房地产投拓——开发商轻资产战略之殇

（原文发表于2020年）

这篇讲轻资产的困境

大部分开发商都在渴望做大规模，随着地价、房价越来越贵，自己的钱越来越不够买物业，为了继续做大规模，就希望做管理输出，不出钱或少出钱就把别人的项目盘过来。在资产规模受到瓶颈的情况下，尽量做大自己的管理规模。

但讲真，那么多年过去了，轻资产有做的好的吗？

盘一盘开发商在手的几个主要轻资产方向：

一、代建

这可能是开发商们做的最好的一类轻资产方向，做得好的案例比比皆是，像绿城、蓝城的存续代建规模也非常大，收益也比较良好。

但是，代建这类，与业主相比，代建方的地位有点点尴尬，主要还是乙方的角色，如果是做融资代建，稍微好点，是“金主+乙方”，如果纯代建，就是乙方，甲方给钱、乙方干活。

所谓乙方，就是说，所有的权力都是靠业主授权的，业主能授权、也能收权，所以一旦代建得不好，无论是房子造得慢、造得贵、造得质量差，也无论是房子卖得不好，业主爸爸都会有冲动和代建方去搞，代建方肯定搞不过业主，最后就是投降退出。

不过上面的也是极端情况，一般来讲，业主方和代建方都会本着对项目负责的态度，能不大调整就不大调整。

现在代建领域的最大问题就是，业主方大多会提出资金要求，要么让你垫付土地款、要么要先借笔钱或抽调现金流，活生生把一个不出资的轻资产项目又变成了一个类重资产的项目，传说中的伪代建。

那种纯粹代建不出钱的轻资产估计只能去县里找了，而且又面临市场风险，万一房价跌到工程款都覆盖不了，品牌是挂还是不挂。

业主爸爸愿意全额出钱、业主爸爸好说话不插手管理、业主爸爸要求低不懂行、房地产市场还不错、收费还比较公道，这种代建项目，好像真的有点难找。

二、长租公寓

这是各家开发商做的最多的轻资产领域，之前长租公寓大跃进，大家都是冲着融资去的，当年融资收紧、就这块还是鼓励的。

但抛开融资不谈，正常的经营，好像有盈利的并不算多吧。

关键是这两年各大城市的房租都在哗哗往下掉，就算2019年人口流入50万的杭州，房租都降了不少。轻资产的长租公寓做的都是低租入、高租出的生意，自如那种是整租大套房进来群租出去，开发商这种是整租一栋楼进来散租出去，中间都经历了装修提升、长租约锁定成本等方式，本身测算的时候还会考虑租金不断增长。但如果房租不涨反而一直在跌，那亏损就是无底洞，无非是不租掉多亏，租掉少亏。

租金的涨跌，是个很大的问题，决定了轻资产物业的底层商业逻辑，如果租金不涨反跌，价值链就崩塌了，毕竟低租入高租出能赚钱，高租入低租出要亏钱，轻资产业务本身没有供应商、没有经营杠杆，一亏就是亏自有资金。

三、商业管理、养老公寓、工业地产运营等

这种也比较常见，但是大家都在贴钱尝试阶段，对的关键是不赚钱、也没有融资上的帮助，否则早铺开了。与长租公寓相比，收益往往更低，成本往往更高。

四、轻资产和重资产的悖论

有一个很有意思的讨论：房地产开发，究竟赚的是什么钱？

①是精细化开发建设管理出来的利润？

②还是土地、房产升值带来的利润？

大概只有投资条线会认为是第二点吧，大部分条线都会认为自己的努力带来了利润。

但是讲真，所谓重资产，其好处就是在于手上掌握物业，物业是有价值的，物业能升值。轻资产，真的就是靠经营赚钱，不行就再加品牌价值。

轻资产的收益，真的是劳动结晶。

重资产的收益，是劳动结晶+躺着增值。

轻资产做得好、做的不好，一眼就看得出来，经营能力是不是有问题，重资产做的不好，可以怪市场不好物业价值下降，导致了亏损。

而且房地产长期是处于一种粗放的发展模式下，工程上的误差往往是百万计数，其他条线最细估计也就是到万，最细的可能是行政卡报销几块钱吧。但总体还算粗放。那么粗放的状态去做轻资产做管理效益提升，估计够呛。

习惯了躺着赚钱的开发商们，在市场下行阶段还要去做精细化程度很高的轻资产运营。

扪心自问：

赚到了钱吗？

看得上那点小钱吗？

重资产、大开大合、流水以亿计，轻资产、聚沙成塔。

大手大脚惯了，基因就定型了。

轻资产，路漫漫呀。

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