖街道，整个东部是园区发展的核心。

由于园区核心区可开发土地有限，发展逐渐触及天花板，而此次调整行政区域也正是为了以后扩容提前做准备，便于管理、整合区内资源、优化政府职能、提高服务效率。

其实，从园区历年来的发展，也很容易看出，东拓是必然趋势，比如从早期的湖西，扩容到近几年迅速崛起的湖东，而现在它们发展都已趋于饱和。而且它的饱和，不仅仅是住宅饱和，而是产业的饱和，发展高度的饱和。

园区顶级的资源、顶级的产业一直都在寻找容器，这个容器二十年前是湖西，十年前是湖东，现在是胜浦。

此次胜浦变更为东沙湖街道，也更好的验证这一点，另外凭借着起点高（享受园区资源）、定位高（自贸区政策加持），还有不少待发展的地块，胜浦未来能达到的高度不仅是未来园区的高度，也是代表未来苏州产业发展的高度。

但民间对胜浦始终抱有乡镇预期，它的未来仍然需要时间兑现。

打破旧式思维的最佳办法，就是让他和核心区站在同一起跑线上。

更何况，胜浦本身底子就不差，从地理位置来看，胜浦紧邻湖东CBD，距离湖东CBD住宅直线距离仅4.5公里，骑上匀速40码的小电驴，十几分钟就能抱紧湖东的“大腿”。

那么，未来园区还将做哪些努力拉近物理距离？

1、胜浦地铁已纳入下一轮规划中，S2号线和13号线都通向胜浦街道，未来胜浦和苏州主城、昆山的连接都将会更加紧密！

2、胜浦有19条道路开始开工建设，包括连通吴中、桑田岛的胜浦大桥也正在重建中。尤其是周边居民心心念念的胜浦大桥，建成后将极大改善苏州东部南北向的通行条件，大大方便居民出行！

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02

只要预期在

胜浦的发展就没有终点

此次东沙湖街道划分，最为精彩的就是奥体板块被一分为二，钟南街以西属于金鸡湖街道，如中海上东区；钟南街以东属于东沙湖街道，如仁恒海和云庭、上东区pro、林溪雅苑。

这也就是说，胜浦和奥体一样，同属于东沙湖街道，再无区别！根据园区向东发展的大趋势，未来整个东部就是园区发展的核心。

虽然行政区划分和房价没有必然联系，但细看东沙湖街道的住宅地集中分布，就是三个：东沙湖板块、奥体板块，还有就是胜浦。

目前，东沙湖板块二手房均价44700元/㎡，且没有新房、没有住宅用地；划分过来的半个奥体板块二手房挂牌价3.3-5.7w，新房4.5w+，且新房已经售罄，未来也没有住宅地。

唯一还能产出住宅的只有胜浦。

而胜浦板块内有不少安置房，均价在1.9-2.5之间，只有绝少数商品房如恒景花园、浦湾公馆均价在2.9w左右；尽管新房以3.1w的均价一鸣惊人，但综合来看无论是二手房还是新房，从目前来看，胜浦和这两个板块的房价都有一定差距。

既然胜浦被划给东沙湖街道，当周边板块二手房价格都超过4w时，多多少少会为胜浦带来新的预期。

不管是否合理，有多少人会心里会暗念：为什么同属于园区次核心，奥体新房可以最高单价可以卖到4.5w+，胜浦不可以？

举一个简单的例子。一个新出炉的小明星，怎么让别人迅速记住自己并且提升自己的咖位和逼格？首先就是找对标，对标对象一般是业内顶级大明星，然后就是天天发通稿和大咖比较。久而久之，别人就觉得小明星和大明星是一个咖位。

这就是预期存在的价值。

还有一个强烈的信号是，昨天，建屋胜浦64号地块规划出炉，当时拍地就比周边贵了2000元/㎡，未来售价相应会上浮。两次拍地相隔5个月，地价多了2000，这就是↑给大家的预期，也是胜浦的大势所在。

今后，胜浦比较的对象是4-5w的东沙湖，而东沙湖学校在园区算中等，那么带有星字头的星浦学校会不会为胜浦人民带来新的预期？

这一点留待时间考验，但预期总归是好的。

写在最后

胜浦是典型的“曾经你对我高攀不起，今后我对你爱搭不理”。

过去一年，胜浦的3w被很多人质疑，最直接的体现就是无数板块都喜欢和胜浦pk，仿佛只有通过这样才能证明板块价值。（甚至有人觉得胜浦不配和某些板块比较）

• 姑苏区的未来平江新城比胜浦好，理由是胜浦太偏远，而平江新城是市区，生活上班都方便。

• 新区的未来太湖科学城比胜浦好，理由是太湖科学城有南大，周边还有无数高端产业，胜浦产业一般，就一个星浦学校天天吹。

• 相城的未来高铁新城比胜浦好，理由是相城有高铁北站未来要融入长三角，而胜浦只是园区乡下破落户。

• ······

各大区全力打造的板块和胜浦比也就算了，连甪直这样的板块也和胜浦比，可以说，在苏州城市板块鄙视链中，胜浦低到尘埃里。

现在，随着园区街道重新划分，胜浦站上园区次核心板块的主舞台，过去的比较已经沦为笑谈。毕竟苏州发展看园区，而园区经过湖西到湖东的发展后，终于继续东拓的步伐，把触角伸到胜浦。

胜浦的明天直接定级现在的湖东，不服不行，不认不行。

现在面对逆袭归来的东沙湖街道·高贸新城，你还敢吗？

关于苏州楼市，想和大家一起交流、探讨。

我们不做指导者，只做买房路上的同行者。

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