南京地王崩盘会给我们带来啥启示?

南京地王已经崩盘! 据地方媒体披露,南京2016年地王项目京奥港未来墅因拖欠施工方工程款而被封停。原因是开发商拖欠了好几个月,高达2000万工程款尚未支付,京奥港未来墅也随即于11月25号停止了施工作业。

“京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。京港澳集团之所以要开发这个地王项目主要是想打造户型面积在107-180㎡不等的改善型家居。

当时,京奥港以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候,被当地媒体广泛报导。因为周边的楼盘——中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。而面粉价格高于面包价格也引发各界对该楼面开盘后定价的争论。

而今年8月份,地王楼盘的价格终于出炉,首开的154套房源,1号楼共100套房源,均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51 元/㎡。剩下的因长期拖欠施工方工程款而被勒令停止出售。

可能有人会担心,南京麒麟G09地王拿地的楼面价2.23万元/㎡,现在却只售2.57万元/㎡,差价只有3000元/㎡,那地王开发商擅自高价拿地,不仅无利可图,还可能会出现亏死。

实际上,南京麒麟G09地王这次是被“限价令”给限死的。由于去年南京房价猛涨,地方政府出台了一系列政策措施。措施明确要求:“采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。”正是这一纸限价令,导致南京热点区域的房价被严格控制住了。

应该说,京奥港未来墅项目也可通过豪华装修的形式,将精装的房价推至4万。也就是说,如果京奥港未来墅是买的精装修模式,其应该还是有利可图的。但南京政府规定精装修的房价应控制在3.5万/㎡,如果按此价格精装后出售,京奥港未来墅项目肯定会出现亏损`,所以该房企业只能放弃精装计划,改用毛坯2.5万/㎡,这便是价格被限制之下地王的崩盘悲剧。

其实,南京地王崩盘事件并非个案,未来肯定会有更多地王被封事件发生。整个2016年,中国一共产生了超过340宗单、总价地王。当时,房企一窝蜂高价抢地争当地王。

特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,引发社会各界震惊。但是,之前很多城市房地产火爆是因地王烘托出来的,而这样的虚假繁荣会迅速走完之前数年才能完成的发展进度。

那么,此次南京地王崩溃事件给房企带来啥启示呢?首先,房企拿地要更加谨慎小心,不要盲目抢地,争当地王。未来房企若是还不计血本拿地,争当地王,那损失会更严重。现如今一些高价拿地的房企正陷入两难境地,即若开发就亏钱,不开发则长期被套也不是办法,资金面受到影响。

在最近的一篇研究分析中,我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,房企集体患上了拖延综合症。房地产投资风险已经开始出现,闭着眼睛抢地王的时代已经过去。

再者,房企在拿地时,要对该地块的未来投资风险做一个合理的评估。就拿这次南京地王崩盘来说,当时京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地,而周边的商品房价也才只有2万多一点。面粉价与面包价几乎一致,如果房价不涨或发生其他原因,那么开发商的风险系数就会急骤上升。

此外,房企应对当地土地价格走势进行预判。京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后,珠海华发拿下了麒麟G35地块,将配建保障房面积万1.1万㎡,现房销售,楼面价17887元/㎡;之后正荣拿下了麒麟G36地块,楼面价9538元/㎡。显然,土地价格已呈下降趋势,并出现了一定幅度的调整。并没有如京奥港集团估计的那样没有投资风险,只涨不跌。

再次,多数房企承受不了争夺地王被套后所面对的损失,未来会有一批房企业倒下。近期各地纷纷出台严厉的房产新政,房地产市场已开始急剧降温,地王风险迅速上升。

在这个时候,那些财大气粗的,比如说央企、前20名,还可以隐忍掩盖损失。然而那些底子薄弱者,且有冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企,拿错一块高价地,基本就是葬送了整个企业的未来。

最后,房企在背后疯狂争当地王,国内的金融机构却为此提供了资金支持。一旦房企的地王项目被封禁,受到拖累的还是我国的银行业,不良贷款率将明显回升。而在我国目前倡导“降杠杆,控风险”的背景之下,未来房企高价拿地的动力也会衰竭。已经成为地王,却尚未真正开发的房企的日子会越来越难过。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱内参!

