南京地王崩盘会给我们带来啥启示?
南京地王已经崩盘! 据地方媒体披露,南京2016年地王项目京奥港未来墅因拖欠施工方工程款而被封停。原因是开发商拖欠了好几个月,高达2000万工程款尚未支付,京奥港未来墅也随即于11月25号停止了施工作业。
“京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。京港澳集团之所以要开发这个地王项目主要是想打造户型面积在107-180㎡不等的改善型家居。
当时,京奥港以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候,被当地媒体广泛报导。因为周边的楼盘——中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。而面粉价格高于面包价格也引发各界对该楼面开盘后定价的争论。
而今年8月份,地王楼盘的价格终于出炉,首开的154套房源,1号楼共100套房源,均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51 元/㎡。剩下的因长期拖欠施工方工程款而被勒令停止出售。
可能有人会担心,南京麒麟G09地王拿地的楼面价2.23万元/㎡,现在却只售2.57万元/㎡,差价只有3000元/㎡,那地王开发商擅自高价拿地,不仅无利可图,还可能会出现亏死。
实际上,南京麒麟G09地王这次是被“限价令”给限死的。由于去年南京房价猛涨,地方政府出台了一系列政策措施。措施明确要求:“采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。”正是这一纸限价令,导致南京热点区域的房价被严格控制住了。
应该说,京奥港未来墅项目也可通过豪华装修的形式,将精装的房价推至4万。也就是说,如果京奥港未来墅是买的精装修模式,其应该还是有利可图的。但南京政府规定精装修的房价应控制在3.5万/㎡,如果按此价格精装后出售,京奥港未来墅项目肯定会出现亏损`,所以该房企业只能放弃精装计划,改用毛坯2.5万/㎡,这便是价格被限制之下地王的崩盘悲剧。
其实,南京地王崩盘事件并非个案,未来肯定会有更多地王被封事件发生。整个2016年,中国一共产生了超过340宗单、总价地王。当时,房企一窝蜂高价抢地争当地王。
特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,引发社会各界震惊。但是,之前很多城市房地产火爆是因地王烘托出来的,而这样的虚假繁荣会迅速走完之前数年才能完成的发展进度。
那么,此次南京地王崩溃事件给房企带来啥启示呢?首先,房企拿地要更加谨慎小心,不要盲目抢地,争当地王。未来房企若是还不计血本拿地,争当地王,那损失会更严重。现如今一些高价拿地的房企正陷入两难境地,即若开发就亏钱,不开发则长期被套也不是办法,资金面受到影响。
在最近的一篇研究分析中,我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,房企集体患上了拖延综合症。房地产投资风险已经开始出现,闭着眼睛抢地王的时代已经过去。
再者,房企在拿地时,要对该地块的未来投资风险做一个合理的评估。就拿这次南京地王崩盘来说,当时京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地,而周边的商品房价也才只有2万多一点。面粉价与面包价几乎一致,如果房价不涨或发生其他原因,那么开发商的风险系数就会急骤上升。
此外,房企应对当地土地价格走势进行预判。京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后,珠海华发拿下了麒麟G35地块,将配建保障房面积万1.1万㎡,现房销售,楼面价17887元/㎡;之后正荣拿下了麒麟G36地块,楼面价9538元/㎡。显然,土地价格已呈下降趋势,并出现了一定幅度的调整。并没有如京奥港集团估计的那样没有投资风险,只涨不跌。
再次,多数房企承受不了争夺地王被套后所面对的损失,未来会有一批房企业倒下。近期各地纷纷出台严厉的房产新政,房地产市场已开始急剧降温,地王风险迅速上升。
在这个时候,那些财大气粗的,比如说央企、前20名,还可以隐忍掩盖损失。然而那些底子薄弱者,且有冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企,拿错一块高价地,基本就是葬送了整个企业的未来。
最后,房企在背后疯狂争当地王,国内的金融机构却为此提供了资金支持。一旦房企的地王项目被封禁,受到拖累的还是我国的银行业,不良贷款率将明显回升。而在我国目前倡导“降杠杆,控风险”的背景之下,未来房企高价拿地的动力也会衰竭。已经成为地王,却尚未真正开发的房企的日子会越来越难过。
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