(0)

相关推荐

  • 成都楼市突然火了!重庆咋办?

    (图片来源于网络) 前两天,重庆闹出了个大动静. 大到了什么程度呢?又上热搜了. 有声音说,这是战斗机飞过天空,留下的音爆声. 总之,在家待久的人,尤为感兴趣. 人们需要"平地起惊雷&quo ...

  • 地王系列 | 南京地王“一房难求”背后:入市周期超25个月、盈利堪忧

    本文共2979字,阅读大约需要12分钟. 继2016.2017年地王频频爆发之后,2018年南京土地市场相对沉寂,全年仅1幅地块突破最高限价,底价成交成常态. 2019年春节后,二线城市土地迅速升温, ...

  • 去化越来越低观望情绪逐渐蔓延,楼市拐点离我们还有多远?

    地盘说 随着楼市进入下半场,最近郑州市场开盘项目出现去化越来越不理想的现象.让本就观望情绪越来越浓的房地产未来走向充满了更多的不确定性. 而作为刚需购房者到底该怎么来判断呢? ■ 撰文 | 王毅敏 ☞ ...

  • 2149万元/亩!时隔一年,央企中海在石家庄拿地再夺新地王

    临近年底,河北省会石家庄连续密集出让土地,从11月到12月初,已经有几十宗土地挂牌.就在刚刚过去的上个周五,石家庄2020年新地王诞生,央企中海地产以总价17.71亿元竞得原市职教中心地块,由于亩单价 ...

  • 周六大家说:这五个月地产圈发生了些什么?

    为何世界瞬息万变,你却总能走在前面. 丁祖昱:时间过得真快,一转眼2016就过去了五个月,时光荏苒,岁月蹉跎,不少开发商都在过去的五个月中交出了一份不错的成绩单.或者说,这五个月地产圈发生了太多的事情 ...

  • 合肥史诗级土拍:两日出让25宗地块,揽金210亿

    4月25日-4月26日,安徽合肥土地市场迎来了推地高峰.根据此前公告,本次拟出让地块共26宗,密集程度堪称合肥历史之最,范围覆盖合肥市区以及周边四县.巢湖市,总面积2235亩,总起拍价约111.74亿 ...

  • 3月土拍风起云涌,地王背后掩盖的重庆楼市真相

    3月的重庆,连续拍出了多块高价土地,让一众开发商和中介沸腾不已.观望了许久的购房者们错愕不已,生怕房价再现前两年大幅上涨的场面,纷纷急着入市,楼盘排队购房的场面也再次出现. 悦来某楼盘开盘再现人山人海 ...

  • 为何北京地王总能成功?

    "地王"是业内外最喜欢讨论的话题. 一是社会关注度高,大家都知道,二是跟自己不相干,话题没有禁忌,随便胡说也没关系. 在议论中,基本两种论调:看多和看空,热烈的时候就会辩论起来.特 ...

  • 厦门拍出百亿地王,楼市要火?

    公众号后台回复 "进群" 即可获取交流群二维码 难道厦门是要接力深圳炒房,给中央上眼药吗? 疫情+经济的双重围困之下,竟然又出地王! 103.55亿,50599元/㎡!溢价率43. ...

  • 2020年小阳春,我最怕厦门涨

    2020年刚刚开年,房地产圈似乎憋足了一股劲在等"小阳春"的到来. 老实说,2020年的小阳春,我不怕2019年已经大涨了30%的深圳,又再次上涨. 我最担心的城市是--仅有479 ...

  • 刚刚,南京地价暴跌15000元/平米!地价降了房价会降吗?

    俺家也住楼房 昨天,南京9月第一场土地拍卖共出让2块地(纯住宅用地),楼面地价暴跌15100元/平米,让城南地价一夜回到3年前. 下面,大家请先跟着我来看一看这2块地的具体拍卖情况: G41地块(城南 ...